房价准备破2万的增城 到底要卖给怎样的"刚需客"?

网易房产2月17日报道 2016年，广州土拍市场高奏凯歌，增城朱村的楼面价去到1.2万/㎡，如果按房地产开发成本预估，未来房价或直逼2.4万/㎡。但长期以来，作为东部楼市“粮仓”的增城，优势在于门槛低，瞄准的主要是预算有限的刚需客。房价急剧飙升，谁还愿意买单？

目前增城基本可划分为新塘、中新、朱村、永和以及荔城5个板块。2003年，伴随着广园东快速路全线开通，碧桂园凤凰城等大型社区崛起，但彼时，广州买家对在增城买房基本止步于新塘板块。近年来，由于该片区住宅新货紧缺，置业版图不断东移，中新、朱村和永和后来居上，成为增城的成交”担当”，其中地铁利好和新城规划，成功发挥了推波助澜的作用。

2016年教育城取代新塘 成交占增城30%

根据网易房产数据中心统计显示，2016年增城网签32361套成为区域成交冠军，销量占全市1/4，领先第2名的黄埔超过8千套。根据中原研究报告，取增城2015及2016年两年的网签量TOP20项目对比，可发现2015年热门的新塘，在今年的成交比例减少到17%，取而代之的则是教育城板块，从去年的11%提升至30%。而同时教育城周边此前销售冷清的项目，在2016年突然成为争抢的宝地。

有盘价格翻倍 去年卖9千今年涨到1.8万

以紧临教育城的荔富湖畔为例，网易房产2015年踩盘时毛坯价仅为7字头，随后改为带装修销售，2016年初卖9千/㎡，但目前已涨至1.8万/㎡，单价短期内迅速翻倍。值得注意的是，该盘在售户型为143-168㎡四房，总价要去到300万，这个预算在市区可买得起二手房。而朱村板块的碧桂园城市花园，目前在售88-113㎡三房和138-188㎡四房，北向单位15900元/㎡，南向单位16900元/㎡。2015年该盘首度开卖时，单价万元内即可成交。即使房价直线上升，这个4000多户的社区现在仅剩500多套货，仍然有价有市，预计今年上半年清盘。

荔富湖畔沙盘

近年来，朱村板块在土拍中颇为抢镜。2016年11月，万科以15.7亿拿下朱村街山田村地块，折合楼面价高达12088元/㎡，引起市场哗然。赶上这波风口，2015年溢价45-53%拿地的中航城，在2016年底顺势面市。目前该盘在售94-110㎡复式单位，均价待定，但去年12月同期产品带装修报价已经去到1.7万/㎡，销售表示新货只会更贵。而项目的平层产品已售罄，暂无推货计划。

直逼2万/㎡的增城楼市，谁在为此买单？

自住买家等21号线通车

首先是地铁利好带来的首套自住买家。目前教育城板块的楼盘集中在广汕公路沿线，未来临近21号线中新站和朱村站，由于21号线设计有快慢线，而朱村站是快线停靠站，在此乘车仅需3站可到天河，因此吸引市区白领在此置业。不过所谓”3站到天河”是指去到世界大观，如果在珠江新城上班，快线需7站（慢线16站）到21号线终点员村站换乘5号线，全程耗时约45分钟。

根据官方最新进度，截至1月底，21号线土建工程累计完成60%。21座车站中，棠东、黄村、世界大观、智慧城、神舟路、科学广场、中新、钟岗等8座车站已封顶，其余12座进行土建施工，朱村东站进行施工前准备；20个区间中，黄村至世界大观、朱村至朱村东区间贯通，其余进行土建施工；镇龙车辆段工程累计完成65%，象岭停车场工程累计完成72%，水西停车场累计完成81%。沿线楼盘介绍时称21号线今年年底可通车，但从目前完成情况来看，可能性不大。

教育城"房东"好不好当?

教育城施工现场

其次是想当教育城”房东”的投资客。根据规划，广州教育城位于朱村街和中新镇，规划面积共20.20平方公里，比广州大学城大2平方公里，主要包括24所职业学校。1期工程自2015年12月28日正式动工，工期608天，预计2017年8月建成，而2期目前也已开始建设，预计未来可吸引30万师生进驻，这部分群体是板块租房市场的潜在需求来源。值得注意的是，从近年来广州的租金水平来看，房东的日子已经没有以前好过。有数据显示，从2006年前至今，广州出租年回报率连跌10年，从3.6%降到2.7%，靠租房回本需要40年。

楼市的赢家更多依靠转手获得物业增值的利润。以荔富湖畔为例，1年时间涨9千/㎡，1套100㎡的单位增值90万，如果从账面上看，确实是暴利的买卖，但能否套现才是关键。由于二手交易成本高，加上增城货量大，几年内板块的成交估计仍以新房为主，投资买家需要做好打持久战的准备。

莞深客一次性扫十几套

在全民买房的时代，手握现金的买家担心财富贬值，没有购房资格又想在楼市上升期分杯羹，只能选择不限购的区域出手。在增城，这个逻辑不仅仅适用于广州买家，还有来自莞深的外地客。

预计2018年建成通车的穗莞深城轨，全线共设站点29个，7个站点（广州北、白云机场、镇龙站、新塘站、望洪站、虎门火车站、深圳机场）与多条轨道交通线交汇，直达东莞，并可实现半小时连接广深两大机场。

其中镇龙站临近教育城，并与21号线实现换乘。这为板块楼盘带来了莞深两地的投资客。中航城的销售告诉网易房产，曾有深圳买家一次性出手买下项目十几套单位。值得注意的是，增城虽然不限购但贷款仍受限制，这位买家当时是全款付清，总成交额是千万级别。

房价虽高，但楼市里永远不缺有钱人。