中海地产拿地 嫁接中国建筑资源介入"产城"开发

导读

颜建国回归，大大加强了与母公司中建集团的联结，一向专注于住宅+商业开发的中海地产开始进入城镇化、产城项目多元化领域。

自去年12月份颜建国掌舵中国海外发展有限公司以来，这家老牌央企明显加快了土地投资的步伐，不仅在公开土地市场动作频频，也更多地联合外部伙伴合作开发。

中海地产今年提出千亿土地投资计划，前五月，土地支出为343.91亿，还有大量“弹药”蓄势待发。

与万科、碧桂园等大型房企类似，中海地产也在加大收并购力度。今年房地产市场进入调整期，预计下半年将出现更多的并购机会。

值得关注的是，从去年底以来，中海地产还大大加强了与母公司中国建筑（简称中建）系统内部兄弟公司的业务协同与优势互补，实现了多元化投资新突破。

6月21日，中海地产与中建全资子公司中建方程、中建资本签署了战略合作协议。同时，三方还就郑州高新区项目签署了合作协议。

据21世纪经济报道记者了解，中建旗下主要包括专注在城市轨道交通等基础设施投资业务的中国建筑基础设施事业部，专注于城镇成片土地综合开发、城市更新业务的中建方程，以及推进中国建筑“产融结合”战略的中建资本及中建旗下各局等，通过与这些兄弟公司合作，中海地产开始介入城镇化开发和产业新城领域。

土地投资多元化

中海地产主席兼行政总裁颜建国在今年3月份的业绩会上透露，中海在战略目标、拿地方式、管控模式等各方面都在进行优化，例如在投资方面，由于现在一线城市拿地会越来越困难，中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式拿到一些地。

同时，据21世纪经济报道记者了解，中海地产还要求，将投资拿地列入城市公司的考核指标，要求各城市公司采取更多样化的投资手段，增加更多储备土地。

这样的投资思路显然已被贯彻。去年12月起，中海地产紧抓岁末年初的土地市场机遇，在公开市场拿地速度明显加快，迅速吸纳了多宗优质土地。

根据公司公开资料显示，去年12月至今年5月底，中海总计斥资552.17亿元在25个城市新增39宗土地，总建筑面积达921万平方米。其中，今年前5个月新增土地储备26宗，总建筑面积约610万平方米，权益面积约508万平方米。

根据21世纪经济报道记者统计，相比去年前五月新增的总建筑面积228万平方米，今年前五月已实现168%的增长。同时，今年前5月的土地投资总额也同比增长约3.2倍。

而在业绩会上，中海方面表示今年全年的土地投资额预计1000亿。前5月，中海地产土地支出为343.91亿元，完成率约为34.39%。

在土地规模迅速扩张的同时，中海也不断加大外部合作力度，积极联合优秀外部合作单位组成联合体进行土地投资。

据统计，今年前五月，中海地产已与龙湖、保利、首开、中粮等7家房企以及曲江文化产业集团展开合作，先后在西安、北京、香港等地获取了4宗地块，总建筑面积约189万平方米，支付权益地价超过60亿元。

此外，今年上半年，中海先后与深圳国际、中集集团、平安不动产等企业建立了战略合作关系，未来有望在合作开发上实现新的突破。

介入产城融合

颜建国回归带给中海的新变化还包括，与母公司中建集团的联结大大加强，背靠母公司强大的资源，一向专注于住宅+商业开发的中海地产，开始进入了城镇化、产城项目的多元化领域。

为开发郑州高新区的宅地项目，中海地产已与中建方程订立协议，并成立了项目公司。该项目公司将由中海地产拥有65%股权，中建方程拥有35%股权。同时，根据约定，中建方程预计将在2018年年初将该项目注入项目公司。

据了解，该宗地块是中建于去年12月28日拿下的高新区朱砦合村并城项目，土地用途为城镇住宅，占地面积约113.98亩，地上建筑面积约为19万平方米。

在郑州高新区项目开发方案中，中建方程以在建工程转让的方式，将其中一宗土地转让给中建方程与中海地产组成的合资项目公司，而中建资本负责在开发建设过程中提供融资贷款，实现三方合作共赢。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期各地的土地供应规模加大，但资金审核力度趋严，这使得房企难以拿下优质的土地，因而实现内部资源的共享很关键。

更进一步，中海与中建方程合作不仅是利用了系统内部的土地资源获取优势，还充分发挥了中建方程的城镇化综合建设之长，中海地产也因此介入了产城运营。

中建方程是中建集团于2014年1月组建成立的新型城镇化投资公司，旨在向地方政府提供“一站式、系统化、全要素”的优质城镇综合建设服务。中建方程以土地成片开发和土地价值提升为核心业务。

目前，中建方程已在北京、上海、天津等15个一、二级城市投资运营了30余个大型新型城镇化综合建设项目，并取得了可观的成果。其中，西安徐家湾地区综合改造项目和上海重固镇新型城镇化综合开发项目分别入选国家级PPP示范项目库和PPP创新工程重点城市名单，天津塘沽湾新城项目也入选了天津市示范小城镇建设试点。

对于这次合作的意义，颜建国在签约仪式上表示：“双方签署战略合作协议是进一步加强系统内单位间的协同发展、合作共赢，通过积极融入中国建筑的大战略、大体系，为中海发展带来巨大的发展空间。”

在前述战略合作中，还有一个机构不容忽视。那就是中建资本。中建资本定位于中建的金融控股平台，旨在为全集团的投融资提供金融服务，并以自身为载体对外实施金融投资，获取金融牌照，打造中国建筑唯一的金融业务板块。同时也是中建深入推进“产融结合”战略，促进主营业务和金融业务协同发展的重要战略举措。

对此，严跃进认为，中海与中建方程、中建资本的合作，通过发挥集团内部的拿地、建设工程、融资等方面的资源优势，实现了对重点城市优质项目的获取开发和建设，“符合中海当前控制财务成本、企业发展提速等导向策略”。