市区高地价怎么卖?500万的小三房算豪宅还是刚需
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网易房产2月27日报道 从2014年开始,土地市场成为影响广州房价起伏的关键风向标。纵观目前炙手可热的楼市板块,无不诞生于此波“卖地造城”运动。
高价拿地的现象,以市区的广钢广纸尤甚。而对于这类项目,开发商到底应该怎么卖?是做小户型低总价的产品拉低入市门槛,还是迎合改善型买家的需求做市区豪宅?近期,网易房产探营广纸新城,试图了解市区“贵价面粉”的销售逻辑。
2015广纸拍地 专家:“买太贵,难赚钱”
2015年6月26日,广纸片区地块首次出让,最大的广纸地块2被越秀地产收入囊中,广纸地块1则被绿地摘得,当时以底价成交,楼面地价均为16000元/㎡,让业界跌破“眼镜”。同年9月23日,广纸地块迎来逆转,吸引22家房企厮杀,最终雅居乐以14.7亿地价,竞得广纸地块AH050906地块,楼面价23185元/㎡。而金融街则以22.7亿摘得广纸AH051025地块,楼面价跃升至26217元/㎡,当时房地产专家多表态:“买太贵,难赚钱”。
与此同时,广纸板块附近的工业大道中片区,在2008年以后已经没有新盘面市,参照拍地之前周边的二手市场,保利花园的均价在2.5万/㎡,保利红棉甚至未超过2万/㎡。因此现在看来似乎不算高的广纸地价,当时已经是赤裸裸的“面粉贵过面包”。
2017年广纸卖房 销售:“破5万,不愁卖”
2016年下半年,越秀星汇海珠湾作为广纸新城首盘亮相,11月开售第1批洋房,当时还有不到4万/㎡的单位;但近期网易房产踩盘,销售表示前期产品已售罄,预计3月份推出A2栋洋房,带装修均价要去到5万/㎡。随后登场的绿地越秀海玥,此前选择先卖公寓“试水”。目前正在等待住宅预售证获批,但吹风价已经攀至5万/㎡。
此外,广纸板块今年即将加入战局的新盘还有雅居乐海珠小雅(已开放外展点)和金融街广纸项目(暂未定名)。由于这两个项目的拿地价更高,因此猜测未来售价在上述两盘之上是大概率事件。
广纸板块周边享老城区成熟配套
2016年11月,距离广纸新城不远的江燕路万宝地块,拍出高达4.25万/㎡的楼面地价,中冶置业贡献的助攻,直接让广纸项目轻松“解套”,目前越秀星汇海珠湾暂无住宅在售,绿地越秀海玥公寓售罄,后期住宅公寓新品推出时间待定,雅居乐海珠小雅和金融街广纸项目暂未面市,销售称“不愁卖”。
主打紧凑户型500万小三房算豪宅还是刚需
从目前的价位来看,广纸板块并不亲民,那么在这个让普通买家“望而却步”的红线下,各盘又分别做了怎样的住宅产品?
首先,越秀星汇海珠湾剩下的是76㎡两房、92-94㎡三房和105㎡四房,而绿地越秀海玥设计了73㎡两房 、86-98㎡三房和118㎡四房,另外,从乐峰广场的外展点获知,雅居乐小雅的产品包括72-73㎡两房,84-94㎡三房和115㎡四房。
可以看出,广纸3个楼盘的户型同质化程度高,并且主要集中在100㎡以下的单位,从三四房的面积段来看,相对紧凑,单就产品而言,应该被定义为刚需。但如果以95㎡左右的小三房、单价5万/㎡来计算,总价已经去到475万/套,这已经远远超过普通刚需买家的预算。
所以,500万级别的小三房应该算豪宅还是刚需呢?目前广州主要是怎样的买家在支撑起板块的成交?
事实上,在近年地价高歌猛进的趋势下,房地产的产品设计越来越讲究使用率,诸如复式住宅等赠送面积多的产品开始受到买家欢迎。广纸板块的项目,为求控制总价加速去化,100-110㎡已经可以做四房,未来市区或多以这类“微豪宅”为主。
买家多为老广州人 迷恋地段留在市区意愿强
而选择置业广纸的买家,首先是对“留在市区”有着强烈意愿,基本以老广州尤其是老海珠为主。其中二胎家庭等改善型的买家,可能选择紧凑型四房,基本满足家庭成员的居住要求。以越秀星汇海珠湾的103㎡四房为例,N+1的设计,功能性丰富,主卧为套房,但书房位于入户花园处,私密性欠缺,加上空间有限,如果改动,可能只能作为儿童房。
而部分中年买家选择购买两三房,则可能本身在附近小区拥有住房,另外帮助子女单独置业,保持“一碗汤”的距离,方便平时走动互相照应。越秀星汇海珠湾另外1个开放的样板房是76㎡两房,方正实用,动静分区,大阳台是亮点,但更适合年轻夫妻,而且需要考虑未来换房的压力和成本。
1年前,你可能还在觉得广纸卖4万/㎡很贵,但现在看到广钢已经卖到快6万/㎡,突然觉得广纸5万/㎡似乎也还能接受,这就是当下楼市的逻辑。评价“值不值得”,买家能够考虑的不是价格与价值是否对等,而是选择A还是选择B的问题。
楼市没有“亏本生意”,从来都是“面包”跟着“面粉”水涨船高。随着拍地利好发酵,广纸周边二手房开始坐地起价,目前保利花园的电梯房价格基本超过3.5万/㎡,部分甚至逼近4万/㎡。