“过江龙”抢滩住宅 “地头蛇”转战产业

中天集团在东莞南城建立的产业园。

今年初，东莞市政府“一号文件”聚焦倍增计划，产业地产作为倍增计划的重要载体，引起了业内外的关注。

3月9日，2017年东莞重大项目举行动工仪式，多个产业园项目入选重大项目，这些产业园项目中不少由东莞本土房企开发经营。

在房地产市场方面，目前全国前8强房企已经全部进入东莞，东莞楼市进入品牌时代，在外来品牌房企的挤压之下，东莞本土房企已经悄然开启了转型之路。

转型：东莞本土地产商试水产业地产

在2017年东莞重大项目中，产业发展和城市建设项目有59个、总投资823亿元；产业基金和类金融项目有22个、总规模411亿元。最为引人注目的是，多个产业园为东莞本土房企转型之作。其中东莞本土品牌房企广东中天集团和广东光大企业集团均有产业项目成功入选。

截至目前，目前在东莞开发项目的外来品牌房企多达20家以上。面对外来品牌房企的强势进驻，被挤压生存空间的本土房企则依靠自身的资源优势，纷纷转型，试水产业地产。

广东中天集团在2010年，该企业就开始试水产业地产。而去年，光大地产也宣布进入产业地产领域，光大·We谷成为转型之作。

据不完全统计，目前东莞产业地产项目已经达到上百家。除了全新建设的项目外，也有不少是“三旧改造”项目。光大·We谷相关负责人表示，住宅地产已经进入白银时代，开发商需要布局一个新的盈利点，转型产业地产是一个大趋势。

机遇：政府购买服务实施城市更新

产业地产快速发展离不开政府的扶持和推动。

记者从本月召开的东莞全市城市工作会议上了解到，东莞市将推动一批城市更新项目建设，加快东城黄旗南、万江龙湾滨江等5个共约1.4万亩的片区改造；启动一批城市更新项目建设，启动南城东华、长安科技商务区等8个共约3万亩的片区改造；全面实施一批城市更新项目，年内每个次发达镇至少实施1个城市更新项目，其他镇街实施2~3个。这些都将给东莞本土房企转型产业地产提供机会。

此外，东莞各个镇街对产业园项目和入园企业都有不同程度的补贴和扶持。以松山湖为例，根据《东莞松山湖（生态园）促进现代服务业发展专项资金管理暂时办法》规定，对总部经济、互联网及电子商务、软件及信息服务、现代商贸物流、专业服务这5项现代服务业以及现代服务主题产业园入驻企业进行专项资助，单笔最高达1000万元。东莞互联网产业园总经理林毓群告诉记者，因为有政府的补贴，在招商方面，产业园的优势比普通写字楼更加明显。

广东中天集团董事副总裁、中天产业集团联席董事长兼总裁欧阳峰告诉记者，广东中天集团打造的“产业中天”目前就已经有好几个镇用购买服务的形式与其签约，进行产业包装规划、城市更新模式合作等。

困难：产业地产需要投入大量人力物力财力

有业内人士表示，东莞产业地产项目众多，同质化竞争十分激烈。“一种新型的项目兴起，大家都去做，但是因为缺乏资金、人才、实力和经验等，市场还要经历一轮轮的大浪淘沙。”

不仅产业园项目可能面临着优胜劣汰，产业园内招商的企业也在不断地轮换。“有一些企业是直接冲着补贴来的，很快就会因为各种不足被淘汰出去。”该名业内人士表示，孵化一家上市企业除了需要资金实力外，还需要运气，而很多企业则会在经历创业失败后，退出市场。

欧阳峰认为，做产业园是一种“情怀”，需要投入大量的人力物力财力。“我们早期开始做的两个产业园也非常辛苦。”他告诉记者， “刚开始的时候不赚钱，只好把其他项目赚到的钱投进去维持。”

林毓群也表示，产业园的建设与运营是一个长期的过程，投资成本较高，结合产业地产思维进行运营，以保证园区资金的良性运转，有钱才能有未来。

未来：产业地产将主导区域经济

在上周举行的“倍增·共享·跨越”倍增计划与园区发展高峰论坛暨产业中天品牌发布会上，东莞市政府副秘书长陈庆松指出，产业园作为产业的聚集区，是实施“倍增计划”的重要载体。欧阳峰也认为，目前东莞正处于“世界制造”向“世界智造”转型升级的攻坚阶段，区域经济对转型升级有着迫切需求，自带示范效应的产业园有着诸多机遇；此外，“倍增计划”助力企业规模和效益的双倍增，将刺激新兴产业的发展，而产业园区作为战略新兴产业的主要载体，将发挥重要作用。由于东莞具有地缘优势，他相信，深莞穗一体化进程逐步加快，东莞在承接广州，尤其是深圳的产业转移方面有着巨大优势。欧阳峰认为，“倍增计划”的实施主体是企业，而能在短时间内实现规模和效益双倍增的企业多为战略新兴产业，产业园作为战略新兴产业的载体对区域经济的发展有着决定性的作用。