广州二手楼市调查：新政后业主转售为租 房源减少

多重利好刺激，大量企业进驻，黄埔楼市“熟了”

万科新里程紧凑小三房，设计方正实用。

保利香雪山的洋房单价并不太高。

地铁六号线二期开通、万达商圈的形成以及最近黄埔区、广州开发区正式对外发布人才与知识产权两个“美玉10条”的政策等利好消息，大量企业进驻，必然导致黄埔区域人口增加，为房地产市场提供大量需求。不过，因为楼市新政的原因，成交迅速下滑，部分二手房业主惜售，或者转售为租，房源减少，价格上升。不过，记者发现，尽管黄埔租盘增加，但租金也没降低。文/图：广州日报全媒体记者 梁红举

老黄埔：中鼎君和名城三房能租4500~4800元

老黄埔以地铁5号线连接广州市中心，其二手房也以地铁沿线楼盘为主，主要集中在老黄埔区府一带。近几年，老黄埔一直在推动区域“旧改”建设，如文冲、横沙、茅岗、鱼珠港以及一些旧工厂搬迁改造，已引入万科、中鼎、保利、广物、佳兆业等知名房企进驻，可以想象，老黄埔通过“旧改”突围，又有鱼珠港融入广州第二CBD金融城的优势，二手市场旺当是意料之中。

地铁5号线东边的第一站就是文冲，地铁站D出口出来便是区域知名楼盘万科城市花园和老楼石化大院，石化大院是广州石化集团的房改小区，上世纪70、80年代的楼梯楼建筑，以放盘最多的60多平方米的两房单位计算，二手价超过130万元，均价超过2万元/m2。中原地产的中介告诉记者，“内部消息，这套楼不久就可以安装电梯，买下来肯定划算。”

如果房改房不具备参考价值，那就看看万科城市花园，高层电梯楼，楼龄约13年，不过距文冲站约500米。小区整体环境不错，规划、绿化使得小区的舒适度很高。二手单位以三房、四房大户型为主， 93.49平方米的三室两厅单位，简单的装修，要价335万元。中介说，货并不多，最新参考价已经超过3.5万元/m2，还“没有价钱可讲”。

在老黄埔，综合素质最高的楼盘要数黄埔花园，尽管楼龄上10年，但占据着老黄埔区核心位置，离大沙东站800米左右，被中介誉为“老黄埔价格标杆”。小区是典型的中式对称设计，住宅部分由数十栋12~23层高楼宇组成，是黄埔中心区域规模最大的生态水景园林社区，而且园林面积大，楼距间隔合理，因此户型通风和采光都不错。社区内配套成熟，除大型会所外，还设有商业服务设施、中学、幼儿园一体化素质教育配套等，其中面积达3万平方米的商场，集时尚、潮流于一体。记者看了两套单位，一套80.52平方米的南向两房两厅单位，要价330万元，一套东南向95平方米的三房两厅单位，要价380万元，均价都超过4万元/m2。中介说，“相比年初的3.8万元/m2，涨了一点点吧。”

在老黄埔区府附近还有一些较新的楼盘，如万科金色悦府、中鼎君和名城、悦时代花园等，绝大部分房源都证未过两年，加上契税个税共要交7.6%的税。

看看租金吧。石化大院的租盘不少，两房单位基本在2200~2300元/月，万科城市花园三房基本在3800~4500元/月，黄埔花园两房3400元/月左右，三房约在3800元/月。万科金色悦府租盘很少，三房租金3800元/月，不过，中鼎君和名城放出来的租盘不少，不过价格不便宜，三房租金在4500~4800元/月。

萝岗黄陂站周边：龙光峰景华庭租金便宜好多

地铁6号线二期进入萝岗的首站，就是黄陂站。黄陂站附近的二手楼盘，就是万科新里程和龙光峰景华庭两个当年的限价房。两个楼盘中间只隔一条6米宽的道路，楼下的商业配套可以共享。这两个限价房都是在2009年进入市场销售，按照过5年可补缴地价的相关规定，基本都在两年前陆续到期，业主补完地价后房子进入二手市场。

万科新里程占地约6万平方米，规划有14栋高层住宅，共1700余户，户型包括75平方米左右两房和90平方米左右的紧凑小三房，设计方正实用。龙光峰景华庭总占地面积14万平方米，占地面积是万科新里程的两倍多，有十几栋高层住宅，其中90%的户型建筑面积为90平方米以内，其中小户型套数高达2800多套。当年，也是科学城中实惠中小面积洋房产品供应量最大的小区。

万科新里程离黄陂站和金峰站约1000米，都比龙光峰景华庭近一点，而且离公交站也近一些，这或许是万科新里程价格稍贵的原因之一。奇怪的是，记者两年前曾采访过这两个盘，当时时至5年限制期满，很多业主补缴地价之后卖房。目前两个盘二手货源并不多。

“万科新里程的二手盘不多，大约只有8套，在地铁6号线二期开通的前后，涨过一次，在中治拿下长岭居地块后又涨过一次。这几个月价格只是稳中有升，其中北向的价格稍低，约2.8万元/m2，南向的很少放盘，近一个月只有一套，90.08平方米的三房两厅，售价290万元，单价去到32194元/m2。”链家地产的梁先生告诉记者。龙光峰景华庭的二手盘多一些，均价比万科新里程也低一些，约在2.5万~2.8万元/m2之间。

租金方面，万科新里程两房配齐家电2800元/月，三房配家电3800元/月。不过，龙光峰景华庭的租金就便宜很多，拎包入住的三房单位3000元/月也可以找到。据中介透露，这两个小区的租户不少，和大多数业主一样，都是在科学城上班的“刚需”族。

科学城：越秀岭南山畔三四房 能租五六千

科学城二手盘源集中在5个盘，其中保利香雪山、保利林语山庄、越秀岭南山畔算是指标盘。而万科东荟城、科城山庄算是新盘，很多不动产证都没过两年，所以并不具备参考价值。不仅仅因为地铁的开通，还因为商业配套日渐完善，包括万达广场开业等，或许更多的原因是，科学城的新盘越来越少，价格也越来越高，所以二手价格也水涨船高。

地铁6号线二期金峰站附近有保利林语山庄和越秀岭南山畔。保利林语山庄是个高端的别墅盘，包括有500套建筑面积500平方米左右的山顶独立别墅、300套建筑面积170~300平方米的山谷连体别墅，12~28层的小高层、高层洋房不多。小区强调环境的和谐一致，还规划建设商业会所、运动会所和高品位养生会所，满足不同层面的休闲需求。

相对而言，隔条马路的越秀岭南山畔逊色不少，不管是规模还是商业配套，都不如越秀岭南山畔。这个占地面积89414平方米的小区建了13栋26~32层的高层洋房，共1400余户，面积最小为78平方米的两房，最大为155平方米的四房单位，大部分户型都带入户花园，首层架空7米，这是最有看点的地方。

中原地产的卓先生表示，保利林语山庄在售的二手房源还是以别墅为多，洋房不多，一套109.85平方米的东南向三房单位，售价360万元，“这算是比较公道的价格。”

奇怪的是，越秀岭南山畔的二手房价格并不比保利林语山庄的低，甚至还高一点点。二手盘源也比较多，其中三房单位最多。一套111.6平方米的三房单位，售价390万元，单价约34943元/m2。据安居客的统计数据显示，越秀岭南山畔本月的二手房价为34429元/m2。

从区位来说，保利香雪山处于科学城的核心位置，离地铁6号线二期苏元站300米，新区府、二中科学城中学、中山三院岭南医院、儿童公园、万达广场都在附近，总占地面积22.41万平方米，总建筑面积22.67万平方米。北区是双拼别墅，南区则是中高端洋房。保利香雪山定位为“新中心·原生态·城市别墅”豪宅，坐拥自然生态美景与新城繁华。设计上提倡“简约的时尚”、强调线条的干净明朗与色彩的纯粹分明，整体上主张建筑、园林与人的和谐共生。

保利香雪山的洋房户型偏大，以四房单位为主，五房单位也不少，或许正因为面积大，所以单价并不高。“3.5万元/m2是比较正常的价格吧，当然也有高的，而且是毛坯房。”中原地产的周先生告诉记者。

因为配套齐全，交通也便利，所以租金并不便宜。保利林语山庄三房单位月租4200~4500元，越秀岭南山畔三、四房单位租金在5000~6000元/月的不少，“安静，不像保利林语山庄那么嘈杂。”中介如此解释。至于保利香雪山，则厚道很多，三房、四房3500元/月都能找到。