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限签下广州楼市双合同再盛行:真实房价涨幅被掩盖

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限价限签之下,广州楼市“双合同”再出江湖。

网易房产2月17日报道 过去数个月里,购房者王林感受到的广州楼市温度,与官方公布的数据不尽相同。网易房产监控阳光家缘数据显示,2016年广州一手住宅成交均价16656元/平方米,同比2015年仅上涨9.74%。

王林所亲历的广州楼市似乎更加“疯狂”。奔波于看房的他发现,“(楼盘)每月价不同,不是在调价中就是在准备调价中。”网易房产监控阳光家缘数据显示,王林所购买的黄埔知识城板块某楼盘网签均价从去年1月的9372元/平方米跃升至12月的14019元/平方米。

更让他无奈的是,因为政府限价,他在12月签约时遭遇了“双合同”。

春节后广州一楼盘售楼现场
春节后广州一楼盘售楼现场

“之前完全没听说,直到交定金的时候才知道,销售没提‘双合同’,只说有一笔装修款是分开的。”王林表示。多签一份装修合同,意味着他不到70平方米的小三房,需要支付15万左右的装修款。虽然除了一次性付款外,楼盘还提供了“分期付款”的“福利”(首付3成,剩余款项18个月内分6期免息支付)。但对于本就借了一部分钱付首付买房的他,还是增加了不小的压力。

因“限价”、“限签”而生的“双合同”2013年、2014年一度在广州一手楼市“盛行”。

网易房产近期调查发现,这一现象有再度抬头之势,遭遇“双合同”的买家远不止王林一人。其所购买的楼盘在销售最新一期时,几乎全部采用了“双合同”形式。装修款少则10万,多的达到近百万。而除东部的成交热区黄埔外,从化也有楼盘再度祭出“双合同”。

双合同致买家置业成本增高 少则十多万多可达百万

32岁的王林在广州工作数年,至今仍单身,以每月750元的租金租住天河一城中村里。他想通过买房在广州立足下来。手头刚好有一笔钱,再加上亲戚朋友的“支援”,让他得以在去年底“上车”。 “其实很多人买房的本质目的不是为买房。房子捆绑了太多东西了,户口、教育资源。”

“双合同”使得他的购房压力增加了不少。对于装修款,他选择分期支付,即签约时交5万元首付,剩余10万在18个月内付清,每3个月向账户打1.6万元,相当于每月需支付5000多元。不想坐等房价上涨,他只得再度向周围的朋友开口借钱。“如果到时候工资供不上,可能就去借咯,或者用其他方式融一笔钱。”

网易房产从王林所购买楼盘销售人员处了解到,现在普遍都采用这种形式。“我们也是按照这方面的政策在走。目前在售的几栋,每一户型都有不同的价格限制。面积80多平方米的一般是40、50万,更大面积装修款要90、100万的都有。”该销售解释。

此外,装修款不可以办理普通按揭,只能通过一次性付款、装修贷(类似消费贷,利率高于房贷)以及分期付款(18个月)三种方式完成。据销售人员透露,之前也有一部分采用,但差额没有这么离谱。

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王林所签认购书截图

“双合同”成为近段时间不少广州购房群里网友们屡屡热议的话题。另一位购买上述楼盘的购房者小陈向网易房产爆料,其购房的过程更加“曲折”。走完一系列认购流程后,销售告诉小陈需要先认购一套开发商旗下的公寓性质的房,同时写一份转购申请,等新一期预售证下来后,再批准转购申请,将公寓换成住宅。小陈当即表示不能接受。

后来,预售证批下来之后,卖房中介告知小陈由于房管局限制签约价,需要签一份双合同。“因为没拿到预售证不能卖房。所以用签公寓的方式留住客户。”小陈猜测。

网易房产调查发现,除东部的成交热区黄埔外,从化也有楼盘祭出“双合同”。

另一位改善型购房者小毅告诉网易房产,其在从化买房时也要签“双合同”。从事房地产行业的他对去年广州土地市场的“火热”感受深刻。“很多地拍出高价,从化至今仍是洼地。”在他看来,从化不仅空气质量较好,地铁14号线也有设站。综合考虑后他锁定了这一置业区域。

他去年底看了一次从化某楼盘,今年1月认筹之后,销售告诉他要多签一份装修合同。“原本看重那套120平方米的三房,装修合同部分要出27万。”他透露。于是他不得不改买更小一些的101平来减少负担。“开发商还提供一种‘装修贷’的方式,但是只能贷三年,算下来每个月的按揭和装修贷也很高。

据小毅介绍,他的一个朋友原本想买房,算了账觉得不划算,每个月还贷压力太大,不得不放弃。

限价催生双合同再盛行“限签”致部分购房者排队数月

在王林所购买的楼盘的售楼处,网易房产从销售人员处了解到,多签一份装修合同,源于房管局系统对价格的限制。“合同价里只是显示一个特定的价格,另外多出那一部分以装修协议形式,两者是分开的。”

“你在网上看到的那个价格都是不标准的。我们这边有些客户说我在网签价里面看到你们1.4万、1.5万左右,那是不含装修款的价格。销售解释道。

对于开发商规避“限价”、“限签”而采用的“双合同”,王林的感受是“上有政策,下有对策,最后苦的还是消费者。”签下合同那一刻,意味着他从此背负房贷和分期装修款的双重压力。

另一位身在房地产行业内的小毅对开发商这一“举措”表示理解。“我觉得主要是政府指导价政策有问题,太高了不给备案。”他表示。

他所购买的从化某楼盘,阳光家缘网签数据显示,今年1月均价仅9千多元/平方米。但实际上售价已达到1.2万元/平方米。“从化是一直压着网签价不能过万,实际上有的楼盘已经卖到1.5万了。他表示。

除限价外,“限签”也是广州一手楼购房者数月以来屡屡遭遇的问题。

“现在买房,只能先签一个临时合同。把包括首付款在内的什么钱都交了,排队等网签,网签时才换成一份正式合同。”去年11月购买黄埔区一均价高达4万/平方米的楼盘的小赖向网易房产吐槽。

小赖发现自己遇到了“限签”。11月中旬网签,距离他10月认购已经过去了一个月。然而在签约现场,他却发现自己反倒是优先了。“和我同一天网签的,有不少都是8月、9月买的,算下来排队长达3-4个月。”而据他买房时的销售透露,限签的原因是价格高,只要楼盘价格高过区域的限制价格3万,都得排队。

楼盘2016年11月-2017年2月网签成交数据明细(数据来源:网易房产监控阳光家缘)
楼盘2016年11月-2017年2月网签成交数据明细(数据来源:网易房产监控阳光家缘)

网易房产查询发现,该楼盘去年11月至今年2月成交不足50套,11月网签成交29套,12月网签成交,而1月和2月分别仅成交3套和1套(截止2017年2月15日)。“根据他们的推货量,1、2月只卖几套应该是不可能的。”小赖表示。

另据一业内人士透露,现在广州一手楼市基本上都有限签,中心区由于高价盘相对集中限签更普遍。另外,每个区都有一个限签的均价。

限价限签之下房价涨幅数据失真

1月18日国家统计局发布的2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一线城市中北上深价格环比持平,唯广州还在上涨。据了解,这已经是广州连续第21个月上涨。

去年11月,广州一度迎来土地拍卖爆发期。11月22日、11月25日两天拍地17宗,合计吸金高达309亿。两次拍地后,黄埔开发区宅地高达2万/平,广钢、白云区域土地市场已经进入4万元+时代,番禺则进入3万元+时代。区域地价屡屡被刷新,带动楼价上涨。

2016年国庆前后,广州重申限购限贷政策,加码调控力度。1月5日最新出炉的《广州市政府报告》也再次针对楼市提出“加大调控力度,合理引导住房消费,保持房地产市场平稳健康发展”。年初有专家判断,2017年广州涨价是一个趋势,此外政策收紧的风险在加剧。

据中原地产项目部总经理黄韬介绍,双合同出现在广州楼市调控最严格的时候。“限价、限签、限预售证、限贷,再加上限购就是‘五限’,13、14年这种现象在广州曾是主流,后来随着限价、限签的慢慢放开,这种现象就消失了。”

黄韬表示,当时的很多情况跟现在类似。“比方说,有一部分的楼盘拿不到预售证,或者只能拿到价格较低的预售证。开发商在这种情况下就会采取‘双合同’。也就是说1万/平方米的楼盘,预售证只批准卖8000元/平方米。

网易房产查询资料发现,2014年4月广州市房管局要求开发商在申请预售证时,须先签订《商品房预售承诺书》,承诺不采用“双合同”进行销售,并接受价格指导等才能获得预售资格。

一位业内人士表示,“政府已明确规定不允许出现双合同。如果有出现,也是不合理、不合法的。”该业内人士认为,对于“双合同”,政府应该采取相关措施查处。

他进一步指出,“‘双合同’跟政府限价是对着干的,开发商必须要卖房、要销售,采取‘双合同’也是被逼出来的,无论开发商还是消费者一旦被查都是‘受害者’。”

在他看来,“双合同”对购房者来说同样存在风险。“双合同”会导致网签的价格并非真实售价,数据严重失实,不利于买房参考。另外,如果情况被曝光,楼盘有可能会被政府叫停销售或出现其他问题,消费者也有可能会承担一部分风险。

对于双合同是否违规,有专业律师分析指出:装修合同本身是合法的。若本身购买房产就带有装修,问题不大,但是若是以毛坯形式交楼,装修款可能会引起纠纷。

另一位房地产领域专家则表示,由于装修款不计入购房合同,双合同还会导致房屋转让时按购房合同评估增值税时,由于房价差额增大,交纳的税费会更高

(应采访对象要求,文中王林、小陈、小毅、小赖为化名)

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