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400万可买天河豪宅靠谱吗?四招避过新兴板块的"坑"

2017-06-26 15:15:46　来源: 网易房产举报

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　　本周案例

　　之前买买君为猪场员工走访了车陂、科韵路、员村和东圃一带的二手楼，不少猪场的员工反映，这些二手楼动辄都要4-500万，但是整体居住环境和配套都不够理想啊。就想问，手持这样的预算能在天河买个一手楼吗？

　　买买君：那你先说说你想要怎样的房子吧？

　　猪场员工：要求很基本的啊，天河区一手楼，一步到位的三房，交通便利，上班半小时内，基本生活配套齐全，有中高档的商业配套，最好周边有幼儿园、小学和中学吧，当然，有名校学位更佳！

　　买买君：信号不太好，你上一句说了啥来着？

　　猪场员工：4-500万能在天河买个全配套的一手楼吗？

　　买买君：有没有戏关键看你问谁，这次你问对人了。

　　买房不容易，换房更有考验，因此，不少买家都想着尽可能置业一步到位。理想很丰满，现实很骨感。如何能将有限的预算最大化，买到最合乎需求的房子？

　　4-500万的预算，要买个各方面现成的“经济适用男”房子，还是拼一下挤进天河区新兴豪宅区的入门级产品？这还真是个值得斟酌的问题。

　　▲入住天河豪宅区，走上人生巅峰吧！

　　欢迎进入“猪场员工找房系列”的第五期，炎炎夏日，顶着38.5℃的高温，买买君继续为大家跑腿。这一期，买买君教你用120万起入住天河豪宅区，与价值2500万房子业主们做邻居！与富豪们共享一样的配套，是不是有种要走上人生巅峰的感觉？

　　 400万可买天河豪宅靠谱吗?四招避过新兴板块的坑

　　天河东部的新兴豪宅板块

　　买买君带大家看的是号称天河区新兴低密度国际社区——华美牛奶厂板块。华美牛奶厂位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心、世界大观、广州科学城。

　　▲从珠江新城到该板块自驾车需约半小时左右

　　先来看看价值2500万的别墅业主们，能享受板块的哪些配套嘛。

　　▲天河牛奶厂板块周边配套示意图

　　从图片上看，这个板块的项目被大灵山、长岗山、横山等山体包围，绿化环境不错。

　　▲买买君盗用一张好友之前航拍板块附近的图大家感受下

　　交通方面，目前板块临近多条城市主干道，目前主要通过科珠路、大吉路、黄云路等接驳上珠吉路、广园快速路、以及京珠高速和广深高速等。买买君亲测，从珠江新城出发驾车约半小时可到达板块（比较顺畅的情况下）。

　　根据规划，未来悦景路将从现有双车道拓宽至四车道,并打通大灵山路至大观路至少8米双车道,珠吉路将从四车道增加至双向六车道。板块内部规划有一条双向六车道深涌北路，为将来业主出行的主干道。

　　▲板块功能区分和主要干道示意图

　　至于公交配套方面，还是目前板块的短板。目前最靠近板块的地铁为四号线黄村站，距离板块约4公里，虽有公交接驳至科珠路口站，但还要步行超过1公里才能到达楼盘。

　　未来规划在板块周边有21号线（员村-增城广场）世纪大观站，距离板块约3公里左右，销售介绍还有19号线，不过这条线还没获批，站点未确定，在此不说。

　　未来比较近的公交配套是家和天曜将配建的公交总站。不过目前这个公交总站是什么站点，有什么路线，什么时候正式开通一切未定。买买君总结，最好自驾车。

　　公交配套，呵呵，这可能是买2500万别墅的业主们从来都不需要头疼的问题，因为人家出行烦恼是开宾利、兰博基尼还是保时捷呢？另外根据介绍得知，板块内的楼盘洋房部分车位配比基本超过1:1，部分楼盘甚至达1:1.8。所以，车子还是需要自备一下比较靠谱。

　　生活配套方面,板块配套公建面积超5000平方米,其中包括百货、超市、肉菜市场等,华润天合小区自带有规模较大的商业街，金地天河公馆和招商雍华府也规划带有些临街商铺，家和天曜在公交站之上也规划有商业配套。而目前周边已有高德汇奥体店、奥特莱斯等配套。

　　▲板块的学位和主要配套情况

　　还有大家比较关注的教育配套方面，其中在龙湖小区将配建1所幼儿园，华润小区将配建1所幼儿园和1所小学，招商小区将配建1所幼儿园。目前开发商表示均为公立配套，建好将移交政府进行招标，因此，具体的学校还未能确定。另外，一直有“小道消息”称板块内的某盘将引进天河区华阳小学的新校区，不过这个消息目前还没有确定，买家们还需保持谨慎态度。

　　板块旁边，珠吉路北段东侧建设执信中学天河校区，预计年内正式动工，明年12月完工。在家和天曜东侧的地块规划有一所九年一贯制（小学毕业后可直升本校初中）学校。名校那么近，将来是否有机会直升就读？这就需要看您是否敢拼了，搏一搏，单车变摩托！

　　▲执信中学天河校区规划图

　　你说嘛，可能人家买2500万的房子都没想那么多，可我们买个400+万的房子却要左思右想那么多，真的不得不感慨一下，有钱任性！而想做有钱人的邻居，还真不是想象中那么容易！

　　板块内4大精品住宅项目大PK

　　入住天河豪宅区走上人生巅峰第一步选好板块，接着我们踏出第二步，看楼盘吧！4大品牌大盘连连看！

　　牛奶厂板块四大住宅

　　▲板块内4大住宅项目配套PK

　　牛奶厂板块这边的品牌楼盘绿化率均达35%，容积率也仅2.1-3之间，确实属于广州天河区内少有的低密度居住小区群。而且这边的楼盘住宅区规划有别墅（或者叠墅）与洋房，因此具有居住密度低、楼间距较大、居住私密度较高等优势。

　　▲龙湖首开天宸原著的销售中心园林布置精心

　　▲华润天合是板块中小区内部配套最丰富的楼盘

　　▲金地天河公馆与华为打造十位一体的物联网智慧社区

　　▲招商雍华府是牛奶厂板块的压轴亮相产品

　　这几个楼盘互为邻居，地段价值相当，配套共享，因此，要选哪个盘，关键看个人的喜好和预算吧。

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　　买买君的感觉是，如果你希望足不出户，就能满足齐全吃喝玩乐上学等功能的话，选配套最齐全的综合体华润天合无疑；如果你是个景观控，希望举目之处均为新建建筑的话，就选位于板块中央的金地天河公馆，当然，他家还是个智能社区；如果你是个细节控，交楼后想装修省心备点家电就能入住的，龙湖首开天宸原著是个不错的选择；而如果你看中价格比较实在，产品综合性价比也挺高的话，招商雍华府则是优选。

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　　▲龙湖首开天宸原著项目沙盘

　　▲板块内唯一的商业项目家和天曜将配建公交总站和肉菜市场

　　房子规划不错交标也挺高可是预算少怎么办？

　　大家对板块内的4大住宅新盘有个初步印象后，我们踏进第三步，选房子！感觉离走上人生巅峰越来越近，高潮来了，兴奋起来吧！

　　四大住宅在售产品和报价

　　实际上，牛奶厂板块的项目精髓在于大户型和别墅产品，别墅产品均为总价千万级别以上，在此不介绍，因为已经严重超出预算。而其他大户型产品，主流价格在550-700万这个级别。睇餸吃饭，按照4-500万的预算，我们也只能看看这些项目的入门级别的产品。

　　▲华润天合88平三房户型图

　　华润天合的88㎡三房分布在1-4号楼，2梯4户。根据介绍实用面积为77㎡，使用率达85%，客厅开间能做到4米，主卧为套间，主卧相邻的阳台为赠送面积，可延伸到过道的位置，改造成书房或婴儿房。不过次卫的1个角顶着厨房，显得厨房空间很狭窄。

　　▲金地89平三房户型图

　　金地天河公馆将86㎡和89㎡的小三房单独设计在同1栋内，3梯8户。而这个5#号楼位于小区的东北角落，最小的户型位于小区最边缘的地方。从居住密度来看，比其他三个盘都要高。

　　从户型上看，项目三房布局比较干脆利落，尽可能减少了无效的过道空间，三房都只设计成三房一卫,不带主套，主卧的私密性不强；此外，整个单位仅有一个小阳台稍有不便。

　　▲招商雍华府88平三房户型图

　　招商雍华府目前仅剩2套88平的三房，而预计即将推出的3号楼主打125平四房、142-165平五房，项目现场也没有88平三房的样板间，买买君只能提供户型图给大家参考。

　　从户型图可见，招商雍华府的三房空间分布比较合理，动静分离，带有双阳台设计，可干湿分区。每个房间都带有飘窗，不过这个户型的主人房不带套间。销售人员表示产品均价约4.2万元/平，总价370万内。

　　▲龙湖首开天宸原著97平三房户型图之一

　　预算稍高的可以看看龙湖天宸原著的97平三房，这是龙湖目前在售的最小面积的户型。

　　项目即将推出的这批单位在2号楼，2梯6户的设计。户型方正实用，并且带有独立玄关入户、双阳台的设计，动静分离。客厅的纵深达6.9米，三个房间面积分布合理，主卧带套间。不足的地方在厨房的采光条件可能一般，买买君还觉得主卧空间稍小。

　　以预计单价4.6万元/平的价格计算，龙湖的97平三房总价约446万余元。不过销售人员提醒，目前货量有限，购房会优先将名额给予首付比例较高的买家。

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　　买买君总结：

　　虽说是板块的入门级别产品，但是都是适合一步到位的三房户型，可以看得出开发商在设计时还是很有用心，交楼标准较高，均可谓是市场上素质不错的产品。

　　不过有一点欣慰的地方是，目前购房无需双合同，而且预售证发得慢，市场较为冷静，买家可有比较充足的时间考虑慢慢选。

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　　▲板块现状

　　如何避过新兴板块的“坑”

　　这里虽然看上去未来真的不错，但因为是新兴板块，因此埋下的“坑”不少，需要仔细了解清楚。比如说，虽然板块的规划很美很高端，不过，出了板块，画风立马变了，放眼周边都是民房、工厂等城中村的风貌，这也是买家在选择楼栋朝向景观时需要多加考虑的（因为很多项目都没有建实景样板房，我们买的又不是位置景观最好的别墅，所以买的时候真需要仔细想清楚景观问题）。

　　其次是房子的交楼时间，买买君了解不少项目洋房单位均要等到2019年中甚至年底才交付，那么目前购房到入住有可能有长达3年的间隔期，其中产生的成本大家也要做到心中有数。

　　还有就是从入住到板块配套成熟，肯定需要一段培养期，要做好心理准备。尤其是小区学校，学位承载能力如何，对口直升什么中学，什么时候开始办学，目前还是未知之数。能否真的能享受“一条龙”省一级学位，就看你敢不敢博一把。