出品|网易房产数据中心
作者|杨思佳
每个月要拿出一半左右的收入交房租，是一种什么样的体验？网友们的最直接感受是“不仅买不起房，也快租不起了。”
近日，上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》，被媒体渲染为“中国首份房奴报告”。
报告显示，2017年6月全国50个城市超七成房租相对收入较高，其中北京、深圳、上海、三亚4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
扎心：北京、深圳租客过半收入交了房租
为了衡量个人房租支出占可支配收入的比重，有人发明了“房格尔系数”一词。普遍的观点是，这一数值低于30%，才有租房幸福感。反之，则代表租房压力过大。
“房格尔系数”其实也就是上述报告中提及的“房租收入比”。在具体统计时，报告中用到一个平均值“人均住房租金除以城镇居民可支配收入”。
于是，就诞生了这么一组数据。
北京人均住房租金是2748元/月，房租收入比是58%；深圳人均住房租金是2211元/月，房租收入比是54%；上海人均住房租金是2319元/月，房租收入比是48%；广州人均住房租金是1605元/月，房租收入比是38%。
而除一线城市外，全国50城中，杭州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波的人均住房租金也高于1000元/月。
近期，租售并举成为热点。在住建部等九部委发文要求加快发展住房租赁市场的12个试点城市，房租收入比情况如何呢？
报告将房租收入比在25%以下的城市定义为“租金相对合理城市”，大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”，大于45%的城市定义为“租金严重过高城市。”
根据上述标准，深圳（54%）属于租金严重过高；郑州（38%）、广州（38%）、 杭州（37%）、 厦门（36%）、 肇庆（33%）、 南京（32%）、 武汉（32%）、成都（29%）、 合肥（27%）9城租金相对过高；仅佛山（25%）、 沈阳（23%）2城的租金相对合理。
扎心的数据，再配上媒体对现实中苦逼租住环境的渲染。一线城市租房压力大，似乎成为大多数租客的共同辛酸事。
图片来源：链家App
然而，若是对数据进行更为理性的分析，我们会发现，情况或许没有那么糟。主要是由于以下几点。
首先，这份报告中的收入采用人均个人可支配收入，也即“最终消费支出和储蓄的总和”，这一数据是远远低于人均收入的。
另外，人均可支配收入计算的是所有人（包括老人和小孩）的平均值，这使得许多租房主力人群“年轻人”处于“被平均”状态，感受到的房租收入比数值偏高。
而在实际租房过程中，不少一线城市租客会选择租住在城中村、租住在相对偏远的地方或者与他人合租的方式来减轻租房负担。这种情况在上述报告中并未被提及。
5月末，网易房产数据中心曾在北上广深、成都、东莞、惠州等城市联合发起城市青年租房调查，数据显示，每月房租在收入中所占比例为10—20%的年轻人最多，为31.65%。其次为收入的20-30%，占比28.62%，这两个区间比例加起来将近六成，基本反映了当今年轻人的房租支出比重。
注意：一线城市房租回报率持续下行
我们在关注房租的时候，可能都忽略了另一个群体——“房东”。若从他们的角度出发，目前一线城市房租或许不是高了，而是低了。
为什么呢？我们在讨论房租高低时，不容忽视的另一个词是“出租回报率”，它指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值，是衡量投资收益的重要指标之一。也有许多衍生概念和说法，如“房屋租金收益率”、“房屋租售比”等。
以广州为例。网易房产数据中心通过观察广州链家研究院的一组数据发现，2003年至今，这座城市的二手住宅出租毛回报率呈现持续下滑状态。
2003年，广州的住宅出租回报率高达7.8%，2005年，这一数据跌至6.4%，2007年更是跌至5.1%，2010年只有3.5%，到了2017年上半年，广州的住宅出租回报率只有2.3%。
进一步抽查广州的20个代表性小区，据广州链家研究院数据，网易房产数据中心发现，2017年上半年，淘金家园、美林海岸花园、华景新城、骏景花园、六运小区等20个大型小区中，仅番禺的丽江花园、祈福新邨、黄埔的石化生活区3个小区的出租回报率高于2%，分别为2.31%、2.05%、2.45%。
我们抛开通货膨胀和房产增值等其他因素，看看在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月？
以上半年广州二手住宅均价为26540元/平方米，二手住宅平均租金为51.3元/平方米·月计算，一套建筑面积100平方米，总价265.4万元的房子，要依靠出租回本至少需要43年。
而出租回报率数据持续下滑，背后的症结其实是“房价涨幅过大，房价上涨速度远大于租金上涨速度。”这使得租金与房价的背离度较高。
上述数据显示，从2003年至2017年上半年，这十余年来，广州全市二手住宅平均租金涨幅为137.72%，二手住宅均价涨幅却高达702.54%。
出租回报率低的情况不仅仅出现在广州。根据苏宁金融研究院综合Wind资讯和中国债券信息网的统计数据，从租金回报率与无风险国债收益水平比较看，今年3月，北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。这一租金回报率水平大幅低于10年期长期国债收益率，而在2010年之前，一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当。
对比：一线城市租金回报率低于全球主要城市
一线城市租金回报率有多低？对比全球主要城市的数据或许能得出答案。
苏宁金融研究院综合Wind资讯和全球最重要的房地产信息和情报提供商之一Corelogic发布的2017年全球房产指南（Global Property Guide）数据指出：
在全球主要城市中，租金回报率最低的城市为新加坡（2.59%）和香港（2.69%），这两大亚洲金融中心以商品房价格高、大多数居民居住在政府提供的公租屋而闻名于世。
此外，英国伦敦的租金回报率为3.3%、美国纽约为4.7%、洛杉矶为5.7%、日本大阪为6.6%、东京为4.4%。
一套房子出租近50年，甚至近70年才能回本，显然是一件让房东无奈的事情。从这一情况来看，似乎我们应该倾向的观念是“买房不如租房”？
那么，为什么在中国还有这么多“接盘侠”呢？在中国的传统居住观念里，买房是首选。对于大多数刚需客来说，户籍、教育、医疗等公共服务依然和房子挂钩，租房人群权益目前仍排在买房之后。
还有一个重点是，对于大多数房东来说，投资收益可不仅仅是租金回报。国内房产投资收益可以粗略看作是房产增值加上租金减去持有成本。房东们多是以长线投资需求为主，他们看重的更多是房产的增值和较低廉的持有成本。
调控之下，大多数一二线城市的房价上涨趋势有所放缓。但现在大力提倡“租售同权”、“租购并举”，未来是否又会进一步推高试点城市的学位房租金，使得房租又迎来一轮补涨呢？这种可能性并不小。若是如此，恐怕到头来，苦的还是租房的年轻人。
（网易房产综合上海易居研究院、广州链家研究院、苏宁金融研究院数据和南方都市报报道）
本文来源：网易房产
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