房地产投资市场首季不升反降 全年或将与去年持平

网易房产讯 近日，知名地产服务商高力国际发布题为《中国房地产投资市场：基石依然稳固》的报告指出，尽管2017年1季度中国房地产投资市场有所下滑，但全年前景向好。高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚表示：“一季度中国房地产交易同比下降25%，但鉴于中国经济继续迅速增长、未开发土地仍炙手可热、投资需求稳定、大规模交易数量居高不下，接下来市场将会反弹，全年交易量将于去年的记录持平。”境外房地产投资方面，今年香港有望取代美国纽约，成为中国大陆资本的首要房地产投资目的地。2017年的中国投资性房地产收益率将稍有下降，但仍略高于亚洲平均水平。投资机会主要包括：在上海地区的办公和物流物业，北京市中心的老旧建筑改造，以及成都国际铁路港周边商务园区的新办公楼和工业物业。

一季度国内房地产交易量下滑 

高力国际研究发现，一季度中国的房地产交易总额达53亿美元，同比下降25%，环比下降62%。但高力国际认为一季度交易量下滑并不代表需求减少，而是由于在售高品质房地产资产稀缺，且许多业主倾向于继续持有而不出售。此外，一季度也遭受季节性波动的影响。

海外房地产投资居高不下 香港取代纽约成首选目的地

继去年11月政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度似乎有所下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。一季度，中国在亚洲以外的投资额达20亿美元（同比下降49%，环比下降76%），而在亚洲以内的投资额达52亿美元（同比激增62%，但环比下降2%）。高力国际预计中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续，一是因为人民币汇率趋于稳定，中国投资者为保持资本价值而寻找海外投资的动力减少；二是因为中国政府可能会悄然遏制房地产开发商及其他投资者进行大额收购，避免犯下代价高昂的错误。

中国对外直接房地产投资的主要目标城市

一季度中国大陆开发商在香港的投资额创下历史新高，总交易额达361亿港元（46亿美元），同比骤增213%，香港取代美国纽约，成为今年以来中国大陆资本对境外城市房地产投资的首要目的地。

截至目前，写字楼是最受大陆公司投资者欢迎的房地产类型。Real Capital Analytics公司的数据显示，自2012年以来，大陆投资者共投入506亿港元（65亿美元），用于购买香港的写字楼物业。此外，大陆资本还大规模投资香港的土地，进行住宅开发，2016年香港政府招标的住房用地总价值中，大陆开发商占40%。 2017年以来，大陆投资者对香港土地的兴趣依然不减，高力国际预计大陆开发商将主要关注九龙区启德地段、新界西和屯门的十处住宅区。

高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析认为：“大陆开发商和机构已经将香港视为国内市场的固有组成部分，因此大陆对香港的投资兴趣高，也可视为对大陆投资市场有信心的表现。我们预计随着人民币汇率逐渐稳定，中国政府将会愿意放松新的资本管控措施，因此投资海外房地产的大陆企业将很快恢复长期增长趋势，但将更多关注亚洲地区。”

资本价值仍有提升空间，国内房地产投资市场前景向好

高力国际在报告中指出，中国整体经济发展趋势良好，强劲的内需推动了进口量增长，而生产价格的回升也推高了工业利润。而随着中美关系的进一步发展，两国爆发贸易战的可能性渐消。这些都将推动商业房地产投资量攀升，国内外投资者和开发商的投资热情保持稳定，资本价值仍有进一步提升空间，并对收益率施加下行压力。根据高力国际的数据，目前中国大城市中心地段的房地产收益率仍然处于合理范围，大陆一线城市写字楼物业的收益率为3.5%-4.5%，零售和工业物业的净收益率在4.0%-6.0%。

主要城市投资机会

上海：由于租金回报率受压及陆家嘴、竹园等黄金区域的机会有限，投资者开始关注黄金区域及靠近中央商务区的次中心区域内具有增值潜力的写字楼物业。此外，次中心区域的中小型写字楼物业（即规模介于3,000到20,000平方米，或33,300到215,300平方英尺）持续吸引很多国内买家自用，例如闵行的虹桥中央商务区。

高力国际认为，在物流行业，由于业主需求强劲、租值稳定，使上海边缘地区的标准物流物业对开发商和机构投资者极具吸引力。

在零售行业，位于黄金地段的物业资产表现强劲，继续吸引海外投资者的兴趣，而新兴领域凭借增值潜力和资本价值增长，对部分国内和海外投资者更具吸引力。

北京：高力国际预测在升级和改造核心地区现有旧写字楼、零售及酒店建筑方面存在增值机会，因为自2015年起北京已经禁止在这些区域开发新的大规模商业地产开发项目。

近年来，土地供应速度减缓，商务园区的租金持续攀升，因此次中心区域的研发建筑（商务园区）和土地开发成了投资机会。得益于北京城市总体规划，望京、通州和大兴等新兴区域开始逐渐吸引投资者的注意，一季度达成了两块整地交易。

深圳：整售交易市场较为平静，黄金地段独有产权的可售写字楼物业有限，大多数房东对房价的期望值高于买家愿意承担的水平。分层所有权交易和转租/转售策略是主要的投资模式。

在核心区域（罗湖区、福田区、南山区），投资者更愿意入手位于黄金地段、商业配套成熟的稳定现金流写字楼物业。对于次中心区域的办公楼、酒店和零售物业，高力国际认为，是否靠近地铁站是吸引投资者决定入手的主要因素。

展望未来，高力国际预计将出现重要的新一轮供应，这将会创造更多投资机会，因为一些拥有大规模综合项目的房东将愿意借助整售模式处置一部分物业。

成都：高力国际认为，中欧铁路货运催生的工业地产，尤其是成都国际铁路港将提供大量机会。目前，中欧铁路货运的耗时仅为海运的一半，且成本仅为空运的一半。此外，2017年4月，成都国际铁路港成为中国（四川）自由贸易试验区，也是中国“一带一路”战略的重要组成部分。自此，71家企业入驻自贸区，总注册资本达20.5亿元人民币（2.98亿美元）。