接连出台的楼市新政能稳住广州房价吗？从数据上看，确实颇有成效。
网易房产监控阳光家缘网签数据显示（注：阳光家缘由广州住建委主办），上周广州一手住宅量升价跌。网签成交1689套，环比上升11.71%；网签均价14911元/平方米，环比下降4.16%。
房事妹不得不佩服广州官方的调控水平。因为也就在在上周，房事妹看到另一则消息，4月18日国家统计局发布的3月份70个大中城市新建商品住宅价格中，广州环比涨幅2.5%，不仅一线城市里排第一，而且已经是连涨23个月。
上周网签均价跌至1.5万/平以内？
有趣的是，房事妹监控阳光家缘网签数据发现，去年10月3日以来，广州房价都以“和谐”为主旋律，一手住宅周成交均价从没突破过2万大关。
周均价前三名都出现在去年，对应均价分别是19613元/平方米、19307元/平方米、18893/平方米。
纵观今年以来的数据，再没突破过1.9万/平方米，上周成交均价甚至跌至14911元/平方米，不足1.5万/平，次于1月曾出现的14720元/平方米创下今年第二新低。
再看月成交均价，去年12月以来呈现一路走低趋势。2016年国庆期间广州曾重申楼市调控政策。所在的10月，广州房价还处在高位17377元/平方米。但之后，房价除了11月环比上月有所上扬，紧接着几个月都持续下跌。从今年以来的房价数据更是可以看出，1.6万元/平方米已成为广州房价的“常态”，“洼地”姿态尽显。
这就厉害了！但房事妹试问，现在广州还有多少1.6万/平的房子？
官方网签数据“看上去很美”。事实上，广州的房价到底是实质性下降，还是数据上“假摔”？大家都懂。
上周网易房产小编趁楼市新政满月，兵分多路探访各大楼盘，并未发现价格下调的项目。其中，黄埔、增城部分楼盘由于供应紧缺，开发商不愁卖，反倒对销售价格有一定幅度的上调。市区的多个楼盘也并无下调价格应对市场降温的举动，有盘还酝酿着推新货时接着涨价。
众所周知，现在广州的楼盘报价已然与网签均价呈现完全不同的风向。
房事妹整理10个楼盘的报价与近4周网签均价的对比图。正常情况下，网签数据存在一至两周的滞后性，但如今，推迟数个月才网签的情况并不少见。呈现在数据上，可以看到，两者价格之间少则差距2000元，多的甚至差距高达3.5万元。
当然，部分中心区楼盘的确是受到回迁房网签的影响拉低了均价。
如荔湾豪宅盘珠光御景壹号上周成交1套，均价仅7893元/平方米，与上周网易房产了解到的楼盘报价7.5万/平方米相差近10倍。除上述楼盘外，荔湾上周新房仅网签21套，价格普遍在2.9-3万/平方米，均价为28988元/平方米。
根据网易房产数据中心的监控，出现类似情况的楼盘还包括天河的阳华国花苑、海珠的罗马家园、越秀区达道雅轩等。
为啥会降价？房价只准降，不准涨
仅仅是回迁房网签，房价数据似乎不至于下跌。怎么做到的？
其实，迫于楼市调控压力，数月以来，地方住建部门往往采用限制高价盘入市、控制预售证发放节奏、限制网签备案价格等手段来保证新房价格环比不涨。广州的稳房价手段也大同小异。
网易房产监控阳光家缘数据显示，上周广州中心区无一区网签均价突破3万，天河仅21288元/平方米，海珠20803元/平方米，荔湾更是低至8971元/平方米。而实际上，广州的许多郊区楼盘已不止这个价格。
中心六区的高价盘，常常在预售证备案环节遭遇房管局限价，申请不到预售证，推货节奏放缓。
成交结构也受此影响有所变化。拿上周网签数据来说。广州外围五区成交一手住宅1339套，占全市总成交套数1689套的79.3%，占比逼近8成，成为绝对主力。
成交套数TOP10也都集中于郊区楼盘。其中，黄埔占据4个席位，花都、增城、南沙分别占据3个、2个、1个席位。
回顾去年全年，并不是这样的状况。一手住宅共卖出127722套，这其中外围五区卖出84363套，占比66.05%，还不足7成。
另外，上有政策，下有对策。一些已经拿到预售证的项目，则采用“双合同”甚至“三合同”大肆提价。
即签订商品房预售合同之时，多签一份装修合同，“房价被分成了两部分，预售合同显示备案的价格，多出的部分以装修协议形式签订”。“三合同”是双合同的升级版，意味着购房者还需签一份捆绑购买车位的合同。
地方政府本想采用限签、限价等手段稳定房价，却是催生了市场乱象再次卷土重来，刚需者的购房门槛被进一步抬升。许多人想买房却已是有心无力。
以此前媒体报道举例，增城某楼盘64平方米的两房单位，均价2.2万/平，总价147.2万。由于装修款部分高达64万，贷款只能贷其余部分（总价减去装修款）的7成约58万，另外由于还需捆绑购买一个16万的车位。若是超出备案价部分要求一次性全额付款，意味着即使是刚需首套，首付门槛也至少6成，超过百万。
但这么一来，不仅开发商能够卖房，官方的数据也好看了许多。仍以上述楼盘为例，预售合同部分的房款仅83.2万元，折算下来，每平米均价仅1.3万/平方米。实际售价和网签备案价之间便相差了9000元左右。
对于双合同现象，佛山近期已经开始打击。置业过程中发现问题可通过12345热线进行投诉、举报。
广州是否也会跟进呢？
近期广州国规委曾针对土地市场专门发声，表示4月28日拍卖的宅地采用限地价+竞配建+竞自持+摇珠”的方式产生竞得者，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。
对于房价，目前房事妹还未看到官方的实质性动作。但房事妹梳理发现，“新房价格只准降，不准涨” 正成为多地房地产调控的一致思路。近期武汉、山东、佛山都已有所行动。
山东省发布通知，要求4月15日起新房开售3个月不得涨价，3个月后涨价需审批。武汉市房管局4月20日召开房地产市场专项整治行动部署会，会上宣布，严格把好商品房预售备案关，将房价维持在现有水平，新开楼盘房价一律只能降，不能涨。而佛山顺德区也在25日祭出重磅调控文件，明确商品房60天内不接受上调价格备案。
可以看到，针对房地产市场的行政手段在进一步加强。房价会降吗？房事妹倒是拭目以待。
本文来源：网易房产
作者：杨思佳
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