时代地产岑钊雄:花9千亿造小镇不是一个很大的数字

时代地产董事长岑钊雄

网易房产讯 继绿地、万科、碧桂园、绿城等开发商之后，时代地产也开始大规模布局产业地产。今年12月13日，宣布未来5年内从珠三角起步，投资30个“未来小镇”，预计总投资约9000亿。

政策是其中的一大助推力。但其实早在2008年，时代地产就已跨入产业地产领域，在广州开发五个特色产业园。在时代地产董事长岑钊雄的描绘下，未来小镇规模更大，产业链条更完整，可看作是前者很重要的一个“升级版”。

12月29日举行的“2017中国房地产全行业领袖新年峰会”论坛间隙，他在接受网易房产采访时，用这样的话语诠释了小镇“它可以帮助大城市做一些产业、人口的疏导。”他还关注到上班族群体：许多人在住的地方没有合适的工作，在工作的地方因为房子太贵可能买不起。”他希望能小镇能把“工作”、“居住”两者结合起来，解决这方面问题。

同样是2016年，这家房企在今年的土地储备上表现也十分积极。不到半年时间，在东莞接连收获三宗高溢价地块。同时，在广佛交界板块的热门区域大沥和里水也各拿一宗地。其中大沥地块楼面价高达1.5万/平方米，一度摘得佛山新地王。

据岑钊雄透露，公开市场招拍挂只占其1/3的土地储备，更多的供应来源于并购和三旧改造。

对于整个房地产市场，岑钊雄依然十分乐观。2016年房地产市场发生极大变化，但他不认为这是一个拐点，也不担心出现崩盘和房价大幅下降。对于广州市场，他预测，2017年的房价会在2016年基础上稍微有一点上涨，但总体还会是一个平稳的状态。

就在12月初，时代地产公布前11个月表现，262亿合同销售额、228万平方米签约建筑面积，再次提前完成全年目标。比年初定下的215亿元销售额，超出22.05%。

1、2016年广州的楼市和地市都很火热，您怎么看待？您认为这一热潮明年还将延续吗？

今年广州供了不少地，但是总体来讲也不算特别多。只是比过去的两三年稍微多一点。相对广州这么大的土地储备量，供应量是不够的。目前政府更多还是以直接收储为主要手段，我建议在土地储备时采用更多元化的方法，满足土地供应的需要。比如可以放开“和原来土地方合作”这种方法，一起分享获得的收益，这样灵活度更大，也可以更好满足市场需求。

房价方面。我预计2017年广州的房价可能会在2016年基础上稍微有一点上涨，但总体还是平稳的。因为16年的房价相比与15年已经经历了一定的增长。

2、此前时代地产更多专注于住宅开发，但前段时间宣布将从珠三角出发，五年内投资9000亿元建30个“未来小镇”项目。小镇的开发运营模式是怎样的？

可能大家平时关注的只是我们在住宅版块做的产品。其实我们从2008年开始，就在广州白云开发了5个特色产业园区，有科技、文创、软件等几大类。

在开发特色园区过程中，我们看到城乡之间的差异，以及大小城市的差异。还有因为当地产业的流失，一些传统的早期工业园区、城乡结合部，衰落和荒废的速度非常快。所以我们在想有没有更好的解决方案，让它产生新的活力。于是我们提出了在这些区域，需要有卫星镇、卫星城这种工作和生活的载体，去帮助大城市做一些产业、人口的疏导。今年国家从政策层面和制度指引上，对特色小镇给予了很多支持。作为企业来讲，我们也非常乐于参与其中。

项目主要选址在一线城市和强二线城市、大的经济圈周边的地方，距离城区大概一小时车程左右，规模大概在1-3平方公里。目前已经签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，前者已正式启动。做小镇，我们优先考虑的是产业培育和导入，包括怎样去服务产业人群、让他们留在这里开展工作和生活，以及其他一系列事情。还要去考虑如何体现价值共享，跟原来的地方政府、未来的产业园区，怎么在分享过程中产生更多的价值。

很多人住的地方距离工作的地方很远，包括很多我们公司上班的同事，上下班起码要坐一个小时的车，远的差不多要两个小时。如果还有另外一种选择，我想他们会愿意在家门口家附近上班。其实我们要解决的就是这个问题。住的地方没有工作的（机会），工作的地方因为房价太贵可能买不起。我们希望让他们工作和居住的距离变得更近，并且在价格、机会上面，他们都可以接受。是这样一种模式和状态。

3、小镇项目自持比例会达到多少？

其实我们运营的方法有很多种。既有合作，也有直接跟政府采购。“未来小镇”项目的自持比例，我预计大概有30%左右。

4、光看这9000亿元的投资金额不是一笔小数目，时代地产是如何计算这个金额的？会不会有点激进？如何实现盈利？

9000亿看起来很多，但其实不是一个很大的数字。我们的目标是5年内启动30个小镇，而一个小镇建设周期通常是6-8年。30个小镇，起码需要10年或者更长的时间。如果按照每个小镇投入300亿（这样算），其实也不多。现在随便买一块地都是几十亿，不要说开发一个小镇。另外，小镇（体现的）是一个很综合的效益。它里面会有很多公共配套、市政配套，不单纯是产业，还有学校、商业、住宅、研发中心、服务机构等，还有人。是这样一种状态。

关于盈利，我们的解决方案是这样的：小镇里面有一部分是我们要持有、要去经营的，这一块更多要考虑怎么把企业吸引进来，给予更多优惠，让它们在这里落地。落地过程中就会吸引更多产业人群，他们需要去居住、消费，就能带动相关住宅、商业需求。这能帮助我们实现盈利。当然，更重要的成功是来源于产业能否取得一些成效。

比如目前正在招商阶段的佛山项目。佛山依托智能制造，本身就有很好的产业基础。他们有去更新迭代的需求，所以需要专业机构给予解决方案。对于供应，原来可能需要跑到各个地方去购买，我们可以协助把许多这方面的供应商招过来，跟当地企业一起来做创新。

5、今年时代地产在拿地上表现依然十分积极，首进东莞，还在佛山、珠海、广州等地出手。能否谈谈你们明年的城市布局，仍是瞄准“以广、深为主的珠三角核心城市”吗？

我们明年的布局跟今年一样。目前时代进入的城市包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、清远、长沙、惠州这7个。2017年，还是聚焦以广州、深圳牵头的珠三角核心城市。整体来讲，今年我们拿地的金额和数量应该还是一个可控的范围。当然也有地比我们年初预期单价高一点，但这也是整个行业和市场的变化。

我们2015年做的事情，现在看回去，是选对了。当时买的地在那个时间节点看起来不便宜，但现在看来特别便宜。我觉得2017年总体土地市场还是以平稳为主，不排除有些城市还会往上走点，但总体会稳定。现在国家也不太希望地价涨太快，因为同时会出现带动房价涨价的一个预期。

6、土地招拍挂是时代拿地的主要途径吗？许多房企开始避开招拍挂，通过旧改、股权投资、收购等渠道增加土地储备。时代地产在这方面有什么动作？目前时代在深圳的旧改项目进展如何？调控是否对市场带来一些影响？

我们通过公开市场招拍挂拿地，占土地储备的比例可能还不到1/3。更多的来源于并购、三旧改造方面的供应。目前来说，并购的比例最大。

深圳市场目前已有光明新区、龙华的两个旧改项目落地。我觉得深圳是非常好的市场，调整只是过程中某个非常小的时间段的反应。市场肯定会有起伏。不要因为某个阶段有调整就认为到了拐点、有很大风险，我认为这是很正常的一种现象。