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"高大上"广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

2017-07-16 09:01:46 来源: 羊城晚报(广州)
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尽管在高大上的楼盘里看楼客不多,但仍不妨碍广纸新城多个楼盘用“势利眼”挑客。

独家探营广州楼市一大怪,广纸新城“势利眼”

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

作为广州其中一个旧改重点板块——广纸新城,目前有四大房企的项目扎堆:除了较早前开发的绿地越秀海玥、越秀·星汇海珠湾两大楼盘在售。雅居乐海珠小雅、金融街·融御预计在7月底推新。据悉,上述四盘下半年均有“丰富弹药”,是市场关注度非常高的明星板块。

然而,羊城晚报记者踩盘后发现,广纸新城也是广州“楼市歧视地图”里颇为“势利眼”的一个区域。在其他板块买房,是客人挑楼;在广纸新城买房,是楼盘挑客。

为什么会出现这样的怪现象?这又意味着什么?广纸新城是否值得买?请看羊城晚报记者的独家踩盘报告。

A

史上至复杂、至牛气的付款方式:

按揭只能买低楼层

“挑客”表现一:按揭客户位处“歧视链”末端

在越秀·星汇海珠湾,羊城晚报记者遭遇到史上至复杂的付款方式。该楼盘的销售人员表示,不同的付款方式,需挑选不同产品,可获折扣也会不同。

首先,是否按揭、几成按揭就决定了你能买哪些产品:

1.三成按揭可买20层以下楼层户型;

2.五成按揭可买20至30层中高楼层户型;

3.七成按揭和一次性付款可选择30层以上望江高楼层户型。

也就说,假如你是首次购房者,想用三成首付,那么你没有资格购买高楼层单位。

“挑客”表现二:付款方式不同,决定你获得折扣不同

其中,两个月付清全款的优惠幅度最大,可获额外9.2折;

其次是四个月付清全款的客户,可获额外9.4折。

“挑客”表现三:一年付清全款及可使用七成首付客户,可获额外9.6折

以一套84平方米单位为例,四个点的折扣差距是8万多元。

是不是很过分?

然而,羊城晚报记者告诉你,这并不是最狠的,还有狠角色。比如绿地越秀海玥就明确表示只卖给全额付款客户,按揭客户想买,连门都没有。无独有偶,6月底,海珠小雅首期单位开卖,当时也仅针对全款客户开售。

B

“挑客”挑成习惯?

随随便便不让你看样板房

本来是卖楼的追着你、求着你来看样板房的,可是在广纸新城却是反过来。

假如你不入销售人员的法眼,可能压根儿就没办法看到样板房的本尊。

在金融街·融御,销售人员干脆对记者说,我们的样板房未开放,必须登记、复印身份证后等我们发出参观邀请才能看。“我们不会通知所有客户都来看,也不会全面开放。”真是高高在上喔。

事实上,记者了解到,样板房并非销售人员口里所说的“没有开放”,只是对部分客户开放,而客户必须经过验资、确保你有一定的购房实力后才能获看楼资格。

C

“挑客”是故作姿态?

非典型市场下的特殊机会!

在广州楼市中,此前也出现过各种“挑客”现象:和现在一样,样板房只对部分人开放,预约才能看楼……设置购房门槛的多为豪宅盘,是一种营销手段,多少有一种显示高端定位、故作姿态的成分。

然而,广纸新城的“挑客”却并非传统营销手段,而是非典型市场下的特殊现象,虽然,让购房者心里有点不爽,但换个角度看,未必不是一种特殊的入市机会。

“挑客”是调控导致的非典型现象。由于调控对预售证发放予以严控,开发商手中可售新货有限。同时,出于政府制定的“价格红线”无法突破,开发商无法以升价来筛选客户,因此只能对回款速度更快的购房者开放绿色通道。

这意味着什么?

意味着市场正用非常手段,以调控时间换得调控空间。当开发商的回款难度越来越高,资金链压力越来越大的时候,才会发生真正的“以价换量”。

目前,市场还正处于博弈初期,开发商的升价欲望被压制,这是调控给予市场的“明机会”,当然,前提你必须是有资格、有足够现金的买家。

你大你的,我小我的

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

海珠小雅只有3栋塔楼,真的很“小”

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

金融街融御在环境营造上做得较好

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

星汇海珠湾是个综合体,规模最大

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

绿地越秀海玥的江景是卖点

高大上广纸新城 多个楼盘势利眼挑客

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞 插图/丘淑斐

进入下半年,市中心供应量较为集中板块,当属广纸新城。目前,该板块共有4个项目推出市场,其中,海珠小雅、金融街融御是新楼盘,星汇海珠湾和绿地越秀海玥则是旧盘新推。除了金融街融御尚未有预售证外,其余三盘已均获批数十套单位。

四个楼盘,两个一组分布在板块内的不同方位,竞争交错,各有卖点,各有优劣。究竟谁是你的菜?看看本刊记者的独家踩盘直击。

雅居乐海珠小雅:

面向刚需,规模最小

规模:占地面积1.4万平方米,总建筑面积10.9万平方米,3栋高层塔楼宇共有700多套住宅单位

主力户型:70多平方米两房,88-97平方米三房和118平方米四房

价格:售楼部报价:带装修5万多元/平方米,至于要不要一次性付款,待定

配套:轨道交通不太便利

楼盘位于石岗路18号,石岗路为两车道设计,路旁有很多个体小商店,若是步行走进去,周边环境感觉一般。这里有530、964两路公交车途经,要到该盘,在石岗路站下车即可。

石岗路目前还是一条断头路,尽头是一个仍在运行的渡轮码头。如果按照目前的交通条件,未来,随着新建楼盘落成、业主入住,届时车流、人流会比较拥挤。

楼盘周边有地铁出入口,但距离都不近。这里离2号线燕子岗体育馆约1.5公里,离广佛线燕岗站近2公里,通过公交接驳会好一些;销售人员介绍,这里还会有规划中的地铁11号线途经,并设南石路站,但距离该楼盘出入口起码有1.5公里。

医疗配套设施方面,这里有位于石岗路口的海珠区石溪中医院,附近还有较大型的三甲医院珠江医院。

教育配套方面,石岗路上有培红小学、轻机幼儿园和广州市41中学(东校区)等。按规划,这里未来还有3所幼儿园和1所9年一贯制学校(在时代地块旁)。

产品:3梯8户,总价稍低

该楼盘占地面积只有1.4万平方米,是本期4个可售楼盘规模最小的一个,由3栋塔楼组成。其下方7层以下裙楼,据介绍是安置房,一层16户。7层以上是可售住宅,3梯8户设计。

销售人员对安置房及3梯8户设计这两点似乎有点忌讳,有看楼者虽然对此问得很仔细,但销售人员却答非所问。

阳光家缘显示,该项目已有50套单位获批预售,销售人员说,现在想买也没多少单位可选了,“首推单位近期面向内部人士出售,118平方米单位已售罄。”

从户型配置看,的确应了“小雅”的“小”字,单位面积更多是面向刚需置业群体。由于有3栋塔楼,故118平方米四房、90多平方米的三房单位,很多都位于“单边位”,有较好的采光效果;同时,不少户型都有可改造空间,买家可多获两三平方米,销售人员说,楼盘的实用率超过八成。

不过,可能是为了迁就空间,部分单位有些室内设计比较“奇葩”,比如,有一个97平方米带主人套房三房单位,两个房间的面积比较适中,但另外一个卧室是由半赠送阳台改造而成,面积较小;生活阳台面积较小,仅够放下一台洗衣机,而且,阳台门开在卫生间的淋浴间里面,如果使用者身形宽,走进去会有些难度。

为此,有业内人士评论:楼盘颠覆了小,但没颠覆雅。不论是楼盘外部环境,还是户型设计,现在还较难“雅”起来。

金融街融御:定位够高,全部四房设计

规模:占地面积2万平方米,总建筑面积10.8万平方米,由5栋高层楼宇组成,共有639套单位

主力户型:105-140平方米四房

价格:吹风价6万元/平方米左右,付款方式未定

配套:南向望江

该盘位于石岗路12号,离海珠小雅很近,若是乘坐530和964公交车,到绿地滨江汇总站下车即可。

不过,虽然说两个楼盘门前道路的情况目前都一样。但融御的位置更靠近江边,南向望江是楼盘的一大卖点。楼下是滨江公园,绿化环境较好。

医疗和教育配套与海珠小雅一样。当然,政府规划的9年一贯制学校,距离融御更近。

产品:纯四房,继续神秘中

该楼盘由5栋39-40层超高层住宅组成,其中第5栋的部分单位是安置房。目前,有一栋楼宇已建至20层,销售人员说,最快可在本月底开放样板房,首推可能是第2栋单位。

虽然和海珠小雅的距离很近,但融御的产品定位完全和小雅不同,更不可能有小雅那样的3梯8户设计,差异化非常明显。

售楼部位于“小山坡”上,立体园林设计很有特色;售楼部以“玉”为主题装饰,显得比较大气。据介绍,这是金融街进入广州的最高端产品,针对的都是高端买家,所以商家“已经为业主选择了邻居”——全部产品都是四房设计,最小面积的单位是109平方米,而最大的则是140平方米。

三梯两户或两梯两户设计,配德系品牌厨卫,有恒温、恒氧、洁净、降噪、智能控制、安全防护等高逼格系统的装修标准。

由于尚未开放样板房,且参观者要验资后才能看房,所以,目前只能看户型图。2栋01单位建筑面积约130平方米,套内面积约108平方米,户型图显示是三房两厅两卫设计。不过,图中也显示两处挑空空间,销售人员隐晦地说:“我们对外的口径都是说四房设计,大家可以自由发挥,理解理解。”

海珠小雅的销售人员则说,他们很有可能交楼时会“变多一个空间给业主使用,所以是四房设计”。

2栋02单位建筑面积为140平方米,套内面积约114平方米,户型图显示同为四房两厅两卫设计,除了有连通客厅和卧室的大阳台外,还有一个较大的入户花园,花园旁边也是挑空空间。

日后楼盘究竟如何“百变”,值得期待。

星汇海珠湾:规模最大,主打高实用率

规模:占地面积25.8万平方米,总建筑面积56万平方米,共2600多套单位

主力户型:77-104平方米两房至四房单位

价格:带装修5万-5.5万元/平方米,选择不同的付款方式,可对应购买不同楼层的单位

配套:11号线南石路站就在小区楼下

该楼盘位于广纸路原广纸厂区,出行便利度还比较高。自驾车从工业大道转入广纸路即可方便抵达。

公共交通方面,这里有纸厂公交总站和纸厂邮局站,有5路公交车停靠;转出工业大道后,会有更多公交车通往市内各区;地铁方面,从小区步行至广佛线燕岗站十分钟之内就可到达;据介绍,已经开工的地铁11号线南石路站就在小区楼下。

目前楼盘旁就是广纸生活区,店铺林立,配套比较完善,广纸医院、珠江医院都在不远处;如果想要购物,可以坐一站地铁到沙园站上盖的乐峰广场。小区外还有市一级南边小学及广州第41中学。

由于星汇海珠湾是大型旧改项目,自身的功能规划比较完善,项目内除了有公寓、住宅产品外,还有30多万平方米的大型商业配套,里面有滨水风情商业街、主题商业Mall等。这些都是目前广纸其他三个在售项目无法比拟的。

产品:4梯8户,部分多功能空间据说全送

目前该楼盘可售的是A2栋和B3栋单位,但预售证获批的货量只有几十套。和小雅一样,这里的产品也是一层8户,不过小雅有3台电梯,这里配置的是4台。两盘同样都是中等户型设计,两房、三房单位为主,相对来说,星汇海珠湾的单位更具吸引力——主要表现在赠送面积上。

以84平方米带主人套房三房单位为例,内部空间设计方正,功能分区比较科学。还有两个附加空间:一个是入户花园旁边的多功能室,据介绍有8平方米左右,但它和入户花园、百变阳台等只赠送一半面积不同,这个多功能室据说是全赠送空间。即是说,购买一套84平方米单位,实际拥有的面积会有90多平方米。二是这里每个房间的飘窗台都比较大,宽度达60厘米,如果好好利用,也可为室内增加一两平方米的使用空间,但楼价只按一半面积计算。所嫌的是,该户型为西北朝向,是一般广州买家都不太喜欢的朝向。该户型的售价5.1万元/平方米左右。

104平方米带主套的四房单位为南北朝向,同样也有一个8平方米左右的多功能室,据称也是全赠送空间,室内还有另一间约6平方米的功能室,但要算一半面积。据介绍,这里的户型实用率都超过八成,算上赠送面积,使用面积更大。该单位售价5.5万元/平方米左右。

77平方米的两房单位就没有赠送空间,而92平方米的三房单位只有一个算一半面积的功能室,附加值没有上述两种户型大,该户型售价大概5万元/平方米。不过,据介绍,这里的产品都会带全屋中央空调交楼,这种配置的好处在于,可以让室内空间使用更加合理;另外,入户玄关柜也会配送,哪怕是长度达两三米的大柜子都会随楼附送。

绿地越秀海玥:最靠江边,容积率最高

规模:占地面积2.2万平方米,总建筑面积约21.6万平方米,由3栋50多层高楼宇、1029套单位组成

主力户型:75平方米两房至123平方米四房

价格:带装修4.7万-5.2万元/平方米,全部要一次性付款

配套:小区门前道路会拓宽

从广纸路进去,会先到达星汇海珠湾,经过门口一条单行线就可来到隔壁的绿地越秀海玥。目前,这里还是一条泥泞路,据介绍,以后会拓宽改造。

由于两盘相邻,公共配套资源两盘共有。就小区自身配套而言,海玥里面还有少量商业配套,还有游泳池。在占地2万多平方米的楼盘里,花园及绿化面积据称有1万平方米。

产品:4梯7户,赠送空间不及邻盘多

同样是2万平方米左右的占地面积,金融街融御的总建筑面积是10.8万平方米,而该楼盘的总建筑面积却达20多万平方米,是广纸新城目前在售4盘中容积率最高的一个。每一层的户数虽然比星汇海珠湾的4梯8户少了1户,但不少户型在某个方位都会缺乏私密性,容易和邻居对望,而且还会影响采光效果。如果有疑问,看样板房时,可以关灯测试一下。

从户型设计看,该楼盘的直接竞争对手是星汇海珠湾,同样是三房,两盘面积差不多。眼下海玥在售的是1号楼和3号楼,有70多平方米两房、90多平方米三房、约100平方米的带主套三房和120平方米的带主套四房。

从样板房看,海玥约100平方米带主套三房为南北朝向,阳台很大,连通客厅和一个次卧室,使室内南向的景观视野很开阔,可直接望到广钢新城和广船片区。而且,室内空间设计紧凑,储物间连通阳台,这里可以改造成多变空间,据说有7平方米,算一半面积,交楼时商家会一并改造好。据介绍,这种户型470万-480万元可购。

如果和星汇海珠湾的84平方米和104平方米三房、四房单位比实用,海玥的这种户型会差些;但是,如果要比朝向和景观,海玥就略胜一筹,其客厅、次卧和主卧均为南向,可望江景。

123平方的带主套三房也有可改造空间设计,其特别之处是南北向设计,客厅朝南,连接阳台;饭厅朝北,有飘窗台。该户型位于楼宇的“单边位”,有一个房间朝西,望的是职中校园,视野比较开阔,售价650万元左右。

正是因为有景观优势,海玥的样板房设在实体楼中;而星汇海珠湾的样板房则是临时搭建,多少给方向感较弱的看楼者带来不便,而样板房的尺寸是否与实体楼百分百一致也就无从知晓了。

李湲 本文来源:金羊网-羊城晚报 责任编辑:李湲_NO4377

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