广州外围学位房逆袭“第二梯队”名校成家长新宠

（原标题：广州外围学位房逆袭，“第二梯队”名校成家长新宠）

　　培正小学是备受家长欢迎的名校。

越秀区不少学位房周边配套完善，是很多家长的首选。

3～4月是传统的学位房旺季。今年，广州各区公办小学将于4月15日前公布招生人数和招生地段，5月5日开始幼升小招生报名工作，不少家长为了搭上学位申请的末班车，赶在这个时间段购置学位房。本期记者走访了广州各区二手楼市，为市民推荐一些性价比较高的学位房。

现状

  热门学位房集中在越秀天河两区

目前，广州热门学位房主要集中在越秀、天河两个区，按均价水平可分为几个梯度：东风东、培正、华阳小学学位房最贵，电梯楼均价普遍在6.5万～7万元/平方米，楼梯楼均价也在5万～5.5万元/平方米左右。这类学位房除了学校是省一级，而且周边配套完善，地处市中心，优质教育资源遍地开花。例如东风东路小学的学位房同时可入读农林下路小学，并且中学对口执信、育才、五羊中学等多所名校。

铁一、农林下、署前、小北路小学学位房次之，楼梯楼均价普遍在4万～5万元/平方米左右。由于这些名校的对口地段中，相对缺乏大型电梯楼小区，以年代较久的楼梯小区为主，因此同一学校对口的不同楼盘均价分化较大。如铁一小学的对口小区富力东堤湾，均价普遍在7万元/平方米以上，有少部分南向大户型均价甚至在8万元/平方米以上。但总体来看，这些以楼梯楼为主的名校学位房，整体均价仍主要受楼梯楼价格影响。

第三梯队则为育才、八一小学等小学，对口楼梯楼的均价目前在3.5万～4万元/平方米左右。这类学位房周边以老城区旧楼为主，对预算相对充裕的工薪一族来说性价比较高。如果是楼龄较新的电梯楼，价格则会上浮到4万～5万元/平方米左右。

外围区如番禺、黄埔也有一些热门学位房地段，如番禺东城小学、黄埔港湾小学的学位房，均价在2万元/平方米左右。由于是外围区，交通条件必然比不上市中心。而虽然都是省一级学校，但相对于越秀、天河一些知名小学，外围区学校的口碑和知名度尚未建立。因此，这些学位房价格与周边小区相比并没有大幅抬起。例如番禺东城小学虽是省一级，但由于交通条件、配套方面尚未成熟，其学位房均价仅万元出头，不及市桥南一带交通更便利的普通房源。

房天下广州二手房高级分析师李超表示，具体房源的价格除了跟地段有关外，还与房屋建筑朝向、建设年代、有否电梯有关。一般情况下，同一小区条件更好的房子价格会上浮30%左右。

趋势

  学区化成趋势 有家长提前“押宝”

近年来，广州越秀、荔湾、天河等区域的“学区化”建设备受关注。一方面，目前广州已不再对小学进行评级，“省级”和“市级”学校已成为“过去式”，一些非省级重点学校在教育办学上的探索与创新，同样能受到教育局和家长的认可；另一方面，2016年9月，广州5中小学并入培正、育才教育集团，两大教育集团将把集团内名校资源逐步向集团成员学校辐射，推动教育的均衡发展。

李超表示，“学区化”是接下来广州教育发展的关键词，未来广州教育资源的分配将更加平衡。对于家长来说，如果没有充足的时间和资金去购置一线学位房，也可以考虑二三线学位房，不但能节约购房成本，而且如果未来政策有变并入名校，孩子同样可以受益于名校资源。比如早前华成小学并入华阳小学，天秀小学与小北小学合并，都是广州正在逐步推进“学区化”的试验。

住在白云区的李女士计划今年在越秀区买一套学位房。她先是了解了东风东路小学、农林下路小学等几所重点名校的对口学位房，发现十几年楼龄的电梯楼，均价已达5万～7万元/平方米，这让李女士深感“买不起”。后经中介介绍，李女士了解到今年越秀区有6所中小学将进行合并的消息，其中区级的天秀小学或将与省级名校小北路小学合并。目前，小北路小学对口的电梯盘如北秀花园放盘价在5万元/平方米左右，但对口天秀小学的楼盘如天秀大厦作为电梯楼，二手房放盘价仅在2.5万～3万元/平方米，这让李女士一家看到了希望，打算观望一段时间就出手。

房天下广州二手房越秀区营业总监黄文峰透露，近期小北路小学和天秀小学合并不仅带旺了天秀大厦，也带旺了下塘板块，这里均价2.5万元/平方米左右，比小北路板块便宜6000～7000元，附近还有省一级的登峰小学。虽然现在还不是小北路小学的学位地段，但不少买家均看好未来学区化合并的趋势。黄文峰建议，买家可多关注不是名校地段但周边学校实力较强的楼盘，说不定今后可能会被名校合并。即使没有分配到名校，也不会差到哪去，给自己多一重保障。

建议

  关注校区增建利好 挖掘“潜力股”

中小学、中心城区的名校资源将逐步向新区覆盖也是学区化趋势之一，李超表示，番禺、黄埔、增城都是近年来政府教育资金投入位列前茅的区县，这些外围区的教育资源具备相当大的发展潜力。

自去年以来，广州各区纷纷公布学校的增改建计划，番禺区将新增118所，白云区将新增159所，南沙区将新增83所，花都区将新增89所，增城区将新增76所。例如仲元中学将在番禺新建校区，象贤中学将改扩建；北师大完全中学将在黄埔落户。在外围区大量新增学校，使名校不再“蜗居”在老城区。

此外，天河区也有不少大动作，李超透露，除了新建执信中学天河校区、华师大附属天河实验学校扩建的利好消息外，在龙洞计划新建的广州中学将作为全市标杆性高质量学校。据悉广州中学将从47中吸收优质生源，由此可见，作为对口直升47中的龙口西路小学学位房很有可能搭上政策的顺风车。

买房案例

  买越秀区学位房也要货比三家

李女士小孩今年准备上小学，她从去年底就开始物色学位房，目前已入手了一套对口八一实验学校的学位房。选择学位房的时候，她对学校质量、周边环境、价格都进行了多方对比。“先是看了福今路的一套房感觉挺满意，但听说八一实验学校比育才更好，又去看八一那边的学位房。但共和村一带同价位房子的居住环境实在不忍直视，因为从小学到初中起码要住十年，周边环境也挺重要。”后来李女士在中介的推荐下，入手了一套五羊华轩的学位房。

据悉，买越秀区学位房的更多是自住型买家，所以他们会考虑到周边环境。八一实验小学是越秀区的省一级学校，名气虽然没有铁一、培正、东风东小学响，但周边学位房可选择多，而且有大量名额可直升八一中学。

李女士说，目前八一实验小学对口的五羊华轩、华逸锦轩、东山欣园都是颇受买家欢迎的小区，均价在4.7万元/平方米左右，而且是电梯楼。同样位于越秀区的培正小学学位房，楼梯楼也要5万元/平方米左右。所以综合考虑学校质量和居住环境，八一实验小学的学位房算得上性价比高。

教育动态

  文德路小学搬迁 招生范围或扩大

日前，文德路小学搬迁的消息牵动着不少广州家长的心。据广州市国土规划委消息，文德路小学将被搬迁至附近的文明路以南玉带濠以北地段，以及仰忠汇东侧的仰忠街内，将目前的3个校区合并为2个校区。至于家长们最关心的招生地段问题，广州市越秀区教育局表示，不可能缩小现有的招生地段，甚至有可能扩大招生范围。同时，新规划的两个校区之间相隔大约300～400米，距离现在的校本部也只有500米左右，所以对招生地段的影响不大。

对此，黄文锋表示，文德路小学历史悠久，声名远播，每年都有很多家长慕名来找对口的学位房。目前，文德路小学的招生范围包括文德路、珠光街、北京街、广卫街的部分地段，对口的电梯楼很少，只有文化大楼和精彩生活大厦两个楼盘。其中文化大楼的均价接近5万～6万元/平方米，而精彩生活大厦均价接近5.5万元/平方米。如果文德路小学扩大招生范围，周边楼市可能也会被带动。

新增2万优质学位 天河学位房成香饽饽

近期天河区教育局方面表示，“十三五”期间将在天河东部、北部建设五所示范性高中，拟投入总用地超1000亩，估算总投资约50亿元，建成后可新增2万个优质学位。李超指出，一直以来，天河学位房的关注热度仅次于越秀。同时，由于天河小升初实施的是对口直升政策，不用担心电脑派位存在的变数，所以备受很多家长的青睐。而接下来天河区对五所优质中学的投入，将对天河的教育发展起到重要的带动作用。

房天下广州二手房电商天河总监李海峰也表示，最近看学位房的买家很多。例如直升省一级47中的华阳小学对口学位房，近期很多家长都在找。其中比较热门的侨林苑，均价6.4万元/平方米左右；以大户型为主的富力天河华庭楼龄更新，均价在6.7万元/平方米左右；而楼龄在20年以上的侨怡苑、朝晖苑，均价则在5.5万元/平方米左右。

部分性价比较高的二手学位房

  华侨乐园

学校：中星小学

均价：4.5万元/平方米

地址：越秀淘金北路正平南街5号

点评：步行15分钟左右可到地铁淘金站，配有约2万多平方米的公园式花园。靠近越秀区的商务核心，带花园的大中型楼盘数量本来就较为稀缺。周边其他带中星学位、楼龄较新的楼盘，目前均价已达6万元/平方米。

天秀大厦

学校：天秀小学

均价：3.2万元/平方米

地址：越秀区环市中路300号

点评：同样作为电梯楼，小北路小学对口的电梯楼盘北秀花园放盘价在5万元/平方米上下，楼梯楼小北路小区放盘价也在3万元/平方米以上。与小北路小学相比，天秀小学和小北小学对口的电脑派位中学一致，都是执信中学、十七中学等名校，入读中学的范围相同。

梅花村

学校：铁一小学

均价：5.5元/平方米

地址：越秀区中山一路梅花村路

点评：位于东风东的梅花村，封闭大院管理，25年楼龄。而东风东版块其他电梯楼盘如锦城花园、东风广场，均价在7万元/平方米以上。相比之下，梅花村性价比更高。

侨怡苑

学校：华阳小学

均价：5.5万元/平方米

地址：天河区天河北侨林街59号

点评：市中心旺中带静的一个小区，20年楼龄以上的楼梯楼，距离地铁3号线700米，周边生活配套齐全。同版块带华阳小学直升47中学位的电梯楼，均价都在6万元/平方米以上。

六运小区

学校：体育东路小学

均价：4.5万元/平方米

地址：天河区体育东路

点评：天河中心的核心地段，周边商业气氛十分浓厚，临近地铁1号线、APM线，单从地段、配套和交通上看都有较高的性价比，同版块的电梯一手房已突破9万元/平方米。

华景新城

学校：华景小学、113中学

均价：4万元/平方米

地址：中山大道105号

点评：华景新城目前已成为天河超大规模社区，在小区生活配套上便利性不言而喻。由于楼盘分多期开发，不同组团由于楼龄等的因素价格相差较大。华景新城一到三期均为楼梯楼，因此价格相对低些，约在3.5万～5万元/平方米左右。250万元就可入手一套两房，性价比较高。

荔港南湾

学校：华侨小学

均价：2.8万元/平方米

地址：荔湾区南岸路67号

点评：老城区寸金尺土，荔湾更是少有如荔港南湾这样的江景大配套楼盘。荔湾同类大盘要么楼盘规模较小，要么价格已接近4万元/平方米。

穗花新村

学校：海珠区实验小学

均价：3万元/平方米

地址：海珠区江南大道中162号

点评：海珠实验小学是海珠区名气最大的省级名校之一，其对口的主要楼盘就是楼龄较老的小区穗花新村，周边缺乏竞争楼盘，因此房源基本上不愁转售。而且穗花新村在地铁8号线跟2号线交汇处，交通非常便利。

龙津苑

学校：西关实验小学

均价：2.5万元/平方米

地址：荔湾区龙津东路903号

点评：位于荔湾区陈家祠版块，该版块均价已突破3万元/平方米，西关实验小学的对口电梯楼均价突破4万元/平方米。

康乐园

学校：市桥中心小学

均价：1.5万元/平方米

地址：番禺区市桥街光明北路107号

点评：康乐园位于番禺市桥的中心地段，临近地铁3号线市桥站300多米，楼龄20多年，目前均价仅在15000元/平方米。也就是说，100多万元即可入手一套两房学位房，这个价格仅为越秀学位房的三分之一。