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新玩法下无缘地王?起拍价超2万白云鱼苗场宅地实探

2017-04-20 21:16:31 来源: 网易房产
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在严控“高价地”这一背景之下,广州土拍玩法变了。

网易房产讯 4月下旬,广州将迎来8宗地块的公开出让,包括位于白云黄石西路、黄埔长岭居的2宗宅地、1宗增城荔城街宅地以及5宗分别位于黄埔、番禺的商服用地。此前放出1宗长岭居商业用地CPPQ-A2-3地块因故中止出让,另1宗增城新塘挂牌宅地将于5月下旬出让。

在严控“高价地”这一背景之下,广州土拍玩法变了。

4月13日,广州公共资源交易网发布土地出让补充公告,将白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块出让方式调整为:“限地价、竞配建、竞自持、摇号”。据悉,这是广州卖地首次祭出“竞自持”新规。随后萝岗、增城3宗地块也加入这一阵营。

新玩法下无缘地王?起拍价超2万白云鱼苗场宅地实探


网易房产实地探营白云区鱼苗场宅地。该地块将于4月28日竞拍,是继穗花水泥厂地块、棠涌南华盛物流地块后白云新市板块又一宗旧改地,受到不少开发商关注。

广州首宗“竞自持、摇号”地块来了!白云鱼苗场宅地实探

地块位于白云区京广铁路以东,黄石西路以北,靠近新市商圈,处于白云新城5公里辐射圈内。周边生活配套比较齐全,但交通、教育资源略显不足。另外,附近城中村和工业区众多,环境还有待改善。

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该地块宗地面积63928平方米,其中可用于住宅开发面积为27129平方米,按照容积率3.0计算,该地块的建筑面积81837平方米。

地块挂牌起始价17.0546亿元,折合楼面价20955元/平方米。这一地块设定最高限制地价为23.8765亿元,折合楼面单价为29337元/平方米。在达到最高限价之后,竞买方式将转为竞配建拆迁安置房。

与以往“竞配建”不设上限不同,本次竞配建拆迁安置房设置最高配建面积1350平方米。即便竞配建达到上限,该地块的楼面单价也仅为29832元/平方米,无缘地王。截止4月20日14时,地块最新报价达17.2546亿,折合楼面价21201元/平方米。

地块西侧紧邻京广铁路 周边城中村众多

网易房产实地探营发现,该地块西侧紧邻京广铁路,有3条铁道线,火车经过时有一定噪音。

地块西侧的京广铁路
地块西侧的京广铁路

根据出让合同,地块内部未平整,并将按现状交地。网易房产在现场看到,地面堆积有较多钢筋和碎石,部分区域还有杂草覆盖。

地块内部现状
地块内部现状

据了解,地块前身是白云区鱼苗场。不过,此前的鱼塘现已经基本被填平,而剩余两栋主要的沿街废旧厂房也将于近期拆除。现场知情人士透露,此前包括恒大在内的多个房企曾有人前来此地块“探营”。

地块内部两栋还未拆除的废弃厂房
地块内部两栋还未拆除的废弃厂房

网易房产实地探营发现,地块周边被多个城中村和工业区环绕。包括西侧的榕溪村和北侧的榕溪工业区、南侧的小坪村等。

北侧榕溪工业区内厂房众多
北侧榕溪工业区内厂房

其中,地块北侧的榕溪工业区内制衣、制鞋各类出租厂房众多,环境较差,而东北侧的河涌马务涌水质较差,臭味明显。

附近河涌
附近河涌

周边3公里范围内无地铁站 通勤配套待完善

目前地块的交通配套较为不足。根据广州中原研究发展部的观点,周边3公里范围内无地铁站,更多只能依赖公交出行,但机场路一带多大货车、大客车来往,繁忙时间交通堵塞情况严重,对于上班在天河、黄埔、海珠的业主而言通勤效率不高。

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距离地块最近的地铁站是2号线萧岗站,约5公里左右,驾车需十几分钟。而在建的8号线北延段进度缓慢,最快也要2019年底开通。建成后距离地块约2公里,步行距离较远。

地块附近公交线路
地块附近公交线路

公交方面,网易房产实探发现,距离地块最近的公交站为黄石西路的小坪桥口站,距鱼苗场大门口约200米左右,但仅有一趟公交线路。东北侧环滘工业区站,以及黄石西路上稍远的小坪站、马务站则有多趟公交线路可选择。

临近新市商圈生活氛围浓  教育配套不足

地块靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区,因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全。

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商业方面,距离最近、步行十分钟左右即达的是金国广场,沿着黄石西路一直向东走还有马务广场、尚佳广场等。这些商业体规模不算大,但足以满足基本的餐饮、购物需求,而马务村牌坊旁有大型肉菜市场。

另外,黄石西路向机场路方向乘公交数个站,可达新市商圈的成熟大型商业综合体百信广场,可满足全方位的吃喝玩乐需求。沿黄石西路向东出发,乘公交数个站还可去往沃尔玛超市。

马务广场
马务广场

从马务牌坊往马务大街向内步行数百米有马务小学。另外,地块附近还分布有大冈小学、黄石小学等几所小学。中学资源方面,最近的石井中学需乘车十几分钟才能到达。

马务小学
马务小学

值得注意的是,教育配套方面,周边暂时只有区级小学,同时由于地块未设置配建教育设施要求,因此对于部分家庭而言,只能选择就读学费较高的区内优质民办学校,或是按照“就近入读”的制度安排周边学校。

周边一手房稀缺均价突破4万/平 二手价差大

地块沿黄石西路一侧分布多为大型专业市场,以家居建材、灯饰、陶瓷等为主。距地块大约2、3个公交站有较大规模商品住宅小区元邦·航空家园和富力阳光美居,楼龄基本在10年以上,最近二手房报价在2.3万-2.8万元/平方米之间。其中,元邦航空家园二手房均价在2.3-2.4万/平方米左右,富力阳光美居二手房均价2.7-2.8万/平方米。楼龄较长的汇侨新城价格相对便宜,约1.5-2万元/平方米。楼龄较新、配套较成熟的的保利紫薇花园、白云高尔夫花园二手房价格则在2.5-3万元/平方米。

据悉,整条黄石路多年未出现过一手住宅,一手处于比较稀缺的状态,而二手住宅楼龄普遍在10年左右,周围换房需求较大。

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网易房产监控阳光家缘数据显示,2016年1月,白云区一手住宅网签均价为26641元/平方米。进入2017年4月,均价刷新至32593元/平方米,涨幅达22.34%。

距离地块4公里左右的新市板块全新盘保利紫云,近5个月有少量推货,去年12月开盘推出50套,均价3.5万元/平方米,今年3月下旬再此推出少量货源,均价涨至4万元/平方米,目前已去化完毕。

据中原研究部统计,截至2017年3月底,白云一手住宅可售面积约13万平方米,消化周期仅3.7个月左右,由于金沙洲、白云新城、同和等板块供应量减少,整个白云一手货源紧缺。

地块东侧二手楼元邦航空家园
地块东侧二手楼元邦航空家园

鱼苗场地块去年曾出现在白云区旧改计划中,而同期还有三元里致美斋厂地块、石井街羽绒厂地块等旧改项目仍在审批中。

近日,白云商业储运公司地块进入批前公示,拟修改为居住用地,地块总用地面积为10.47万平方米,体量比穗花水泥厂、棠涌华盛物流、黄石西路鱼苗场几个旧改地都要大。广州中原研究发展部预计,未来白云将会成为市区旧改地块供应大户。

广州首宗“竞自持、摇号”地块来了!白云鱼苗场宅地实探

回顾此前土拍,2015年10月,华润地产拿下白云区穗花水泥厂旧改地块,楼面价仅12616元/平方米。2016年11月,广州土拍异常火爆。龙湖首开联合体以32.2286亿和30150平配建面积斩获白云新城AB2804012地块,楼面价高达45469元/平,创下当时全市楼面价新高。2017年3月29日,广州迎来“3.17新政”后的首场土拍,金地最后竞得白云区华盛物流地块,楼面价也高达32905元/平方米。

此前中原研究发展部观点指出,以往定位偏中低端的白云新市板块,随着市中心缺地,亦成为开发商眼中的抢手货。还预测,鱼苗场地块溢价空间会由于开发商的竞争以及对未来市场的预判而增大。

不过,“竞自持+摇号”新招之下,4月28日白云宅地土拍是否火热依旧?

根据地块的补充公告,除进一步明确最高配建面积1350平方米外,还规定地块达到最高配建面积后,竞买方式转为竞企业自持商品住房面积;当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后,改为摇号确定竞得人。

另外,公告还明确,企业自持部分作为租赁住房,须整体确权(只办理一个不动产权证),不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

业内普遍认为,这套组合拳对于抑制高地价有一定的作用,但出现摇号竞地的可能性比较小。另外,“竞自持”和“摇号”等大招虽然会进一步考验开发商的实力,但能否同时控制住房价仍存争议。

方圆地产首席市场分析师邓浩志并不看好此举的实际效果。他曾撰文指出,此举“对控制地价是有利的,但对控制房价不太有利。目前市场库存已经很低,而企业竞自持部分并不能形成有效的市场供应,反而会导致市场供应减少。而且竞自持、竞配建部分都纳入可销售部分的成本,即便表面上地价有所控制,对增加市场库存并不太有利。”

杨思佳 本文来源:网易房产 作者:杨思佳 责任编辑:杨思佳_No4855

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