天河7月初执行新规 无发票按房价1%收个税省好多

天河区7月初开始执行新规，只要提交契税发票，个税必须按据实征收

“新国五条”行情的个税据实征收规定，已在中心五区陆续执行，天河区在中心城区中算是最晚执行这个规定的。

据了解，天河地税从2017年7月4日起执行新规，交易提供契税发票作为免税依据，而提供契税发票后，房产还未够五年或满五年非唯一的，个税必须按据实征收：（地税核价-原购房价）20%。曾经在2013年让购房者“闻风丧胆”而产生一波“新国五条”行情的个税据实征收规定，其实已在中心五区陆续执行，天河区在中心城区中算是最晚执行这个规定了。

地产人士表示，需要交契税作为免税依据的情形非常少。由于个税目前还是可以按据实征收或核定征收来计算，这方面只需进行简单计算即可清楚。为避免产生巨额个税，购房者在办理转让手续时谨慎提供契税发票。

较少交易需要提供契税发票

合富房地产交易中心资深经理梁文耀对记者表示，中心五区过去几年已陆续执行有关规定，天河区7月初才施行，在中心区算是晚了。但是他认为这一规定不会对市场产生很大影响，因为在交易过户中，契税发票很少需要用到。以往市中心有一些烂尾楼，业主已缴清楼款和契税，但是开发商迟交楼，导致后来业主在出证后希望按证满五年享受税费优惠，由于当时房产证尚未满五年，因此会出示契税发票以作证明，但近年类似房屋在交易中很少碰到，业主凭不动产证或者调档即可证明不动产证出证时间，不需出示不动产契税发票。

中原地产明轩分行高级营业经理刘袁远表示，按照目前的税费规定，普通住房、证不满两年增值税按地税核价征收5.6%，证满两年可免增值税；对于非普通住房，证不满两年增值税按地税核价全额征收5.6%，证满两年增值税按买卖的差额征收5.6%；普通住房或非普通住房的个税减免政策都一致，满五年且唯一可免个税。

在证明不动产证满两年或五年的时候，业主只需查看不动产证出证日期，买家通过简单的查册，在不动产登记日期一栏也可以看到。如果房产因为涂销抵押登记或析产等原因而重出新证，业主可以申请调档，在不动产交易登记中心即可现场办理，也可以了解到房产是否符合免税规定，一般都不需要提供契税发票。

提供购房发票契税发票与否

你可以简单计算

据了解，契税发票在交易中较少出示，一来是由于烂尾迟交楼的房屋在市场上交易不多，需要出示契税来作为免税依据的情形很少有；二来则是，对于房屋增值巨大的房屋来说，按地税核价全额征收1%的个税，会比按买卖差价20%征收个税要来得便宜。地产人士举例说，以石牌暨南大学一个未加装电梯的楼梯楼两房单位来说，业主持货多年，当初原购房价是几十万，现在按照三四百万元的价格售出，如果据实征收，个税可能高达六七十万元，而按核定征收的计算方式，个税按地税核价1%征收，大约只是三四万元，两种计算方式算出来的个税是天差地别。

地产人士表示，转让过程中，除了个税外，非普通住房在进行增值税减免的时候也有可能需要出示购房发票。对高端住宅来说，增值税即使满了两年，也是按照买卖差价来征收5.6%，不能全免，因此到底出不出示购房或契税发票，这是个问题。对增值不多的高端住宅来说，出示发票再对比地税核价，增值如果为0或者数额不大的话，出示发票的确可以起到一个减免税负的作用。

不过，需要指出的是，一旦提供了契税发票或购房发票，将起到一个联动的效应，个税也会因此而可能被据实征收。对于持货多年、增值可观的高端住宅来说，10年前购入时可能是单价才“1万+”，现在按照“7万+”价格出售，出示发票可以按照买卖差价交增值税，但同时个税却可能按照每平方米1.2万元交个税（6万20%），以一个150平方米的高端住宅来算，个税高达180万元。