恒大：总资产超1.35万亿 公司现金超过3000亿

3月28日，中国恒大公布了2016年年报，销售额同比增长约86%达3733.7亿元。总资产上涨近八成超1.35万亿。核心业务利润208.1亿同比增九成，现金余额达3043亿，同比增长85%，均创上市以来最高纪录。

在外界看来，这些年恒大仿佛是一架从不刹车的列车，始终高速行驶但却保持平稳，奥妙在于其“现金为王”策略：在大量获取土地储备推动高增长的同时，通过充裕的现金流抵御高负债所带来的经营风险，让恒大实现了快与稳的平衡。

高土储推动高增长

虽然恒大一直都是高增长房企的典型，但近年的加速态势依旧超出市场预期。2014年恒大销售额才刚刚突破1300亿，同比增长31%；一年后恒大的销售规模已上升到2013亿，增长率高达53%，当时有评论认为恒大将遭遇瓶颈；未曾想2016年末，其销售额一举突破3733亿元，加速度达到惊人的86%。这种“大象快跑”的态势确实罕见。

业内认为，恒大的高增长源于其高周转模式，但采用这一模式需要充足的土地储备。对比各大型房企年报，截止2016年末，万科在建项目以及规划项目合共7278万平方米，中海4881万平方米，龙湖4147万平方米，而恒大土地储备达2.29亿平方米，显然高出不止一星半点。可见，恒大高增长的秘密在于高土地储备。

花旗银行研究指出，以恒大去年年中1.86亿土储计算，其总销售货值就高达1.5万亿。而以目前土储量来看，所对应的货值更高，正因为庞大的土地储备，花旗银行预计恒大2017年的销售额仍能保持全国第一。

融资成本远低于土地增值

硬币的另一面是，高速发展以及庞大土储让恒大的负债率高于行业平均线，截止2016年年末，恒大净负债率为119.8%。但奇怪的是，高负债率并没有妨碍境外投资者对恒大的追捧。据媒体报道，恒大此前发行的10亿美元7年期优先票据仅一个小时就获得两倍超额认购。

一位资深分析人士向记者表示，相对于账面数据，境外专业投资者更注重数据背后的价值分析。将土地储备升值因素计算在内，是该类投资者惯用的分析方法。

2016年末，恒大项目的土地原值约为3600.7亿，世邦魏理仕的研究报告认为，土地估值已上升至7005亿，增值超过3400亿，如果将土地增值额扣除土地增值税和企业所得税后，净负债率将下降至66.7%，这足以证明恒大的真实负债率并不高。

“恒大的负债基本都沉淀于土地”，某国际投行的分析师表示，这要求经营者对市场有准确的判断，如果地价涨幅高于融资成本，则许家印借鸡生蛋；如果地价涨幅低于融资成本，则恒大风险放大。但在中国明显属于前者。

从数据来看，恒大显然踏准了节奏。中指院数据显示，2015年到2016年，一线城市楼面地价分别同比上涨19%、10%；二线城市涨幅则分别为18%、74%。2016年全国土地成交均价为4111元/平方米，同比增长23%。

“恒大2016年的平均融资成本为7.78%，远低于同期地价涨幅，这表明恒大通过融资扩充土地储备不仅风险低，还非常划算，体现了超前的经营策略”，上述分析师表示。

恒大集团董事局副主席夏海钧在年报业绩发布会上还表示，目前公司现金超过3000亿，在研究财务报表后，公司今年计划偿还2/3的永续债，实现债务结构进一步优化。

现金为王持盈保泰

未来几年，中国房地产仍有如此高额的增长吗？

2016年是丰收之年，“中国房地产开发企业500强测评报告”显示，全国500强房企销售金额创历史新高，达到6.3万亿，同比增长逾40%。2017年前两月延续了这种势头。

但3月开始，史上最严调控接踵而至。先是高层的密集表态，从国务院副总理到央行行长，均表示有必要加强调控。同一时间各地纷纷出台最严限购政策。

如何平衡风险、防范危机，是如今房企最现实的课题。因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力，大部分房企将面临资金链方面的压力。

融创孙宏斌早前就表示，这将对企业现金流有明显影响，“如果现在有钱的话，放在账上别着急花，多借点钱，最好借的时间长一点，可以穿越周期”。

2008年金融危机之时，李嘉诚就采用了“持盈保泰”的策略，其持有的1190亿现金，让李嘉诚顺利的度过危机，进而扩容海外版图。

恒大似乎也展现了同样的思路，2016年年末，恒大握有的现金余额高达3043亿元，远高于同规模房企，同期万科手中的现金仅为870.3亿。

上市以来，恒大始终坚持“现金为王”，现金余额年均复合增长率54.7%。尤其是近三年，恒大现金始终保持充裕，2014年现金余额同比增10.8%，2015年同比增175.7%，2016年同比增85.5%。2017年1月，恒大又成功引入了300亿的战略投资，使得公司资金实力更加充裕。

“拥有充足的现金流，可以规避负债所带来的运营风险和企业发展风险”，上述分析师表示，恒大的超高现金流，意味着即便房地产市场出现大幅调整，公司也不会出现资金压力，确保了稳健经营。

但持有巨额现金，仅仅是为了防范风险吗？广发证券的研究报告显示，虽然行业处于下行的小周期，但在其它公司融资以及资源获取环境越发紧张的背景下，行业的集中度将会加速提升，这将有利于龙头企业。

在上述分析师看来，持有充足货币现金，退一步可以持盈保泰；当市场出现并购整合机会时，进一步又可以灵活进击，这也许才是许家印现正谋划的布局。