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跌破1.5万/平?刚需走过最长的路,是广州房价的套路

2017-04-26 11:06:22 来源: 网易房产
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跌破1.5万?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

接连出台的楼市新政能稳住广州房价吗?从数据上看,确实颇有成效。

网易房产监控阳光家缘网签数据显示(注:阳光家缘由广州住建委主办),上周广州一手住宅量升价跌。网签成交1689套,环比上升11.71%;网签均价14911元/平方米,环比下降4.16%。

房事妹不得不佩服广州官方的调控水平。因为也就在在上周,房事妹看到另一则消息,4月18日国家统计局发布的3月份70个大中城市新建商品住宅价格中,广州环比涨幅2.5%,不仅一线城市里排第一,而且已经是连涨23个月。

上周网签均价跌至1.5万/平以内?

有趣的是,房事妹监控阳光家缘网签数据发现,去年10月3日以来,广州房价都以“和谐”为主旋律,一手住宅周成交均价从没突破过2万大关。

周均价前三名都出现在去年,对应均价分别是19613元/平方米、19307元/平方米、18893/平方米。

纵观今年以来的数据,再没突破过1.9万/平方米,上周成交均价甚至跌至14911元/平方米,不足1.5万/平,次于1月曾出现的14720元/平方米创下今年第二新低。

数说房事:跌破1.5万/平?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

再看月成交均价,去年12月以来呈现一路走低趋势。2016年国庆期间广州曾重申楼市调控政策。所在的10月,广州房价还处在高位17377元/平方米。但之后,房价除了11月环比上月有所上扬,紧接着几个月都持续下跌。从今年以来的房价数据更是可以看出,1.6万元/平方米已成为广州房价的“常态”,“洼地”姿态尽显。

数说房事:跌破1.5万/平?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

这就厉害了!但房事妹试问,现在广州还有多少1.6万/平的房子?

官方网签数据“看上去很美”。事实上,广州的房价到底是实质性下降,还是数据上“假摔”?大家都懂。

上周网易房产小编趁楼市新政满月,兵分多路探访各大楼盘,并未发现价格下调的项目。其中,黄埔、增城部分楼盘由于供应紧缺,开发商不愁卖,反倒对销售价格有一定幅度的上调。市区的多个楼盘也并无下调价格应对市场降温的举动,有盘还酝酿着推新货时接着涨价。

众所周知,现在广州的楼盘报价已然与网签均价呈现完全不同的风向。

房事妹整理10个楼盘的报价与近4周网签均价的对比图。正常情况下,网签数据存在一至两周的滞后性,但如今,推迟数个月才网签的情况并不少见。呈现在数据上,可以看到,两者价格之间少则差距2000元,多的甚至差距高达3.5万元。

数说房事:跌破1.5万/平?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

当然,部分中心区楼盘的确是受到回迁房网签的影响拉低了均价。

如荔湾豪宅盘珠光御景壹号上周成交1套,均价仅7893元/平方米,与上周网易房产了解到的楼盘报价7.5万/平方米相差近10倍。除上述楼盘外,荔湾上周新房仅网签21套,价格普遍在2.9-3万/平方米,均价为28988元/平方米。

根据网易房产数据中心的监控,出现类似情况的楼盘还包括天河的阳华国花苑、海珠的罗马家园、越秀区达道雅轩等。

数说房事:跌破1.5万/平?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

为啥会降价?房价只准降,不准涨

仅仅是回迁房网签,房价数据似乎不至于下跌。怎么做到的?

其实,迫于楼市调控压力,数月以来,地方住建部门往往采用限制高价盘入市、控制预售证发放节奏、限制网签备案价格等手段来保证新房价格环比不涨。广州的稳房价手段也大同小异。

网易房产监控阳光家缘数据显示,上周广州中心区无一区网签均价突破3万,天河仅21288元/平方米,海珠20803元/平方米,荔湾更是低至8971元/平方米。而实际上,广州的许多郊区楼盘已不止这个价格。

中心六区的高价盘,常常在预售证备案环节遭遇房管局限价,申请不到预售证,推货节奏放缓。

成交结构也受此影响有所变化。拿上周网签数据来说。广州外围五区成交一手住宅1339套,占全市总成交套数1689套的79.3%,占比逼近8成,成为绝对主力。

成交套数TOP10也都集中于郊区楼盘。其中,黄埔占据4个席位,花都、增城、南沙分别占据3个、2个、1个席位。

回顾去年全年,并不是这样的状况。一手住宅共卖出127722套,这其中外围五区卖出84363套,占比66.05%,还不足7成。

数说房事:跌破1.5万/平?刚需走过的最长的路,是广州房价的套路

另外,上有政策,下有对策。一些已经拿到预售证的项目,则采用“双合同”甚至“三合同”大肆提价。

即签订商品房预售合同之时,多签一份装修合同,“房价被分成了两部分,预售合同显示备案的价格,多出的部分以装修协议形式签订”。“三合同”是双合同的升级版,意味着购房者还需签一份捆绑购买车位的合同。

地方政府本想采用限签、限价等手段稳定房价,却是催生了市场乱象再次卷土重来,刚需者的购房门槛被进一步抬升。许多人想买房却已是有心无力。

以此前媒体报道举例,增城某楼盘64平方米的两房单位,均价2.2万/平,总价147.2万。由于装修款部分高达64万,贷款只能贷其余部分(总价减去装修款)的7成约58万,另外由于还需捆绑购买一个16万的车位。若是超出备案价部分要求一次性全额付款,意味着即使是刚需首套,首付门槛也至少6成,超过百万。

但这么一来,不仅开发商能够卖房,官方的数据也好看了许多。仍以上述楼盘为例,预售合同部分的房款仅83.2万元,折算下来,每平米均价仅1.3万/平方米。实际售价和网签备案价之间便相差了9000元左右。

对于双合同现象,佛山近期已经开始打击。置业过程中发现问题可通过12345热线进行投诉、举报。

广州是否也会跟进呢?

近期广州国规委曾针对土地市场专门发声,表示4月28日拍卖的宅地采用限地价+竞配建+竞自持+摇珠”的方式产生竞得者,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

对于房价,目前房事妹还未看到官方的实质性动作。但房事妹梳理发现,“新房价格只准降,不准涨” 正成为多地房地产调控的一致思路。近期武汉、山东、佛山都已有所行动。

山东省发布通知,要求4月15日起新房开售3个月不得涨价,3个月后涨价需审批。武汉市房管局4月20日召开房地产市场专项整治行动部署会,会上宣布,严格把好商品房预售备案关,将房价维持在现有水平,新开楼盘房价一律只能降,不能涨。而佛山顺德区也在25日祭出重磅调控文件,明确商品房60天内不接受上调价格备案。

可以看到,针对房地产市场的行政手段在进一步加强。房价会降吗?房事妹倒是拭目以待。

杨思佳 本文来源:网易房产 作者:杨思佳 责任编辑:杨思佳_No4855

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