房贷政策急转:利率上调 首套房9折优惠大多不保

全国各地的房地产调控政策正在密集落地。

一方面，国务院、央行、发改委、银监会等高层就房地产政策先后表态；另一方面，20余城市近期密集发布地产调控政策，一线城市已全部执行“限房又认贷”政策。

从央行3月下发的《关于做好2017年信贷政策工作的意见》（下称《意见》）看，央行要求合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

21世纪经济报道记者调查发现，北京地区大部分银行已经上调首付比例，部分银行正在紧急开会统一银行房贷政策细则，9折优惠或将不保。

调控意在三四线城市去库存

上述央行下发的《意见》显示，在住房金融部分，央行要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整，支持地方政府落实房地产调控的主体责任。银行业金融机构要认真落实房地产金融调控要求，积极参与自律决策，严格遵守自律机制决议。

自上周末以来，国务院、央行、发改委、银监会等高层就房地产政策先后表态。如，央行行长周小川在首次金砖国家财长和央行行长会议上表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

另一方面，各地密集出台新一轮房地产限购政策。3月17日，随着北京、广州、石家庄、郑州等地连夜发布房地产调控政策，北上广深四个一线城市全部执行“限房又认贷”政策。从2016年“9·30新政”以来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控。

从调控政策上看，意在三四线城市去库存。央行在《意见》中表示，要加强对商业银行的窗口指导，督促其优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速，做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险。

特别是，央行要求银行严格遵守差别化住房信贷政策有关要求，支持居民合理自住购房，加大对首付资金来源和收入证明真实性审核，禁止开展任何形式的“转按揭”业务，杜绝价格恶性竞争。

首套房利率上调

“今天会开会研究（房贷调整），房贷业务的规模和城市分布一定会跟随政策调整而转移。”华南某上市银行零售部门负责人表示。

上周引发热议的楼市新政，将如何在银行层面得以落实市场是关注的重点。

21世纪经济报道记者调查发现，北京地区大部分银行已经上调首付比例，落实认房又认贷的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。除此之外，部分银行正在紧急开会统一银行房贷政策细则，利率大概率继续上调，9折优惠或将不保。

华北某股份行业务经理告诉21世纪经济报道记者，目前北京区域各支行的政策还没有统一，行内正在紧急开会制定政策。“目前的首套房利率优惠肯定不是9折了，有可能上调至9.5折，甚至恢复基准，具体还在等通知。”

工商银行、农业银行、招商银行等多家银行业务经理对21世纪经济报道记者表示，首套房利率优惠暂时还维持最高9折没有调整，但后续调整也在等待总行政策。

北京一位地产中介业务人士表示，合作银行中有银行已经取消首套房利率优惠调至基准，这将成为北京房贷的趋势，预计3月底将有更多银行上调甚至取消利率优惠。

业内人士对此分析表示，此轮银行上调房贷利率除了政策调控因素外，也不乏市场因素。随着央行逆回购、SLF、MLF和银行间同业存单、理财价格的全面上涨，银行资金成本提高，房贷利率折扣对银行来说不再划算。

21世纪经济报道记者还注意到，北京市场房贷资金明显趋紧。工行一位个贷经理表示，目前房贷审批流程正常，但放款速度明显放缓，最长等待时间可达3-4个月。“额度不是最重要的原因，主要是为了控制房贷规模。”

招商银行某业务经理告诉21世纪经济报道记者，因近期申请贷款的资金量太大，目前贷款的审批速度也已放缓，大概需要一个月。

浦发银行某业务经理更是直言，由于额度用尽，目前已暂停房贷业务。某二手房卖家表示：“买家从2016年12月20日到现在，还没等到放款。”

从全国房贷情况看，上海近几个月趋于稳定，深圳仍维持在首套首付3成，利率优惠9折，二套首付5成的水平。“深圳地区大行的首套房贷利率一直是9折，只是在去年部分中小银行的利率优惠曾到过8.5折。”深圳一位大行零售信贷人士表示。广州17日出台了楼市新政，但大多数银行暂无具体细则出台。

值得一提的是，近期石家庄、郑州、长沙都出台了新政，石家庄地区建行、交行、招商等已经相应上调首付比例。

房贷调控亦波及消费类贷款。“由于体量限制，对开发商房贷涉及较少，因此房贷调整对利润影响不大。”华东某上市城商行高管表示，该行个人贷款以信用类消费贷款为主，部分用于购房后装修、电器采购等。“如果楼市转冷，可能对提款率有影响。具体有待观察。”