网易房产报道 经历了2016年的狂飙式前进后，今年3月颁布的调控新政为广州楼市踩下了急刹车。一手、二手、公寓、土地交易乃至楼市从业人员，整个楼市生态链都发生了显著变化。网易房产走访各方发现，一手房限价、限售、限签多管齐下，成交量连续下跌，但价格同比略有上涨，增城、黄埔等外围热门区域成交依然旺盛；二手房从过热转向稳定，买卖双方均持观望心态；公寓市场下跌幅度最大，成交状况堪称“惨淡”。
随着调控逐渐深入，看房人数骤减，销售、中介等从业人员的工作状态也受到了影响，甚至有销售人员上班闲着打游戏。另有二手中介透露，提成收入比去年减少了一半，但也有中介表示，“现在还没到最难的时候。”
业内百态：新房销售上班打“王者” 二手中介收入“跳水”
新政百日，要论哪个群体受冲击最大，莫过于中介与楼盘销售。
“今天工作日，人肯定少啦。”但在网易房产的追问下，长岭居板块某楼盘的销售只好坦言：“现在人是比以前少了很多，周末的客流大概（是以前的）一半吧。”
楼盘销售处冷冷清清
往前不到一公里处，另一个楼盘销售处也冷冷清清。网易房产小编曾在新政前的工作日来过该楼盘，当时售楼部内客人众多，一个销售有时要同时应付两三个客人。如今新政实施百日，放眼望去，仅坐着一桌客户。远处还有五六名销售围在一起打“王者荣耀”。
“现在没以前那么辛苦，不过宁肯辛苦点，多赚点钱嘛，现在没钱赚。”花都某楼盘的销售介绍，政府严格限批预售证，该楼盘最近无货可卖，销售们又不能上班不做事，领导只好发动全员重新培训，学习仪态、话术。
二手中介的日子也不好过。天河公园板块的链家门店销售表示，新政前，附近的东方新世界等楼盘一片火热，客户选房堪称神速。“都没什么要求，能不加价买到就偷笑了。”但如今，二手成交不再火爆，客户看房时要求越来越多，决策时间越来越长，压价力度也越来越大。“当然房东也不傻，遇到这种客户，如果不急用钱就不卖了，可是这种客户很多，房东心态已经没那么强硬了。”
与此同时，中介的服务态度出现了明显转变。今年2月份购入车陂某二手楼盘的小杜表示，当时中介不愁没生意做，自己接触过的几家中介态度都并不理想。“现在不一样了，我们小区楼下的中介，只要客户有要求，早上7点都跑来带客人。”
“没办法，今年成交太少，我们的工资少了很多。”华南板块某中介透露，去年楼市爆发至今年新政之前，一大批中介赚的盆满钵满，该中介的同事中有不少人换了房、买了车。如今薪酬“大跳水”，有中介收入锐减3/4，还有人从月入40000直接降到不足3000。
没钱赚直接导致一批中介离职、转行。网易房产从天河北附近的几家门店得知，近期平均每周都有中介辞职。“有几个同事干脆不做我们这行了，去汽车店当销售。”合富门店的中介小刘介绍，跟他同期入行的同事走了近三分之一，他也在犹豫：“这段时间肯定都没什么单，跳去其他（中介）店里一样赚不到钱的，不如干脆做别的。”小刘说。
但中原地产某门店的销冠小古认为，中介离职是正常现象，每次楼市降温都会出现，不值得大惊小怪。“新政总有过去的时候，到时又会有一大批人回来。不管怎么说，现在还不到最难的时候。”
一手房成交量连续下跌 价格很玄妙 双合同重出江湖
调控重点打压的一手市场，跌势明显。
网易房产监控阳光家缘显示，2017年上半年广州一手住宅网签成交50774套，同比减少6226套，同比下降10.92%。就连传统销售旺季“红五月”，如今也红不起来了，网签成交仅6568套，同比去年同期的12822套暴跌58.4%。进入6月，一手市场继续降温，网签成交6784套，同比去年大跌近4成，成为2012年以来成交量最低的“红五月”。
中原研究部对比2010年至今广州的4次重大调控发现，在过往的重大调控后，成交量虽然会在次月大幅下降，但政策后第二月均会反弹。而今年的新政对市场的压制却是持续性的，3个月来一跌再跌，反弹苗头被抑制。
然而，并非每个区域都畏惧新政。黄埔、花都、南沙等外围区域和“不限购”的增城，成了这一轮调控潮里的成交大户。网易数据显示，增城、黄埔、花都包揽了近半年全市新房成交量的前三位，增城更成为全市唯一成交破万套的行政区。
房价方面，在限售、限价等手段的严厉制裁下，广州一手楼的暴涨局面结束了，价格却没有随之下跌。数据显示，2017年上半年，广州一手住宅网签均价为16566元/平方米，同比上升4.34%。
“房价涨起来容易，跌下去很难，大家都明白这个道理。”一位不具名的分析师指出，虽然新房成交量在下跌，但全市库存依然供不应求。目前，广州库存去化周期仅剩6.7个月，尤其是黄埔、增城两大成交热门板块，去化周期已不足4个月。供应缺口和政策高压的双重作用，导致了房价的小幅上涨。
但事实上，增城、黄埔等热门成交区域，房价上涨幅度还不止“小幅上涨”。从监控数据来看，增城、黄埔这半年的均价在1.2万/平、1.9万/平左右。但网易房产走访楼盘发现，实际上增城楼盘许多已突破2万，黄埔也普遍超过2.5万/平，3万/平以上的楼盘比比皆是。年底，几条地铁新线路将要开通，更抬高了这些区域的新房价格。
数字游戏下，“双合同”重出江湖。为了弥补楼盘报价和政府备案价格的差异，消费者只能掏出更大一笔首付款。打算购买婚房的买家小冼就在增城遭遇了“双合同”。他告诉网易房产，原本60万左右的首付款，双合同后得加到70-80万元，月供还款压力也增加许多，实在难以承受。
不过，近期广州管理部门已经开展了清查“双合同”的专项整治行动，市场乱象正在逐渐得到改善。
二手房：买卖双方都持观望心态 中介门店客流明显减少
由于限价、双合同等问题，有机构认为，目前广州楼市的一手网签价，无法完全反映真实的市场信息。相比之下，二手房价格更能体现出调控以来的市场走势。
笔者曾亲历过调控之前的二手房抢房潮——房源放出来才一天，就有70多人来看房；短短一个小时，房东就能加价30万；遇到不加价的房东，签约就如同打仗，恨不得按住房东以免其反悔……自3月调控潮以来，这些疯狂现象逐步消退，如今，广州二手房市场已十分平淡。
“总体来看，一是因为很多买家不确定未来房价的走向，不敢随便出手；二是因为很多卖家是为了换房，卖低了自己就买不起房了，卖高了又卖不出去，干脆等一等；三是因为一部分买家被新政卡住了，购房指标没了，暂时买不了房。”地产分析师刘卓分析表示。
从数据来看，调控前后的二手楼成交量画风迥异。调控后的第二季度，广州全市二手网签数量为为27659套，比第一季度减少39.5%。
7月9日，网易房产在华南板块某三个热门楼盘的中介门店前暗访，时值周末，却发现一小时内进店人数最多不超过2人，还有门店两小时无人进店。其中一间门店的中介小陈透露，近三个月的看房客数量明显下降。“年初楼市火的时候，周末店里全是人，成交也快，现在偶尔来个人，还不一定是真想买房的。”小陈抱怨，市场开始偏向买家，因此买家的考虑时间和要求都开始增多。“以前一个小时就下定的不知道有多少，现在基本都要看好几次才能决定。”
二手房遇冷，导致买卖双方都开始持观望心态，卖家坐地起价的现象明显减少。网易房产走访番禺华南板块、天河公园板块、海珠广纸板块等多个热门二手区域，中介均表示“现在房主没那么难说话”。
广州链家研究院的数据佐证了这一趋势。据显示，目前广州二手房的议价空间高达2.76%，这意味着二手买家的杀价空间比以前更大。
公寓：成交量惨遭重创 销售寄希望于“商改住”
相比一手、二手，公寓市场可谓“惨淡”。在最小单元面积不低于300平米、只能卖给法人单位等政策的刺激下，公寓成交量横遭腰斩，且至今没有找到应对方式。
330新政实施仅两周，全广州的商服类项目就开始明显下跌。其中，公寓成交量大幅度下滑，最大跌幅达到81%，多个区域一周成交量仅为个位数——要知道，这两周的成交量里，还有不少其实在新政前就已签约，因此，新政后的实际成交量只会更低。
迈入5月，新政效应越发明显。广州中原研究发展部数据显示，公寓成交量仅546套，环比跌幅高达87%！至于同比，更是惨不忍睹——去年此时，这个数字是3782套。
即使是成交主力的增城、番禺，成交套数也刚刚超过100套。中心区的公寓市场更是遭受重创，天河、越秀、白云上半年公寓成交量全部下跌5成以上。
“市场情况这么糟糕，我们也不知道怎么办了。”网易房产走访了公寓存量较大的番禺区，汉溪板块某公寓项目的楼盘销售坦言，因政策紧张，开发商也不敢大张旗鼓地推销。“附近有几个项目，售楼部都装修好了，结果遇上新政，到现在还没开门。”该销售表示，由于上门客太少，有同事主动打电话给老客户推销公寓，“大家都知道出新政策了，公寓买不了了，也不值钱了，没人愿意来。”
与此同时，二手公寓市场也受到了明显冲击。尽管政策规定“新政前个人购买的公寓可以卖给个人”，但网易房产走访发现，南沙、番禺、增城等外围区域的二手公寓成交大幅下跌，尤其是库存量最大的南沙和番禺，看房客锐减。有中介表示，二手公寓业主的心态大多已从卖房转向房租。
天河、越秀等老城区中心地带，二手公寓同样惨淡。网易房产了解到，珠江新城甚至有公寓项目30天零成交。不过，这些核心板块的二手公寓价格还算坚挺。据链家统计，珠江新城板块的二手公寓成交均价超过4万元/平方米。越秀、海珠的成交均价则在2万-3万元/平方米之间。
新货卖不出去，库存还在不断积压。截止6月末，广州一手公寓已批未售存货增至19658套，较年初增加3600余套。
就在商服物业一片愁云惨雾之际，广州宣布“租购同权”，其中明确提到“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”，卖不出去的商用物业可以通过“商改住”转为租赁住房。网易房产发现，新政发布当日，就有不少中介和公寓销售推销“公寓解套”。但地产分析师邓浩志认为，此次新政只针对企业，针对经营行为，商业水、电、气价格改为民用，不涉及个人手上的商办物业（包括公寓），不涉及买卖转让，也不涉及土地性质与年限的改变。“所以说，对商办公寓项目的销售没有任何利好。”
本文来源：网易房产
作者：王田歌
责任编辑：
王田歌_NO8762
