广州物管兼职中介成交份额占据六七成 小区门难进

（原标题：物管兼职中介 “李鬼胜李逵”）

物业公司做地产租售，成交份额高达楼盘二手交易六七成，部分小区存在“门难进”

物管兼职中介 “李鬼胜李逵”

独家调查

日前本报一则小区自管的新闻引起大众的高度关注，海珠怡乐路楼盘祈乐苑物管费低，3年下来可以节余五六百万元。这个事例从另一角度说明物管业利润水平并没有想象中低。除了物管收费外，不少物业公司都开拓收入来源，“捞过界”从事地产租售。广州市房地产中介协会有关人士向记者表示，房地产开发商如要涉足中介服务，有两种选择，一是由物业公司直接开展；二是单独成立“中介公司”开展。根据广州市住建委2017年初发布的房地产中介机构年检通报情况，企业名称中含有“物业”且办理中介机构备案手续的，共有150家机构参加年检，但还有35家未参加年检。从记者调查的广州市三十大二手屋苑来看，保利、万科、中海、碧桂园等大开发商都已有专门部门介入地产租售业务，在保利心语、万科金域蓝湾、丽江花园，物管或者开发商附属的地产租售业务部门成交该楼盘的二手房交易份额已达30%~40%，超越大中介在当地的市占份额；而在华南碧桂园，物管促成的交易已占据二手房的60%~70%，一骑绝尘。

在记者调查中，有中介反映个别大盘出现索要红包和指定饮用水供应等现象，一位在市区从事地产中介的陈小姐在朋友圈抱怨道：“××苑有的管理处人员，有的保安，追着要红包太恐怖，现在都到什么时候了，还要红包……开个水房门是他们分内的工作，我都不好意思啦。”对此，广州市房地产中介协会有关人士认为，房地产开发企业选择单独成立公司开展中介业务，此类机构的运作与市场中各传统中介基本没有差别，均需参与市场竞争，竞争过程中是否具有优势，更多的取决于能否为买卖双方提供令双方满意的价格谈判服务及优质的后续房地产交易服务等。如通过阻挠传统中介带客看楼以试图提高自身成交机会，不仅无法满足业主售楼的需求，还可能引起业主反感。

记者调查：

大多数楼盘不难进

个别小区物管成交“拗”赢中介

物管公司是中介带客看楼、房屋过户交接所必须打交道的部门，在记者调查30大二手屋苑来看，绝大部分楼盘对于中介带客看楼都实行严格的规定，出示工牌并校验业主放盘信息是指定的举动。不过在少部分小区，存在一定的索要红包行为，且对中介带客看楼的数目或进入小区的时间进行限制。据记者了解，一些小区曾经发生过其他服务人员假借名义入内“洗楼”派传单，故此对中介或其他服务人员入内会登记进出时间。

记者通过行业人士进行的匿名调查中发现，市区有三个大盘出现索要红包或强买强卖的现象。两个品牌楼盘物管方会约谈周边中介的高层索要红包，如不给予红包，将限定该中介每次带客看楼看盘的个数以及时间，另一个则强行要求租用该楼盘商铺的中介公司指定用某个牌子的纯净水，并必须每月预订20桶。中介人士告诉记者，出于双方友好关系，他们在春节或者节日期间有时候会主动给物管红包，但数目都不算大，都是“意头”而已，强行索要红包的楼盘在广州市并不普遍。

7年前，记者到金沙洲某大盘踩盘，当时该楼盘刚入住不久，但物管处成立的租售中心已率先启动，在小区内打出“业主成功放盘，免管理费×月”的横幅。可见开发商对地产租售业务介入已久。

从记者调查的30个样本楼盘来看，过半数物管公司或开发商附属的中介公司从事地产租售业务，而保利心语、万科金域蓝湾、丽江花园在当地市场占比已达三四成，最强的是华南碧桂园，原来物管“密密做”，已占据60%~70%的市场份额。按一个大盘一年300套房屋转手来算，200套房屋的佣金落入物管的囊中。

专家分析：物管近距离服务 优劣势较明显

据广州市房地产中介协会人士介绍，随着广州市二手房交易市场的快速发展，近年确有部分房地产开发商或物业公司在其楼盘成熟后，开始涉足“房地产中介服务”，为业主提供二手房出售或出租的放盘服务，在尝试为业主提供更完善的物业服务的同时，尝试增加企业收入。目前绝大多数业主在出售房屋时，都会选择在多家中介机构放盘，如其房屋所在物业公司有提供中介服务的，业主也可能会选择在物业公司放盘，以进一步扩大获得客源的渠道，提高成交机会及成交速度等。物管公司近距离服务业主，可第一手接触到业主房屋租售的信息，在与中介的竞争中占据信息优势，不过，市地产中介协会人士认为，物管公司从事地产租售业务，在以下方面或不如中介公司：

1.大多数兼营中介服务的物业公司，总体以“物业服务”为主，“中介服务”为辅，为控制人员成本，或“无专职中介服务人员”。

2.物业公司办公在“小区内”，较传统中介街铺获得客源信息能力弱。加之，潜在买家已习惯通过中介获得更多房源信息，进行房源及价格比较，以筛选更优质房源。

3.缺少专职中介服务人员，则相应缺乏“通过网络、电话等推销房源”的营销意识。

4.未建立“中介服务提成激励机制”或难以建立“与传统中介激励标准相当的激励机制”，较难提高工作人员推销房源积极性。

5.缺少专职中介服务人员，较难为客户提供交易流程方面的问题，因此其促成交易的机会较传统中介更低。

故此，房地产协会人士认为，此类兼营中介服务的物业公司，总体较难为业主提供客源信息，促成交易能力偏弱。

中介：跟物管“拗手瓜”未必输

李小姐在华南板块从事多年地产中介业务，她经常带客进出锦绣香江、南国奥园和星河湾，物管对中介并没有进行额外阻挠，平时带客看盘都比较顺利，经纪带工卡或身份证即可看楼，当然业主也需要跟物管打好招呼。房屋成交后的交楼手续也比较顺畅。她也曾听说一些物管员工累积业主资源后会跳槽到中介行业，李小姐说她暂时没有从物管行业过来的下属。从与物管的竞争来看，李小姐认为中介行优势在于网络较大，可以给客人提供不止一个大盘的盘源，客户的选择性更大，对业主来说，由于中介网络完善而获得客户资源更多，售出的速度也会相对较快。除非是认定一个楼盘的“忠粉”，买家都是会多个楼盘进行比较后再做决定，一个楼盘的物管公司未必有足够大的网络来满足购房者的需求。

东湖御苑去年曾经闹过一个“乌龙事件”，一位业主在小区外接到中介派传单，该小区一个低楼层朝向差的单位放盘价仅是“3万字头”，而当时小区周边的江尚东山已卖到“6万字头”，为此这位业主冒充物管公司名义发出通知，称周边中介恶意误导业主放低价。中介人士叶先生告诉记者，当时通知贴出来后引起电视台记者的追访，为此物管处已进行澄清。据他了解，东湖一带的物管较少从事地产租售业务，与中介公司没有形成直接的竞争。个别楼盘有些物管人员会做“私单”，工余时间促成买卖交易。叶先生表示，如果是物管人员“秘捞”私下成交二手房，不会通过中介端口进行网签。

置业提醒：无论房地产开发商选择哪种方式（物业兼营中介业务或单独成立中介公司）开展地产中介业务，均须严格按照主管部门办理中介机构备案手续，且应当遵守相关法律法规，规范开展中介业务。同时，协会建议买卖双方应当通过正规中介机构（以是否办理中介机构备案为准）进行二手房交易。