广州楼市系列新政 你想知道的解读都在这里

近日，广州接连出台了一系列楼市新政。

先是推出“认房又认贷”的317新政，其后又祭出了330新政作为有力补充，成为一线城市中首个对住宅出售时间作出限制的城市，严格管理赠与行为，并对假离婚、利用家人名额购房等政策漏洞进行填补，进一步“封堵”投机行为。同时也第一次对商服类项目进行了限制。

此外，331公积金新政改为区分户籍，外地户籍连缴2年以上，方可申请公积金贷款。

330新政填补政策漏洞：延长转手时间 抑制投机

330政策出台后，由于对住宅出售时间作出限制，对赠与行为进行严格管理，对于“假离婚”、利用父母、子女名额购房突破限贷政策等“漏洞”进行查漏补缺，在确保贷款发放安全的同时，将能进一步封堵楼市投机行为，让房子回归“居住”属性。

首限二手交易 个人出售一手楼或需6年以上

值得注意的是，新政中广州首次对二手市场提出“限售”，居民家庭新购买住房，须取得不动产证满2年后，方可转让或办理析产手续，成为四大一线城市中唯一执行“限售”的城市。

对于一手住宅而言，不动产证出具时间为交楼后的半年至2年，具体视乎项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手项目一般交楼时间约1-2年。

换言之，330新政后一手个人业主欲出售单位，短则需要1年（交楼）+半年（出证）+2年（满2）=3年半，长则需要2年（交楼）+2年（出证）+2年（满2）=6年或以上；法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言，不动产证出具时间一般为过户时间，因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

由于2年的出让限制，二手市场房源减少，或将导致成交量下降。因此，中原研究部认为，即使撇除投资投机购入，目前供应量仍未能满足自住需求，加上地价的刺激，预期未来部分热门区域一二手成交价仍有一定变动空间。

想要离婚买房 还有时间和首付2个拦路虎

新政后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。

离异1年内购房，即使名下无房无贷款记录（或已还清），购买普通住宅仍然需要5成首付，同时利率需上浮10%。

至少离异1年后购买普通住宅，并在名下无房无贷款记录的情况下，才能够将首付降低至3成；若无房但有贷款记录，首付仍需4成，执行基准利率。

利用子女名额购房 严格房贷条件

此前，利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”，是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺，要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，进一步严格住房贷款条件。

即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录，购买普通住宅首付仍需5成，若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录，则需7成首付。此外，利率全部上浮10%。

将房子赠与他人 也无法短时间内腾出购房名额

330新政之前，赠与人无需满2年亦可购房，受赠人即使不符合限购政策，也可直接接受赠与。新政后，赠与人须满2年后方可再次购买住房，而接受住房赠与者，也必须符合本市现行限购政策。

如此一来，通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额不再行得通。

增城从化限购外地客 成交量或出现小幅回落

317新政后成为香饽饽的增城好景不长，330行政对增城及从化的外地购房者采取了限购，中原研究部认为，将起到一定降温作用，减少投资投机的可能性，预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。

不过，目前广州一手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，中原研究部认为，供小于求，价格仍有变动空间。

首次限制商服类项目 对广州商办市场影响巨大

根据中原研究部数据，2016年来市场热度升温，公寓项目承接住宅限购转置的投资需求，2017年成交量再创新高，且近几年市场成交保持高位。

2017年第一季度，广州超20个商办项目新批预售，供应超9500套。从各项目的预售单位面积看，40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套，而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定对此类物业的销售打击较大。

商服类包含商业、办公，也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头，直指小面积物业，禁止开发或改造成居住用途项目，尤其是公寓。

同时对转让也作出了规定，新政后，一手商服类项目销售对象只能是法人单位，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前购买的商服类项目，可转让给个人。但个人再次转让需取得不动产证满2年后才可，可转卖法人或个人。

新政出台后，在3月30号之前购买的二手商住类项目，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人，取得不动产证满2年后，才能再次转让，并且只能转让给法人单位。

中原研究部认为，这一举措将降温近几年过热的广州公寓市场投资，限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”，事实上由于法人单位应对风险能力更大，更有利市场健康发展。从长远来看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

中原研究部判断，商办物业成交量将会急降，二季度可能腰斩，价格微跌但会逐渐趋稳。

本市连缴1年 外市连缴2年 方可申请公积金贷款

3月31日傍晚，广州住房公积金管理中心发布通知称，将对楼市加强进一步调控。广州市户籍职工必须连续足额缴存1年及以上，方可申请个人住房公积金贷款，非广州市户籍则为2年及以上。

在此前，广州市不区分户籍，连续足额缴满6个月，即可申请公积金贷款。新政策针对本市户籍需增加6个月，非本市户籍增加18个月。