一线城市租赁时代开启 真的能拉低房价吗？

种种迹象表明，一线城市的住房供应正从“重售轻租”走向“租购并举”。

8月15日，广州市国土资源和规划委员会发布《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的通知。《计划》称，2017-2021年，广州全市计划供应住宅用地3200公顷，年平均计划供应住宅用地640公顷。

其中，普通商品住宅用地计划供应2375公顷，占供地计划的74.2%；租赁住房用地计划供应825公顷，占比达25.8%；住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

继北京、上海之后，广州也出台了未来五年的供地计划。业内人士表示，广州此次公布的宅地计划供应量较大。在“供给端”做加法，大幅增加土地供应这一举措，有助于缓解市场上供需紧张局面，对稳定房价起到较大作用。

加大土地供应规模 租赁住房占比大

值得一提的是，在一线城市新近出台的土地供应计划中，宅地供应规模大、租赁住房占比高成为显著特点。

4月7日，北京率先发布未来五年的住宅用地供应计划，明确2017-2021年全市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷，其中，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%。

具体来看，北京未来五年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套，租赁住房占住房建设的33.3%。

上海发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示，“十三五”时期，上海住房用地供应5500公顷，其中，租赁住房用地1700公顷，占比30.9%。

今后五年，上海预计新增供应各类住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套和租赁住房约70万套，租赁住房供应占新增市场化住房总套数超过60%。

深圳发布的《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》显示，深圳2017年度计划供应居住用地218万平方米，创2012年以来的历史新高。

其中，2017年度保障性安居工程用地计划供应50公顷，占比22.94%。优先安排在公共交通便捷的地区、轨道站点上盖及沿线以及人才居住需求集中的产业园区等区域。

北京、上海、广州未来五年供地计划中，租赁用地占比分别达到21.7%、30.9%、25.8%，均超过五分之一。在方圆地产首席市场分析师看来，增加租赁用地的供应，有助于加快培育住房租赁市场。

有利于打击高房价 但落实计划有难度

进入2017年，一线城市的土地供应速度明显加快。

据21世纪经济报道援引中原地产研究中心统计显示，截至8月10日，一线城市（北京、上海、广州）供应住宅土地为138宗，合计供应住宅土地规划建筑面积达1636.76万平方米，已经接近2016年1739万平方米的供应。相比2016年同期供应的774万平方米，上涨112%。其中上涨最明显的北京，2017年以来供应住宅土地共47宗，累计面积为594万平方米，已经比2016年全年供应的219万平方米上涨了170%。

不过，据广州中原研究发展部监控显示，广州方面，2017年1-6月，累计供应商住商服用地108.4万平方米，较去年同期反而回落3.9%。

对比过去数年数据，2017年上半年广州土地供应量较过去两年略减，但相比2014年同期供应量出现“腰斩”。也就是说，从实际公开出让数据来看，土地市场整体供不应求状况仍待改善。

一个不可忽视的问题是，热点一线城市的供地计划完成率普遍不容乐观，完不成供地计划成为常态。

据21世纪经济报道援引中债资信研究的报道，2014-2016年，深圳住宅土地供应计划完成率仅为2.74%、9.27%和16.8%；过去三年，北京住宅类供地计划完成率仅为27.08%、34.23%和8.26%；上海、广州供应计划完成率相对较高，但2016年分别也仅有50.72%和60.80%。

对于广州年均计划供应15万套住房，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，广州商品房市场发展近20年，住宅年竣工套数最高也就10万套左右，去年仅约8万套，完成该目标有较大难度。他同时指出，在过去10年中，政府公布的广州土地供应计划仅有2年完成，大幅度供地之下住房指标和土地储备是否充足，也需要观察。

对于此次《计划》中提及的增加租赁住房供应。邓浩志指出，目前发展租赁的配套政策吸引力不足，企业盈利空间有限，参与积极性不算太高。在他看来，还需要配套政策的出台，以及观察市场的进一步反应，毕竟这是个全新的领域。

事实上，自去年底起，不少房企已陆续开始布局租赁房市场。

2016年11月17日，北京首批控地价限房价的土地进入竞拍流程，首创天恒中粮联合体以商业自持比例10%、住宅自持比例100%摘得海淀永丰一宗地块。

今年4月，万科又拿下广州两宗自持宅地，白云区鱼苗场地块和黄埔长岭居地块自持比例分别达到50%和55%。紧接着5月“过江龙”房企融信拿下位于广州增城荔城街的宅地，自持比例也达55%。

在合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌看来，参与“竞自持”土拍实是房企的“无奈之举”。但其客观上可以加大租赁住房的比重，同时有利于开发商运营租赁性住房，开拓这一领域的市场。

对于增加租赁用地供应是否能拉低房价，在龙斌看来，两者并不具备直接关系，增加租赁土地，更侧重的是培育租赁市场。他指出，如果租赁市场壮大，会对买卖市场有所分流，间接减少购房需求。另外，还能够平稳租金，长期来看对房地产投资也造成一定冲击。“不过，对房价影响最大的还是增加土地供应本身。租售同权中的“同权”还没达到，发展租赁市场相比于增加供应等，对房价的现时影响还较有限。”

龙斌进一步指出，《计划》中提到的采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等多种竞价方式，有利于阻断地价传导到房价的机制。不过，也有业内人士质疑，这种模式会使得地产商可售货值减少，可定价商品少，议价能力降低，市场风险也进一步加大。