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老外专家看广州:一线地位稳定 南沙琶洲最有潜力

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据统计,共有近8万名外国人生活在广州,它们怎么看待这座城市?网易房产找到了来自美国芝加哥的高级经济分析师,听他聊聊“广州印象”。

网易房产讯 根据广州公安出入境部门公布的数据,目前共有近8万名外国人在广州居住生活。其中,不乏来自全球各地的精英管理层与技术人士。他们对这座城市的印象如何?他们怎么看待广州的未来发展前景?日前,网易房产对第一太平戴维斯华南区市场研究部主管Robert Ritacca进行了专访。他认为,广州是一座能给人“稳定感”的城市。无论是普通人还是企业,都能以相对合理的成本,在广州找到价值。

这位来自美国的高级经济分析师觉得,广州与美国著名城市达拉斯有许多相似之处——南方第一大都会、充足的就业机会、良好的教育资源、积极的开发商,以及稳定的租金和房价。这些优势,使广州成为一个“健康的市场”,发展动力源源不绝。再叠加一带一路、粤港澳大湾区等政策优势,Robert认为,广州的地位非常稳固,不会跌出一线城市队列。

老外专家看广州:不会跌出一线城市 南沙、琶洲潜力最大

如何对比广州与深圳?

“深圳太昂贵,价格会扼杀创造力”

由于工作原因,Robert频繁来往于广深之间,对两座城市都相当熟悉。他眼中的深圳“节奏很快、非常年轻”,而广州的中国味道更加浓郁,文化和美食魅力十足,广州给人的感觉也更加稳定。

“稳定的意思是,你可以在广州找到自己的位置,你可以在这里买房,不会太贵,深圳实在太贵了。”

Robert觉得,“昂贵”已不仅是普通人的感受,对企业来说,深圳的成本也让人望而却步。由于租金太高、人力成本太高。许多高科技公司都从深圳搬到了东莞。“深圳有前海,我觉得前海想成为曼哈顿,而深圳想成为纽约。纽约的成本是世界上最高的,大公司可以承受,小公司很难坚持。”

Robert认为,成本增长是公司发展的杀手,很容易扼杀城市的创造力。相比之下,广州不仅有更低的经营成本,还有更丰富的教育、医疗和政治资源。作为华南门户,大企业可以在广州找到市场,中小企业也能在广州找到机会,这在一定程度上解释了从思科、微软、富士康,到新兴科技企业先后落户广州的原因。

“从各项指标来看,广州都有优势,我相信广州依然可以维持一线地位。”Robert说。

那么,同为一线城市,粤港澳大湾区会加剧广深之间的竞争吗?Robert说,这种“较量”不应该成为重点。大湾区由11个城市组成,广州、深圳是最重要的两座城市。它们是对手,但首先是一个整体。随着香港港口经济的衰落,广深会一同争夺香港的港口资源。如果说11个城市中有激烈的竞争,那或许存在于深圳和香港之间——两座城市都在争夺金融中心。

最看好广州哪个区域?

制造业升级带动南沙、现代服务聚焦琶洲

Robert认为,广州本就是一个国际化城市,如今又迎来了政策红利的爆发期。粤港澳大湾区、一带一路、中国制造2025……大范围的政策联动,使广州有机会与世界上2/3的地区和国家产生联系。其中,港口扮演着非常重要的角色。

第一太平戴维斯提供的一组数据显示,广州第二产业占比将近30%,制造业基础雄厚,转型升级后的高端制造业,更被视为广州未来发展的重要引擎。相邻的佛山也是制造业重地,广佛制造业走向全球需要港口——南沙承接了这一重任。从地理位置上来看,南沙在粤港澳核心湾区中的位置仅次于香港、深圳,是湾区经济的前沿地带。

老外专家看广州:一线地位稳定 相信10年内房价不会跌

Robert认为,在粤港澳大湾区的机遇下,南沙将成为受益最大的区域之一。

Robert也看好琶洲、国际金融城。他介绍,广州第三产业的占比高达70%,已经达到了发达国家水平。广州正在向服务业经济转型,目前,珠江新城是现代服务业的中心,“但大湾区属于未来,琶洲也属于未来。”Robert认为,琶洲、金融城的成本明显低于深圳的前海、福田,能够吸引大量中型企业和人口。

老外专家看广州:一线地位稳定 相信10年内房价不会跌

“广州与达拉斯很相似 相信十年内广州房价不会跌”

以外国人的视角来看,广州与国际上哪座城市比较相似?

Robert对这个问题很感兴趣。“我试着将广州与纽约、伦敦、香港、东京等城市相比,发现它们都不尽相同。广州有更具潜力的制造业基础、更快的人口增速,我认为更适合把广州和发展中的城市相比,比如西雅图、达拉斯。”

从城市地位来看,达拉斯是美国南部最大的都会区,与广州“华南第一门户”相吻合。此外,Robert认为,达拉斯与广州有几大关键的相似之处——就业、租金水平、住宅空置率、开发商的建设态度。

据达拉斯经济开发局官方数据,至去年年底,达拉斯的失业率仅为3.7%,就业增长率则位列全美第一;

Robert介绍,达拉斯的住宅租金适中、稳定,跟广州的租金水平相似,吸引了越来越多的企业进驻。此外,达拉斯的房地产市场较为火爆,开发商态度积极,住宅供应量排名全美第二。根据研究机构Foley and Puls的市场报告,达拉斯地区的单户住宅、公寓库存逐年降低。

既然广州与达拉斯有众多相似之处,这种类比能否为广州带来一些启发?

“价格稳定是最重要的。”Robert认为,达拉斯的整体市场比较健康,再加上不断增长的就业率和人口数量,区域的发展欣欣向荣。对于广州也是如此,要吸引企业与人才,就要确保房价、租金等成本的稳定。

Robert透露,达拉斯的房价近五年增长率约30%——很明显,广州的房价增幅远不止这个数字。

“不能这么对比,因为广州的波动更大,而且涨跌都有政策影响。”在政策、人口、交通、港口尤其是教育的强力推动下,一线城市中,Robert最看好广州的房价。但面对明显收紧的调控政策,Robert认为,广州的房价会稳定增长,但这是未来10年的事情。在目前政策的影响下,23年内房价比较稳定,不会暴涨。

Robert特别指出,很多人有个误区,觉得美国人不买房,其实美国人不是不买房,而是不会这么年轻就买房。当储蓄积累到一定程度,许多中年人会购买自己的房产。但美国年轻人大多数选择租房,不必过早承受房价压力。

Robert也留意到,中国政府正在推广“租购同权”,他认为这是一种积极的探索,不仅能够遏制房价,中国年轻人的负担也将大大降低。

粤港澳大湾区4所顶级学府全部位于香港 广州高校水平仍需提升

广州背靠粤港澳大湾区,区域经济实力雄厚。据统计,珠三角9座城市及香港、澳门,以全国5%的人口、0.6%的土地,创造了全国13%GDP。随着“粤港澳大湾区”概念的提出,这片城市群未来将迸发出更多机遇,但和旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等世界几大主要湾区相比存在差距。尤其是作为湾区核心城市之一的广州,许多方面仍有提升空间。

老外专家看广州:一线地位稳定 相信10年内房价不会跌

目前,广州的教育水平在粤港澳大湾区中名列前茅,但世界顶级高校数量稀缺。第一太平戴维斯提供的《粤港澳大湾区分析报告》显示,世界排名前100的大学在粤港澳大湾区有4所,仅从数量来看,与旧金山、纽约和东京湾区差异不大。可是细看区域分布,粤港澳大湾区的4所世界顶级学府全部位于香港,广州无一所学校上榜。

Robert认为,广州可加强中外合作办学,直接引进海外顶级学府资源。目前,这种合作办学主要分布在长三角一带,如上海纽约大学、南京大学-约翰霍普金斯大学、宁波诺丁汉大学、昆山杜克大学等等。邻近的深圳也在积极引进香港的教育资源,目前,香港大学、香港中文大学都已在深圳设立校区。

“广州需要更多国际化的学校,那么学生们就不必非得去海外留学,在本土,学生能以更低的成本,得到更多的教育机会,为城市留住源源不断的人才。”Robert说。

此外,Robert认为,粤港澳大湾区有很强的金融合作属性,但香港有自己的市场,大陆(如深圳前海)和香港之间的市场交流还是不够顺畅。“整体趋势是积极的,我看到了越来越多的自贸区,越来越多的政策,很明显,中国的开放程度逐渐加深,我认为陆港会更好的融合,但这需要时间。”

同样需要时间和耐心的,还有粤港澳大湾区的实际利好——利好指的是真实的GDP增长。Robert认为,港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥等交通要道,是真正推动粤港澳湾区建设的动力。根据公开信息,港珠澳大桥预计今年年底通车,虎门二桥预计2019年通车,深中通道预计在2024年建成。到时,“中国制造2025”的目标也即将实现,这意味在5-7年的时间内,广州会看到大湾区带来的真正红利。

Robert强调,由于粤港澳大湾区的强区域属性,它甚至不能称作“政策”,而是由城市群带来的“概念”和“规划”,因此,粤港澳大湾区带来的红利有持续性。Robert认为,至少在2030年之前(中国的城镇化水平迈入成熟期),湾区红利不会消退。

老外专家看广州:一线地位稳定 相信10年内房价不会跌

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