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调控潮来临 专家齐聚探讨明年房地产市场怎么走

2016-12-29 19:32:57 来源: 网易房产
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网易房产讯 12月29日,中国房地产全行业领袖新年峰会暨中国地产家居冠军榜和粤地供应商大会在广州南丰朗豪酒店举行,峰会主题为“分化与竞合·房地产的新未来”,一众行业大咖齐聚一堂,集中探讨房地产新未来下的变局与发展。

国庆前后,面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险,国家先后在北上广深以及天津、济南、武汉、珠海、东莞等十多个城市落地了限购新政。随后,更多调控政策出台,形成了一轮"调控潮"。目前看来,这轮政策风暴对市场造成了怎样的影响?是否意味着楼市将迎来拐点?怎么理解中央经济工作会议上提出的"房子是用来住的,不是用来炒的"这句话?部分城市会否面临"崩盘"风险?

广东省地产商会主席、富力地产董事长 李思廉先生,广东省地产商会会长、星河湾集团董事长黄文仔先生、广东省地产商会执行会长、时代地产集团董事长 岑钊雄先生、世联行首席技术官 黎振伟先生参与了主题为“分化与竞合 寻找中国房地产新增长极”的论坛沙龙,探讨中央出台的一系列政策。

调控潮来临 专家齐聚探讨明年房地产市场怎么走

以下为论坛实录:

主持人:首先请星河湾董事长黄文仔先生来回答。黄董是咱们峰会的老朋友了,请您先开个头,谈谈对房地产市场的看法。

黄文仔:谢谢,刚才主持人提出的问题,我去年也提到过,中央提出的去库存,肯定看得见,会造成越来越多,这是必然。所以今天的楼价上涨,然后调控,在这个调控上,进入了一个拐点。我一直很反对说拐点,做生意也好,房地产也好,有输有赢,有起有落,所以在一系列的调控里,有些会发展,有些会卡掉,还有一个,最近中央提出房子是用来住的,其实说得挺准确的,因为房子的属性是住,不管是出租还是炒房,都是用来住的,不可能用来养鸡。这个提法暗示的是不是用来炒的,大家说国家的政策是改善的,符合刚需。所以中央的提法对房地产的影响不大。房地产商用平常心对待,把房子做好,把服务做好,这样的话企业的生命力会更好。

对于崩盘的问题,我觉得不是今天就会崩盘,过去有崩盘,1995年广州崩盘了,每一个地区的空间发展做不好的话,分分钟有可能崩盘。每个城市有升有降也是正常的,起死回生也会常常见到。

主持人:谢谢黄总的解读,李总的看法呢?

李思廉:如果大家看见中国的发展,中国现在对政府GDP增长的愿望越来越高。楼价崩盘的概念看个别人,面粉比面包贵已经成为常态,每个城市都有这种现象,这种前提下楼价崩盘的概率很低,除非中国的经济崩溃。正常情况下,地价的回落比较明显。

主持人:谢谢,非常不同的解读。接下来请岑钊雄总发表一下对于房地产市场的情况。

岑钊雄:这一年整个市场变化很大,2016年年头开始到9月底,在主要城市的地价比2015年翻了很多,2015年一年的地价到了2016年变成3万了,从5月份开始到9月份,整个房价有一个非常大的上升。作为国家层面,适当的调控非常有必要。为什么会有这么大的涨幅,和资金的流向有很大的关系,这几年国家发行了很多钱,要去追逐利润,现在每个行业都有利润,现在看起来,可能这个行业支持资金有一定的回报,并且这两年利息往上走,有优势的企业,包括大型的央企,他们的成本非常低,他们的借款利息3%-4%,买很贵的地,放10年,有13%-14%,我们相信10年资金没有这么大的涨幅吗?所以资金涌向人口多的地方去,所以导致地价增加,所以国家的调控非常有必要。我也不担心出现所谓的崩盘,房价大幅下降,我比较乐观,应该在很长的时间内,看不到这种情况的出现。过去10多年也就这样,我们也慢慢接受了,所以大家也慢慢接受房价了,所以我是这样的看法。

主持人:非常感谢岑钊雄总,说的话都是金句,三位在自己的行业坚持,让我们感受到这个行业一直是有春天的,而且会一直走下去。最后问一下黎振伟总,就这个问题,您说一说整体的感受。

黎振伟:我们这次的调控和以往有点不同,这个调控会影响到下个阶段。我们特别关注这次中央的调控,因为中国是政治型的经济,所以崩盘是政治决定的,我们看到了党的工作会议对房地产的关注和观点,提出了一个机制,所以从党领导和国家,应该了解和认识到房地产今后的走向。调控和发展是我们需要关注的,目前中国的需求还是挺大的,而需求解决房价很重要的东西就是地,今天地价这么高,但不是一两天能够解决的,所以国家还是以盈利调控房价。明年政策出来了,这个调控才会收起,所以下来的过程中,行业还是要做好充分的准备,当然肯定是不会大起大落的。谢谢。

主持人:谢谢。接下来的问题大家都有提到,房价和土地的价格密切相关,现在土地一直不断往上涨,也有一句话,大家都在说,现在的土地市场卖地就是出地王,不卖地就是供不应求,未来的土地市场,会不会太乐观,土地市场怎么样发展。有请黎振伟总说一下。

黎振伟:我个人觉得是政府的决心,政府在金融方面抽紧,企业没有办法调动这么高的资金活动的,所以看政府,如果只是表面调控,是没有办法的。如果政府从银行的体系,金融其他领域的体系,包括保险,其他的产品,地价会回落下来,这是我的愿望。

主持人:对于后续土地的发展,政府会继续干预还是怎样?

黎振伟:政府会干预,干预的力度,我觉得明年应该没有这么多地王了。

主持人:接下来请黄总说一下未来土地发展怎样发展?

黄文仔:现在是花样百出,搞了几下就变回来,万变不离其宗,这点导致房价一路飙升,大部分原因在政府。现在买地会死,不买地现在就会死,所以房地产发展商现在很头痛,所以地价又被这个调控,那个调控,所以发展商也不好过。

主持人:谢谢黄总,接下来请岑钊雄总谈谈对未来土地的看法?

岑钊雄:有关土地的问题,中国的土地政策更多来源于香港式的,一直以来没有做大的改变,从2003年开始,土地的垄断通过政府做供应,如果只有一个出口供应土地,地方政府没有愿望把自己最重要的资产长期变成非常廉价的生产要素,如果变化大的政策聚焦改变,地价就没有大幅的调整,因为机制决定,永远是更高,只是阶段性的调整。土地供应的方法,如果不做改变,房地产发展不一定好。

我预计2017年,整个地价不会像2016年那样有那么大的增幅,政府要有调控的决心,如果我们能用非常大的杠杆让大家购买更多的土地,特别是有优势的企业,有大量的资金使用,如果货币的供应有约束的杠杆,我相信2017年整体的土地比较平稳,当然不排除个别的地方会高,但不会像2016年那样,我是这样判断的。

主持人:感谢岑总,就这个话题,我想问一下李总。

李思廉:国家也很清楚,没有杠杆土地崩盘的可能性很高,限贷、限购不明显,国家证监会也发布了名额的规定,资金不能无限去土地了。说真的,在中国,国家想要解决问题还是有办法的,就看国家怎么样做。要解决土地的供应,除了放开高等渠道,土地的合理,科学的利用更加重要。

主持人:谢谢。现在土地价格上升,所以现在的房企的品牌从竞争到竞合,合作的过程中,出现的问题就是商家之间谈不拢,我们如何解决,从竞争到竞合的转变是不是未来发展的大趋势,请岑总回答。

岑钊雄:用合作的思维面对竞争,这是一个循环的过程,在各个领域,大量的合作都存在,我们这个行业也存在,在行业里,合作还是挺多的,并且非常简单,效率也很高,大家很清楚应该怎样合作才是最好的。过去的两三年,各种领域在合作,包括土地的合作。

主持人:跨类型的合作,除了土地的合作,其他的方面也会更好的开展,更好互通共赢。

岑钊雄:有一些比较擅长做商业,有些擅长做工业地产,所以有很多合作的可能,所以现在有很多复合的土地,需要专业的团队一起做。

主持人:资源共享。

岑钊雄:大家发挥各自的优势把项目价值最大化,这是未来的一种趋势。

主持人:谢谢,请黎总分享一下,合作之间会出现矛盾,怎么样解决,有没有更好合作的发展空间。

黎振伟:如果按照市场目前的发展,竞合概率不高,因为大家不认识。由于市场有很多例子,如果有些项目不够大的话,每人做一片地,管一些事,管商业的,管酒店的,管住宅的,这些应该有好几种类型,厂家是不会的。

主持人:谢谢,上升到领导层面,更多是合作前,把想好的问题解决好,避免出现不必要的纷争,请黄总说一下您的观点。

黄文仔:竞争、竞合,过去有,将来也会有,至于在合作里怎么样处理矛盾,每个企业,每个人不一样,我最欣赏李主席,他量大,所以这个问题容易,一些问题解决不了了话,也是很麻烦的。

主持人:谢谢

黎振伟:合作不一定是共赢的,富力有两个项目,一个在富力湾,一个在梅州,我们的项目获得很大的成效,我们创造了梅州当地的销售第一,这是一个合作带来的效益,而且双方彼此真诚的合作。

主持人:谢谢,几位发表了非常精彩观点。现在很多人想房地产不单单靠传统的卖房模式,更多的是融合,我们如何更好实现产城结合,有更好的卖房模式?我想请黎总说一下。

黎振伟:我们更多是想保持业务的增加,让它保持持续的增长,我们有最后的土地储备,未来的时间我们可以保持持续的增长,所以我们解决这个问题的时候,最重要的是存量的支持,未来有持续的发展。我们现在持有的东西现在很值钱,未来会不会很值钱,这是需要考虑的。所以我觉得,跨界也好,在其他领域也好,包括行业领域,也有很多企业在金融领域合作,最核心的是解决企业持续发展,持续盈利的增长,包括资金层面。收购银行和保险,应该让足够的资金购买,支持企业可持续发展,这是需要资金的,但这不是唯一的方法。我们也在想,怎么样让我们有持续的发展,现在还没有答案。

主持人:谢谢,未来我们相信在时间的历练下,一定能够寻求更好的经营模式。接下来想问富力的黎总富力今年也是大动作不断,其中就包括进一步进军海外市场,想请李总谈谈,中国房企出海成为潮流,目前中国房企的海外项目大多还是由中国人自己购买,这样的开发销售模式里,利润空间可持续吗?怎么解决本地化难题?最近,有关中资出海政策面临收紧的情况引起了行业讨论,房地产海外投资的管控政策一旦收紧,对房企出海潮会造成怎样的影响?

李思廉:企业可以用自己的内部人才力的分配,富力拿了一些钱到海外,暂时投资的马来西亚和澳大利亚的一些城市,经验还是有的。各个地方有不同的考虑,是一个学习的过程,中国的企业由于过去锻炼的非常厉害,所以不怕出去。买房的人2/3还是当地的人。

主持人:现在国家的政策一直在监管,对海外事业的发展会不会有影响?

李思廉:暂时不会,中国的体量还很大,海外占比太少,中国目前的地越来越贵,在某一些城市,在这个时刻掌握不了。以前楼价、地价的利润可能1/3是地价,1/3是其他东西,毛利是20%左右,现在地价比楼价贵了。现在美国,欧洲发展模式比较慢,地价占了售价的15%,建筑费50%-60%,毛利20%-30%,所以要看企业的需要。

主持人:谢谢,星河湾一直主打优质的生活,举办了星河湾大会等,未来会不会商业化的可能,我们会不会在当中寻找新的机遇,请黄总回答。

黄文仔:作为一个企业跨界的话,用心做还是可以的,现在的需求越来越多。

主持人:谢谢,黄总强调了专注自己的品质和品牌,和现在所做的主线,最后想问黎总,2017年房价是涨还是跌,企业怎么样发展?

黎振伟:2017年国家的房价是平稳的,不能大涨也不能大跌,这是中国的政治决定的,可能有些地方要挣钱,所以上涨,有些地方没有太大上涨的空间,平稳局部分化。对于企业的发展,我们以开发为主,最后要走向运营发展。能够要让客户用好,宜居,这是开发商要做好的。如何提供更健康宜居的生活,这是我们地产商的畅想。

主持人:谢谢。请各位嘉宾做一个总结。

黎振伟:2016年有喜有乐,也是我们行业收获的一年,2017年虽然面对很多困难,但希望更大。

李思廉:如果2017年的房价回落,大家都买房去了。

黄文仔:我对2017年的展望是乐观的。

本文来源:网易房产 责任编辑:张美芝_NO5063

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