房价涨跌只是账面游戏?有人"接盘"才能变现挣钱

网易房产2月21日报道 2017年楼市开局制胜，持续发酵的房价涨势，让部分拥有自住房的市民开始计划购置第2套物业用作投资。这类买家有别于所谓的“房叔房姐”，而是在货币贬值的环境下，寻求财富保值，并且在未来几年内可能动用房款，需要重点考虑变现的灵活性。那么对于这类购房者，应该挑选怎样的物业呢？

住宅比公寓涨得快 转手交易成本低

由于公寓物业密度高，通常禁用明火，并且存在首付比例高、产权年限低、物业费和水电费贵等缺点，即使在楼市的上升期，涨价幅度也远远不如住宅。想要通过短时间内价格上涨转手获利，在公寓市场上往往难以实现。以珠江新城为例，虽然已经贵为广州最佳地段，但目前部分二手公寓3万/㎡放盘都无人问津，相比周边住宅比天高的价位，堪称冰火两重天。

个人贷款购买公寓首付为5成，利率为基准利率1.1倍，而购买二套住宅首付则要去到7成，利率为基准利率1.1倍，相对而言公寓的门槛低，但值得注意的是，两者存在转手交易成本的差别。

公寓的转让交易税费，相比住宅，没有是否证满五年的区别。但根据政策，住宅二手交易可免收交易印花税、土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。

举例：50万入手的商业公寓，5年后100万转手，需要缴多少税？

可以看到，光是税就要缴掉23.81万，还不包括各种手续费。而住宅的交易税费，按最贵来算，144平方米以上、未过五年，非家庭唯一住房的豪宅，一般交易的税费也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、过五年，90平方米以下的住宅，最低的仅需2%左右则可。

鉴于“酱油贵过鸡”的情况，令导致商用公寓转手率低，就算物业有增值，扣除交易税费，其获得的回报率也比同价位的住宅低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在10-20年后才会选择转手，与住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本区别。

二手涨速远低新房 郊区房价涨但难变现

关于选择新房还是二手。首先，二手房评估价通常是成交价的75%-85%，而如果是二套，贷款额度为评估价的30%。首付=成交价-贷款额度，可能达到成交价的8成，门槛更高。此外，由于二手房在社区发展期，升值空间已被消耗，再加上折旧的影响，往往难以期待未来转手时套利。特别是楼龄长的市区楼梯楼，除非是学位房，否则不适宜投资。

关于选择市区还是郊区。市区的优势是便利成熟，而郊区的优势是性价比高。预算有限的投资客往往更容易被郊区盘吸引。以2016年为例，广州房价暴涨，增城某盘单价从9千卖到1.8万，翻倍的速度吸引了部分买家快速涌进。但再看看库存会发现，目前广州11区库存最高的分别是花都、增城和南沙。由于新房选择丰富，价格的分化暂不明显，因此买家在未来几年内都不会重点考虑二手房。这意味着，即使郊区房价上涨，投资客得到的只是好看的账面数字，难以真正变现。而市区新房由于总价高，被拒之门外的买家更愿意投向二手房，因此转手率高更灵活。如果在性价比和灵活性两者间权衡，番禺和黄埔等近郊相对适中。

刚需回归90㎡以下单位年销量涨10%

那么，买怎样的户型更吃香呢？根据中原地产的统计数据，1月网签9396套，其中面积不超90㎡的单位占35%，90-120㎡之间的单位占43%，合共78%。而去年同期，不超90㎡占比仅为26%，90-120㎡占比47%，合共73%。除了整体的刚需刚改产品占比提高外，90㎡以下适合于上车的单位比例提高接近10%。

其中，荔湾、黄埔、番禺、南沙四个区域的不超90㎡单位占比超过4成，对于两个成交量在1月不减反增的区域：番禺、南沙，贡献尤为明显。自去年转入楼市高速运转期后，备受刚需人士青睐的上车盘一直是市场成交的主力，尤其对3年前受穗六条重创后等待回归市场的置业者，相当具有吸引力。值得注意的是，90㎡以下的单位，转手成本同样更低。因此小户型住宅，尤其值得二套房的投资买家关注。