揭珠江新城25年之变 有盘售价与楼面价相差32倍！

自1992年广州市政府定下珠江新城开发战略伊始，经过20余年的蓄势发展，板块已由几个村庄和几片农田组合而成的不毛之地跃进为广州CBD中央商务区，并与北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区齐肩为中央承认的三大国家级中央商务区之一。

如今的它，不仅集结着最高端的商业集群，同时驻立着东西双子塔、广州博物馆、广州歌剧院等地标性建筑。而在珠江新城置业或进驻办公者，往往被视作个人或企业实力的重要象征。

更为之甚的是，随着珠江新城土地开发殆尽，板块价格愈发高企，在旧城与新城交替变更的过程中，不少新城均纷纷打起“下一个珠江新城”的旗号，以此缔造自身发展潜力，由此可见珠江新城现今在广州楼市中所代表的标杆地位。

珠江新城发展时间轴：一路走来并非一马平川

追溯回珠江新城二十余年的发展轨迹，它的走来也并非一马平川。总体而言，它的过程历经“发展—停滞—检讨—实施—蓬勃发展—商务黄金十年”的阶段。

发展：1993年，珠江新城规划正式确定，它以“广州新城市中心区”的定位拉开帷幕，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设。霎时间，众大型国有房地产公司和投资者纷纷积极圈地。

停滞：1992-1999年，尽管土地开发已累计投入50亿元人民币，但珠江新城却并未如预期般火热发展，板块内尚无一家真正的商务办公建筑落成。

检讨：2000年，广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，珠江新城重新定位迫在眉睫，《珠江新城规划检讨》应运而生。

实施：2003年，《珠江新城规划检讨》正式实施，珠江新城被重新定位为“广州21世纪城市商务中心”的核心，这是中国有史以来第一个对城市规划所进行的检讨。

蓬勃发展：而后，在检讨规划、调整优化的背景下，借着亚运建设的良好契机，珠江新城各项公共配套设施不断完善。在2002-2011年期间，板块可谓真正迎来蓬勃发展期，其住宅开发迎来辉煌的十年，商用物业也进入实际发展阶段。

商务黄金十年：经过20年的经验奠基，2012年，珠江新城正式步入商务成型阶段，商务“黄金十年”之路随即开启，所有在建写字楼即将全部完工。

现今，曾为人所诟病的配套问题已逐步完善，多项大型市政设施建设亦已完工并投入使用，一手住宅价格、写字楼租金仍逐步上扬……板块可谓步入高速增值期。

板块一手住宅均价8-13万/平，二手三房租金高达1.95万/月

（尚东嘉御样板房北向观景图）

房价方面，据网易房产上月走访发现，位处珠江新城兴盛路的尚东嘉御报价9万/平起，南向（望观景园林）单位更高至11万/平，较之去年4月份6-7万/平的带装修均价，取两者最低价计算，在去年全市普涨的背景下，项目短短7个月报价价差3万/平，涨幅达50%，实属惊人！

随着珠江新城土地开发殆尽，土地稀缺价值日益显现，如上图统计显示，目前板块在售一手住宅项目最新报价介乎于8-13万/平之间。现今的它，早已不是当初均价500元/平的弹丸之地。

二手方面，以2012年开盘，楼龄较新的嘉裕公馆为例，项目一套148㎡三房两厅室总价1180万，带装修均价79000元/㎡（带学位），朝向较好的152㎡三房两厅租金更高达19500元/月，月均约128元/平方米/月！较之上月全市住宅50.94元/平方米/月的租金，整整贵了1倍多，“壕”宅地段金贵性毋容置疑。

珠江新城物业投资增幅惊人，至今仍未触及“ 天花板 ”

再将视野聚焦点往前推移，回顾近20余年来房价走势，1992-2006年，珠江新城房价走势基本平稳；2008年后，迎合着亚运会兴办的契机，在良好政策环境的熏陶下，房价自此陡升；2013-2014年，珠江新城均价达到4-5万/平；现今，板块内不少项目均价破10万/平，但仍未触及“天花板”，物业投资增幅“技惊四座”。

有盘售价与楼面价相差32倍，开发商背后利润空间几何？

强大的政策倾斜及资金投入使得珠江新城地段价值日益凸显，在此背景下，已包含土地成本、建安成本、税费及利润的项目定价尚且如此高昂，那么较低楼面地价为开发商所带来的利润空间又有多少呢？

追溯回珠江新城上一宗住宅出让用地，时间定格于2009年6月9日，越秀地产以15324元/平的楼面地价，成功拿下珠江新城最后一块住宅用地--D8-C3地块，一跃成为珠江新城最贵的住宅用地，当时周边一手楼盘的售价约为1.5万/平，专家判断此项目日后售价约为2.5-3万/平。

（星汇御府实景图）

而在时移世易间，该珠江新城D8-C3地块，即现今的星汇御府，价格远远突破专家预判。项目于2014年3月迎来首次开盘，推售335平、394平平层单位及587平、663平复式单位，均价60000元/平，较之专家早前预判的价格，整整翻了一倍多。

而这已然是板块内住宅楼面地价最为高昂的项目，更不必说之前以数千元楼面地价所拿下的珠江新城住宅用地背后所隐含的土地增值空间。

（凯旋新世界外立面实景图）

以凯旋新世界为例，新世界中国地产于2002年以楼面价2800元/平拿下该地块，项目一期开盘售价7000-8000元/平。随着2期开盘，广州楼市已非旧貌，房价步入快车道，项目售价更是今非昔比。据网易房产最新报价显示，凯旋新世界目前在售少量180平和194平大三房大户，带装修均价为88000元/平。10余年间，项目售价整整翻越10倍，售价与楼面价更是相差32倍之多！

若以业界广为流传“ 地价成本约占楼价30%”的计算方式进行计算，珠江新城地价成本与现今楼价占比已远超30%，开发商在无形之中坐享了极高的土地溢价及房价增速所带来的暴利。

广州新城不断崛起，谁是下一个珠江新城？

现今，珠江新城开发已步入后期，随着广州新城不断崛起，国际金融城、广钢新城、白云新城等新城政策红利不断，谁将接棒珠江新城成为下一个城市CBD呢？

据业内人士观点认为，目前无论一众新城规划蓝图描绘得何其美好，但现阶段发展还不足以与珠江新城相媲美。尽管某些板块在房价上经已与珠江新城房价稍相径庭，但若过度地相提并论，只会透支区域前景。对于为承受高地价而走高端路线的开发商而言，一旦市场下行，风险更是不言而喻。

常言道：“买房看未来。”珠江新城如今的概貌尚且历经20余年发展，待一众新城未来真正崛起，或许，还有很久，很久呢？