实探南沙黄阁两地块 去年1.3万/平这次底价成交?

明日，南沙将一日连卖7宗地，网易房产实探黄阁板块两宗地发现，两宗地周边均无大型上档次的商业配套，教育配套方面也比较一般，其中2017NJY-5是本轮土拍中唯一的地铁上盖地块，交通便利。

而2017NJY-6位置较为偏远，位于万科拿下的黄阁2016NJY-5地块附近，当时成交楼面价为13743元/平。地块距离京珠高速仅200米，噪音较大。目前两宗地均只有一个报价，将会底价成交？详情请关注网易房产土地拍卖报道！

2017NJY-5地块（以下简称“5号地块”）是本轮土拍中唯一的地铁上盖地块，该地块占地面积为5.98万平方米，计容建筑面积为15.8万平方米，挂牌总价12.85亿元，起始楼面价8120元/平。

2017NJY-6地块（以下简称“6号地块”）占地面积为9.22万平方米，计容建筑面积为23万平方米，挂牌总价18.49亿元，起始楼面价8020元/平。两宗地块定向出让非常明显，需与莲溪村签订开发协议，协议内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款。

两宗地块将于7月28日下午2点竞拍，依然采用竞价+竞配建+竞自持的竞拍方式。

2017NJY-5地块

地铁上盖 周边无大型的商业配套

5号地块位于地铁4号线黄阁汽车城站，地块南侧为莲溪村汽配园，西面临近次干道市南路以及隔着路的莲溪村，北侧为西涌。地块与黄阁汽车城地铁站的距离较近，加上邻近广州丰田汽车城及黄阁北部工业园区，大货车出入频繁，有一定的噪音影响。

地块内部未平整，草木茂盛。部分用作临时停车场、驾校、河涌绿化带以及已废弃的莲溪商业街。莲溪商业街的商户已全部搬离。广场内商业街还遗留众多酒家、餐馆、服装店的招牌。据悉，莲溪商业街占地面积约1.8万㎡，由莲溪经济联合社投资兴建，未来该商业街的拆迁补偿和平整费用，以及北部的树苗迁移补偿费用，将关系着地块的实质开发成本。

地块部分用作临时停车场

地块旁边无大型的商业配套，周边是只有村的大排档小商场等基本配套，大型的商业配套只能到5公里外的金洲板块的南沙万达广场。按照规划，地块一公里外的黄阁中学和黄阁医院一带将发展为黄阁老镇的新商务商业中心区，或将解决板块商业配套的短板。

教育配套方面，有多所学校，包括黄阁小学、莲溪小学、大塘小学、黄阁中学、红阳艺术幼儿园、东晖幼儿园、广州市浩今职业高级中学等，但均为镇区中小学，资质一般。

地块位于地铁4号线黄阁汽车城站上盖，可通达广州市中心和南沙金洲商圈。但公交出行便捷度不足，地块邻近黄阁汽车城公交站，路线主要通往金洲商圈、麒麟镇、大沥镇等南沙内部镇区，且各班次发车时间相隔20-30分钟。

地块位于地铁站上盖

地块长途交通便捷，临近市南大道，可通往番禺区客运站和南沙区中心。另外，地块附近即为京珠高速，且距庆盛高铁站仅有4公里的距离，现时庆盛高铁站已开通运营，庆盛地铁站处于工程验收阶段，未来地块可实现30分钟抵达东莞、深圳，1小时抵达香港。整体而言，地块长途交通便捷，对番禺、广州市中心及珠三角城市的客户有一定的吸引力。

2017NJY-6地块

距离京珠高速仅200米有噪音污染 公交出行不便利

6号地块位于京珠高速西侧，距离仅200米，没隔音挡板的遮挡，噪音较大。值得注意的是，地块附近为去年年底万科拿下的黄阁2016NJY-5地块，当时成交价为91829万元，配建人才房37800平米，成交楼面价为13743元/平，溢价率高达126.8%。网易房产实探发现，去年成交的地块目前正在施工挖掘。

图为去年年底万科拿下的地块 红圈内可以看到挖掘机正在平整内部

地块距离黄阁地铁站约有3.5公里，出行主要依靠600米外的亭角北或麒麟新城公交站，线路较少，仅能在黄阁镇内或南沙金洲商圈穿行。

周边均为农田，地面仍耕作着水稻、甘蔗、香蕉等农作物。地块属于未开发的处女地，水源、土壤、空气等环境指标较好。地块西部临近骝岗水道，日后地块西部建筑可享有优质的水景资源。根据出让文件，地块西侧规划建设有40米宽的市政道路，未来将接通万洲大桥入口路段，大大缩短地块与黄阁大道南和南沙大道的距离，改善地块的出行条件。

商业配套方面，地块3公里范围内无大型的商业中心，附近仅有麒麟新村和万科南方公园两个楼盘。麒麟新村规模较大，规划建设较为规整，村落环境整洁，设有麒麟小学和麒麟中学两间学校，但无上档次的商业和医院配套。村民生活需求主要依赖于4.5公里外的金洲商圈。

地块周边的配套小学

6号地块的长途交通较优，地块600米处即为黄阁镇的重要交通枢纽亭角立交。亭角立交为南沙大道、黄阁大道、滨水大道北、滨水大道南、京珠大道北、京珠大道南、番中公路和进港大道8条高速公路和城市主干道的交汇处。从亭角收费站进入京珠高速，可快速抵达广州市中心或东莞、深圳、中山、珠海等珠三角城市。从亭角立交出发，驾车半小时内可通往黄阁汽车城、蕉门河中心区块、明珠湾起步区区块及番禺区。

两宗地块同属黄阁板块南部，位于南沙区的次中心。以往黄阁以汽车产业发展为主，南部居住生活区发展缓慢。除去年出让的三宗宅地外，板块内主要有保利南沙城、万科南方公园、南沙境界三个楼盘。

目前板块主要在售的一手楼盘为南沙保利城，带装修售价1.8-2.1万元/㎡。万科南方公元和南沙境界属近两年新交楼的楼盘，二手售价接近一手楼盘价格，为1.4-2.0万元/㎡。板块内麒麟新村属2006年开发的旧楼盘，二手售价较周边其余楼盘实惠，售价为1.0-1.3万元/㎡。

（综合来源：广州中原研究发展部、网易房产）