茶滘村旧改盘=5个杨箕 离广钢数公里单价便宜2万

网易房产2月15日报道 近年来，广州出台了数以十计的区域规划方案，其中体量庞大的旧改项目相继成为房企抢食的“大蛋糕”。广钢、广纸和牛奶厂等板块房价屡创新高，引来投资客“眼红”，但不断抬升的入市门槛，也开始把主流买家拦在身后。旧改模式真的是“一本万利”的买卖吗？2017年，寻找投资“处女地”，有无捷径可走？本期网易房产带你走进芳村茶滘城中村的突围之路。

广钢新城旁旧改"巨无霸" 单盘体量=5个杨箕村

茶滘城中村位于荔湾芳村板块，距离广钢新城仅数公里，首期改造工程始于2011年中，规划占地面积达到58万㎡，整体建筑面积近200万㎡（其中约60万㎡为商业），体量相当于5个杨箕村，3.5个冼村，1/3个珠江新城。但起步早已广钢新城的茶滘村，却在2017年才终于宣布“修成正果”，即将推出住宅新货。

茶滘村改造规划沙盘

根据网易房产踩盘获悉，整个茶滘城中村旧改项目共划分为22个地块，包括住宅、商业和写字楼等业态，未来将打造为荔湾新城，全部由力诚控股集团担纲开发，而采取的模式是先建后拆，即在原有的空地建起回迁房，安排部分原村民入住。

目前位于荔湾新城16号地块的汾水花园，就是茶滘城中村改造首批回迁安置房，2013年已完成交楼。汾水花园是当时荔湾城中村改造中交付建筑面积最大且安置房套数最多的项目，占地面积为3.3万㎡，总建筑面积为13.9万㎡，共提供安置房1646套，包括9幢高层住宅。其中7、8、9栋为茶滘村回迁房，共556套住宅，其余6栋提供给荔湾政府，作为新荔枝湾三期、洲头咀隧道拆迁等重点市政项目的安置房。去年汾水花园仍有部分洋房在售，报价为带装修均价23000元/㎡，现楼有房产证。

欣悦湾现楼面市 相隔数公里比广钢便宜2万/㎡

而荔湾新城欣悦湾则是茶滘村首度真正面向市场的全新组团，位于项目4号地块，地处荔湾区茶滘路，北邻白鹅潭经济圈核心区、南临广钢新城，最近的地铁站是1号线花地湾站，脚程约1.6公里，步行约20分钟。该组团由4栋23-31层高洋房组成，总建筑面积约8万㎡，对于整个巨无霸项目仅是“冰山一角”。

荔湾新城欣悦湾位置靠近花海路，其中1栋为回迁房，2栋高层可望花地河，所有产品共8个户型，包括2号楼的①96㎡三房、②111㎡三房、③④79㎡两房、⑤68㎡两房、⑥78㎡两房，以及3号楼的①②111㎡三房、③④88㎡三房和⑤123㎡三房。（4号楼户型分布与3号楼对称）

两房户型图：

三房户型图：

目前该组团已获得预售证，带装修吹风价3-3.4万/㎡，认筹可享98折，而广钢新城目前基本要去到4-5万/㎡。以2号楼405单位68㎡两房为例，总价约220.9万，折后216.5万，均价接近3.2万/㎡。网易房产踩盘当天现场有买家准备下筹，她认为比起板块其他楼盘，荔湾新城欣悦湾具有价格优势，直言：“番禺万博十几年楼龄的二手房都卖到3万多，现在200万在广州还能买哪里？”据了解，去年项目附近的华大物流地块楼面价拍到3.7万/㎡，刺激了部分买家，抢购比“面粉”便宜的“平价面包”。

历时6年推4栋房 旧改战线长博升值等得起吗

目前荔湾新城欣悦湾是准现楼状态，预计年底可交楼。但整个项目22个地块，目前仅欣悦湾建成面市，真正实现规划蓝图还将面临旧村拆迁等压力，买家愿意当第1个吃螃蟹的人吗？周边现有配套如何？未来又有哪些利好？被广钢高房价挤出的买家，退而选择荔湾新城靠谱吗？

商业配套方面，欣悦湾所处的茶滘路，周边众多沿街商铺，临近东百花地湾百货、花地商业中心等购物广场。教育配套方面，欣悦湾周边有康有为纪念小学、合兴苑小学、芳村小学省一级小学。具体划分需根据学区地段入读。此外，对比周边城中村的环境，附近的醉观公园是项目的亮点。

交通方面，从欣悦湾步行前往1号线花地湾站需20分钟，但依据市政规划，地铁19号线、22号线，均在荔湾新城边设点。此外，未来芳村第1条有轨电车也会设站点，其东茶滘路站靠近项目。目前，如果搭乘公车，可通过780、783号到茶滘路总站可直达项目；或419、565在茶滘路站下车，前行至穗盐桥底右转即达；另外，1、15、74、193、207、222、广277、552、782、佛244、佛275、佛281号等线路也可于东漖北路下车，往茶滘路方向行至穗盐桥底右转即达。但自驾买家需要注意，欣悦湾位置靠里，距离主干道偏远，而且附近的花地大道在高峰期相对拥堵。

由于荔湾新城欣悦湾户型小门槛低，目前主要吸引投资买家，另外在附近办公的唯品会员工，年轻的首次置业者也是该盘的目标客户。网易房产查阅资料发现，在紧临欣悦湾的位置，是保利在2015年底拍得的百花香料厂地块，占地面积31867㎡，纯住宅用地，当时楼面价仅为1.4万/㎡。保利作为广钢新城的“霸主”，仅去年拍得的3宗地块，楼面价就高达3.9-4.2万/㎡，欣悦湾销售认为，凭借保利在板块内的布局，项目也能傍着“巨头”水涨船高。但目前百花香料厂地块仍未有具体规划，内部人士表示该地块现在仍处于股权分置阶段，面市节点待定。

保利地块现状

规划易稿 新增配套用地和村镇用地有望盘活

从2016年11月开始，除荔湾新城欣悦湾面市外，经历6年等待的富力黄埔区茅岗西华片城中村改造项目终于进入首期拆迁复建工作阶段，“烂尾”数年的保利冼村城中村改建工作也正式全面启动，而万科在广州的首个（也是广州拆迁量最大）的旧改项目文冲村公布新规划。集齐大规模大品牌等特点，2017的广州楼市，旧村改造项目有望唱主角。早在2011年，茶滘村改造工程已公示了规划图，其中黄色为住宅，红色为商业办公和公建配套，但实际推动难度大，进度慢。

2017年1月份，广州市国土资源和规划委员会发布了茶滘村的最新修改公示，从前后对比来看，多处用地性质发生变动：主要是部分居住用地改为商住用地，新增了商业用地、文化活动用地和环境设施用地，整体而言提升了社区生活丰富度。另外新增了村镇居住用地和村镇企业用地，或有利于缓解未来的拆迁压力。但目前修改后的规划图仍不是最终版本，公示期将截止至2017年3月2日，在此期间，市民可在进入页面反馈意见。【茶滘村规划公示】