二手房交易税十问十答 看完你最多能省十几万?

问1：个人转让住房并已办理了房产过户手续，现双方协商同意合同取消，个人是否可以申请退还已经缴纳的契税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，办理房产过户手续后取消交易合同的，已缴纳契税不予退还。

问2：个人将购买住房对外销售的，是否需要征收增值税？从何时开始执行？

答：根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，暂免征增值税。

问3：个人购买二手房，是否需要缴纳印花税？

答：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）有关规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，个人购买二手住房，可免征印花税。

问4：个人转让住房取得收入，住房装修费用能否在计算个人所得税时扣除？

答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定，支付的住房装修费用在合理费用范围内可以扣除，具体要求如下：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。

问5：个人转让住房需要缴纳土地增值税吗？

答：根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的有关规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

问6：个人赠与住房，是否需要缴交增值税？

答：根据《财政部 国家税务总局 关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收增值税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

因此，个人赠与住房给他人，如属于上述情形的，暂免征收增值税，否则，应按规定征收增值税。

问7：个人继承住房后再转让如何确定购买年限？

答：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定，继承者转让所继承的房屋，取得房屋的时间为继承行为前的被继承者购房时间。按国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

问8：个人将受赠房产转让，应如何确定该房产的购买时间？

答：根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

问9：个人购买住房缴纳契税有何税收优惠？

答：根据《关于调整房地产交易环节契税 增值税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，自2016年2月22日起，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

问10：个人住房转让，其中有关个人所得税税收优惠政策中的“家庭唯一生活用房”指的是什么？

答：根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。在文中第（二）点规定“家庭唯一生活用房”是指：在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。