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市区高地价怎么卖?500万的小三房算豪宅还是刚需

2017-02-27 20:15:23　来源: 网易房产举报

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广州城投·湾区金融港在售写字楼
电话： 4001-666-163 转 23139

楼盘价格： 120000元/㎡
地　址：广州市天河区国际金融城..查看地图
开发商：广州市城祥房地产开发有限公司、广州市城裕房地产开发有限公司、广州市城隆房地产开发有限公司
开盘时间：2022
楼盘详情 | 楼盘图库(17张) | 参加团购(6人)

网易房产2月27日报道 从2014年开始，土地市场成为影响广州房价起伏的关键风向标。纵观目前炙手可热的楼市板块，无不诞生于此波“卖地造城”运动。

高价拿地的现象，以市区的广钢广纸尤甚。而对于这类项目，开发商到底应该怎么卖？是做小户型低总价的产品拉低入市门槛，还是迎合改善型买家的需求做市区豪宅？近期，网易房产探营广纸新城，试图了解市区“贵价面粉”的销售逻辑。

2015广纸拍地专家:“买太贵，难赚钱”

2015年6月26日，广纸片区地块首次出让，最大的广纸地块2被越秀地产收入囊中，广纸地块1则被绿地摘得，当时以底价成交，楼面地价均为16000元/㎡，让业界跌破“眼镜”。同年9月23日，广纸地块迎来逆转，吸引22家房企厮杀，最终雅居乐以14.7亿地价，竞得广纸地块AH050906地块，楼面价23185元/㎡。而金融街则以22.7亿摘得广纸AH051025地块，楼面价跃升至26217元/㎡，当时房地产专家多表态：“买太贵，难赚钱”。

与此同时，广纸板块附近的工业大道中片区，在2008年以后已经没有新盘面市，参照拍地之前周边的二手市场，保利花园的均价在2.5万/㎡，保利红棉甚至未超过2万/㎡。因此现在看来似乎不算高的广纸地价，当时已经是赤裸裸的“面粉贵过面包”。

2017年广纸卖房销售:“破5万，不愁卖”

2016年下半年，越秀星汇海珠湾作为广纸新城首盘亮相，11月开售第1批洋房，当时还有不到4万/㎡的单位；但近期网易房产踩盘，销售表示前期产品已售罄，预计3月份推出A2栋洋房，带装修均价要去到5万/㎡。随后登场的绿地越秀海玥，此前选择先卖公寓“试水”。目前正在等待住宅预售证获批，但吹风价已经攀至5万/㎡。

此外，广纸板块今年即将加入战局的新盘还有雅居乐海珠小雅（已开放外展点）和金融街广纸项目（暂未定名）。由于这两个项目的拿地价更高，因此猜测未来售价在上述两盘之上是大概率事件。

广纸板块周边享老城区成熟配套

2016年11月，距离广纸新城不远的江燕路万宝地块，拍出高达4.25万/㎡的楼面地价，中冶置业贡献的助攻，直接让广纸项目轻松“解套”，目前越秀星汇海珠湾暂无住宅在售，绿地越秀海玥公寓售罄，后期住宅公寓新品推出时间待定，雅居乐海珠小雅和金融街广纸项目暂未面市，销售称“不愁卖”。

主打紧凑户型500万小三房算豪宅还是刚需

从目前的价位来看，广纸板块并不亲民，那么在这个让普通买家“望而却步”的红线下，各盘又分别做了怎样的住宅产品？

首先，越秀星汇海珠湾剩下的是76㎡两房、92-94㎡三房和105㎡四房，而绿地越秀海玥设计了73㎡两房、86-98㎡三房和118㎡四房，另外，从乐峰广场的外展点获知，雅居乐小雅的产品包括72-73㎡两房，84-94㎡三房和115㎡四房。

可以看出，广纸3个楼盘的户型同质化程度高，并且主要集中在100㎡以下的单位，从三四房的面积段来看，相对紧凑，单就产品而言，应该被定义为刚需。但如果以95㎡左右的小三房、单价5万/㎡来计算，总价已经去到475万/套，这已经远远超过普通刚需买家的预算。

所以，500万级别的小三房应该算豪宅还是刚需呢？目前广州主要是怎样的买家在支撑起板块的成交？

事实上，在近年地价高歌猛进的趋势下，房地产的产品设计越来越讲究使用率，诸如复式住宅等赠送面积多的产品开始受到买家欢迎。广纸板块的项目，为求控制总价加速去化，100-110㎡已经可以做四房，未来市区或多以这类“微豪宅”为主。

买家多为老广州人迷恋地段留在市区意愿强

而选择置业广纸的买家，首先是对“留在市区”有着强烈意愿，基本以老广州尤其是老海珠为主。其中二胎家庭等改善型的买家，可能选择紧凑型四房，基本满足家庭成员的居住要求。以越秀星汇海珠湾的103㎡四房为例，N+1的设计，功能性丰富，主卧为套房，但书房位于入户花园处，私密性欠缺，加上空间有限，如果改动，可能只能作为儿童房。