开发贷或难以为继 房企海外融资面汇率风险

拿地热并未退却，而在国内融资渠道收窄的背景下，房企竞价举牌的底气显然取决于其与银行的亲疏程度以及海外融资的能力。

对于今年年初火爆依旧的开发贷而言，监管导向的影响力正在持续发酵，高速增长的态势似乎难以为继；而海外融资近年来始终面临隐性“汇率陷阱”，其性价比仍有待商榷。

换句话说，对于房企而言，融资有风险，拿地需谨慎。

土地储备热度持续

据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，仅A股上市公司和新三板公司发布的收购地块或竞得土地使用权的相关公告就接近百条；如果加上H股市场内资房企的公告，则约有近130条相关信息。

从发布公告的上市公司来看，央企和民企都有波及。房企的土地储备天然是主营业务发展的需要。不过，从公告细节也可以看出来，有些房企已经开始关注并主动评估目前的市场风险。

一家大型民营上市房企在3月8日的公告中表示，“竞拍是公司经营管理层在当前房地产市场状况下充分考虑了风险因素的基础上进行投资决策的，但由于房地产行业受宏观调控影响较大且具有周期性波动，因此公司存在上述项目不能达到预期收益的风险”；也有部分房企“抢到”土地后并不准备独立开发，而是招揽合作方。例如，2月8日，某总部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2亿元竞得某地块的国有建设用地使用权，土地规划用途为批发零售用地及商务金融用地，公司目前拥有上述地块100%权利，鉴于未来公司可能就项目引入合作者，影响公司在项目中所占权益比例，该比例仅供投资者作阶段性参考。比较有趣的是，该上市公司近期发布的竞得土地的公告，大多有“可能就项目引入合作者”的表述。

而主业与房地产无关的新三板企业对于竞得土地使用权的说明则比较类似——通过购置土地使用权，并该土地上计划、建设全新的厂区，能够改良公司的生产经营环境……

开发贷增长或难以为继

土地储备热度持续的背后，资金来源无疑是绕不开的话题，虽然信贷资金进入土地市场有着种种限制，但是对于房企而言，项目开发获得贷款支持无疑有利于其腾出自有资金进行土地储备。

国家统计局上周公布了2017年1月份-2月份全国房地产开发投资和销售数据显示，房企国内贷款额4985亿元，为2012年以来的同个指标（即1、2月相加）最大值。

券商研报指出，2017年前两个月，房地产开发商可用资金同比增长7%，其中国内贷款（占总资金的22%）同比增长11%，销售收入（占总资金的48%）同比增长28%，而同期自筹资金（占总资金的30%）则同比大幅下滑17%，主要原因在于目前房企在境内发行公司债进行融资的难度较高。

不过，开发贷在今年1月份、2月份一枝独秀的表现或许难以持续。对于房地产市场的宏观调控，政府工作报告强调了“因城施策”；从去年四季度至今，银监会在多个场合强调对热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查；今年2月份，基金业协会发布了《备案管理规范第4号》，禁止私募、资管计划投向16个热点城市的地产项目。

“政策的引导对于开发贷而言一般会有一定的滞后性，今年年初的信贷投向有可能是去年四季度一些未来得及放款项目的延续”，一位股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示，“要观察开发贷的增长是趋势还是‘伪增长’需要更多地时间，不过监管的态度已经很明朗，多数银行是不可能一意孤行的。”

海外融资存在汇率风险

在“钱和土地虽更稀缺”的争论声中，龙头房企依旧在坚持自己的土地储备策略，而资金来源则更多地延展至海外。

日前，中国恒大公告表示，公司与瑞士信贷、招商证券（ 香港 ）及海通国际就发行5亿美元2020年到期的7.0%优先票据；10亿美元2022年到期的8.25%优先票据订立购买协议。公告显示，2016年6月30日至2017年3月3日，中国恒大产生额外重大借款（扣除还款）总额超过1650亿元人民币（折合248亿美元）。此外，该公司去年上半年土地储备的平均收购成本为每平米1994元人民币，而去年下半年无论是新规土地储备的规划建筑总面积还是平均收购成本均高于2016年上半年。

事实上，中国恒大的海外融资仅仅是房企境外发债融资的冰山一角。有研究显示，内地房企美元债的偿还压力将在未来数年内出现，去年有约63亿美元债券到期，是2015年到期债券规模的两倍。此外，对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关，中国二、三线房企在海外获得的评级多数为B级，可谓普遍偏低。

“近年来，美元整体上保持了走强的态势，国内房企所发行的美元计价的债券或票据的成本也可能受到影响”，有投行人士对《证券日报》记者表示。

当然，并非所有房企的美元债融资成本都必然会飙高，也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理，以降低汇兑损失。不过，从公开资料来看，大部分发行美元债的内地房企并没有表示为外币进行对冲或者套期保值。