被调控推向城市边缘的刚需 300万只能住石化厂旁

• 黄埔花园 售完 洋房
• 电话： 4001-666-163 转 20140

• 楼盘价格： 20500元/㎡
• 地　址：黄埔区黄埔东路南侧，丰..查看地图
• 开发商：广州黄埔花园房产开发有限公司
• 开盘时间：2011-04
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网易房产报道 2016年“9·30”新政，推倒了楼市调控的第1块多米诺骨牌。然而全国多地限购限贷，并没有停住房价走高的脚步。

来到2017年“3·17”新政，刚需买家终于发现，就算有价无市，房价也不愿回跌，买卖双方只能僵持。这场风暴真正的影响，不过是把他们不断推向城市的边缘。

二手房似乎更能体现市场的风向。

新政前，如果业主想卖一买一，只要把名下房子卖出并还清贷款，再买1套的首付仅需3成。但新政后，即使名下无房，只要有过房贷记录，首付必须4成。卖家担心自己卖了手头的房后买不起，只能提高总价，而买家如果买不起，只能退而求其次，流向市区外围。

从天河到黄埔 刚需买房节节失守

中原地产的二手经纪告诉网易房产，在2016年“9.30”新政后，市区房价不降反升，原本准备在天河购房的买家，只能被迫东移到老黄埔，这对许多一心想留在市区的人来说，已经是最后的底线。

天河购买力的外溢，迅速体现为老黄埔房价的全面上扬。根据中介介绍，从去年9月至今，保守估计，房价涨幅至少达到30%。

黄埔最贵二手盘 涨破4万仍有成交

以老黄埔目前最贵的二手楼盘黄埔花园为例，目前二手成交在3.6-4万/平之间，近期1套楼王房源均价4万踩线成交，刷新了板块二手纪录。

黄埔花园小区环境

黄埔花园位于黄埔中山大道和丰乐南路交界处，占地16万平方米，2004年首次开盘，共分4期开发，目前二手成交在3.6-4万/平，主要集中在3.7-3.8万/平的区间，而该盘在2011年时二手房价还没有破万。

目前黄埔花园两房总价在310万左右，三房总价在400万左右。附近其他楼盘，比如户型相对不好的金逸雅居，以及密度偏高的悦涛雅苑，比黄埔花园便宜2-3千/平左右，但价格也去到3.5万/平以上。悦涛雅苑最新的怡海楼，价格甚至达到3.8万/平。

就算住石化厂旁 你也要准备300万

除了黄埔花园，老黄埔另外1个大型社区万科城市花园，位于5号线文冲地铁站上盖，目前二手房价3.5-3.6万/平，值得注意的是，这个楼盘距离饱受诟病的石化厂仅2公里，年初仅3万出头，不到半年涨超5千/平。

万科城市花园小区环境

尽管空气受石化厂影响，但万科城市花园凭借便利的交通和学位，拥有了涨价的底气。不仅属于省一级石化小学地段范围，小区的黄埔万科城市花园小学，也是广州仅有的7所学费在4000元以下的民办小学之一，每年学费仅需2600元。

目前，万科城市花园两房总价在250-270万左右，三房要去到330万以上，换房买家多选择同小区的大户型卖一买一，中介试图以此说明，对于真正生活在黄埔的人来说，所谓空气污染并没有外界想象的那么严峻。

市区学位吃香 楼梯楼均价也要3万

中介坦称，如今的老黄埔已无洼地可言，即使是楼梯楼，只要学位吃香，依然能卖到好价钱。以黄埔花园旁的怡园小区为例，建于1990-1995年间，超20年楼龄，目前的均价也要2.8-3万/平，而万科城市花园旁的石化大院，同样因为石化小学学位，卖到2-2.2万/平。

石化大院楼梯楼

在市民的传统印象里，老黄埔长期发展重工业，空气污染严重；加上港口运输的影响，来往货车和码头船运导致环境嘈杂。虽然属于广州老城区，但对置业者来说，以往想要在市区买房，老黄埔只能算是“备胎”选项。

有价无市的矛盾为什么僵持不下？

怎样的人在买黄埔的二手房？据中介介绍，大部分是在天河上班的首次置业者。其中有的人原本想在天河买房，但由于新政后业主反价等原因，只能沿着珠江新城所在的5号线往外走，最后找到老黄埔来。

不过中介也承认，在新政后，有价无市的问题凸显。以中原地产惠润分行为例，3.17新政后门店仅成交10套，而按以往的情况，这个数据应该在30套左右。然而短期内房价下跌的可能微乎其微，对于卖家来说，与其卖掉了买不回来，不如握在手里观望。

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本文来源：网易房产 责任编辑：黄冰馥_NO8071