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总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?

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网易房产讯 在如今地价、房价飙升的大背景下,老城区的物业可谓金贵。而两个星期前,荔湾区文昌北路居然卖出了这样的房子,58万总价购买一栋!而且还是地铁上盖,周边省一级、市一级小学齐备,原来这是一栋老私房。

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?

市中心私房价格便宜,出租回报率高,部分老私房还具备“永久产权”属性,那么这类“便宜货”是否值得捡漏?在购买和居住上又有哪些需要注意的地方呢?网易房产进行了一番实地调查。

58万在荔湾买栋楼还带宅地

只是看上去很便宜

成交的这栋私房属危房,目前基本只剩烂地皮一块,位于荔湾区文昌北路三约,距离长寿路地铁站仅300多米,周边有省一级乐贤坊小学和市一级的耀华小学,产权建筑面积仅34.33平米,总价58万。

根据测绘图,这块烂地皮标注“建基为42平米,总建筑面积为78平米”,看起来似乎很笋?

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?平面图 危房仅为红框框住的区域

资深的私房买家陈女士分析,里面出售的危房其实只是平面图中的一部分,并不是全部。该危房应该是一间大房子分割出来的一部分,建成后建筑面积仅剩34平米,进入房子需先经过0.8米宽、5米长的过道。

陈女士算了一笔账,危房去掉4平米的长走道后,建筑面积仅剩30平米,仅是买烂地成本价就去到1.93万/平,加上交易税费,重建成本约3000-3500元/平,危房变成新房后的总成本去到2.3-2.4万/平。“投资客买的话没钱可挣,自住客买的话,这套危房四面都是墙,采光通风比较差,居住舒适度不高”,陈女士说,“最多只能建个天台,增加使用面积。”

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?危房报建图 建成后建筑面积首层22.45平,二层11.88平

这套危房虽然总价便宜,但由于是危房,不能申请贷款,需一次性付款购买。

即使重建也难办贷款

购私房资金门槛高

房卫士按揭总经理郑大源认为,私房的入市门槛较高。私房的存在是历史遗留问题,由于多数是混合结构,基本要一次性付款,即便重建改成框架结构,也很难改变房产证的上标注的结构。另外,首次交易的私房要补交土地出让金,按照房屋交易的价格的1.6%计算,使用年限从办房产证的时间算起,也是70年。

和普通的商品房相比,私房的放盘和成交数量并不多。挑选到好的私房其实并不容易。入手旧私房总价便宜,但难贷款,所需资金门槛高,而购买新的私房,又经常碰到较贵的炒家货。

超值便宜货?

警惕买到钉牌的“文物”

买家陈女士看上中介朋友圈放出的一栋靓别墅,位于越秀启明2号,总价2000万元,单价8万/平,对比周边面积相当、动辄3000万的别墅来说,价格很低,打听过后才发现,这栋私房原来是属于被钉牌的“文物”。

“可惜属于文物,不能拆除重建,即使是维修、修复手续都比较复杂。有些文物不仅要报上方案给文物局审批,还连修复的材料都被限定,拆除后又可能被政府强制恢复原状,这种私房少碰为妙”,陈女士说。

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?文物别墅截图

违建转正勿轻信

具体要看房产证

李先生是老广州人,打算投资一栋私房,用来出租,在荔湾十三甫路看到一间超高使用率的私房,房产证面积120平米,而使用面积去到200平方米以上,9室4厅5卫,目前出租月租金9000元,报价290万元还可谈价。使用率如此高?经纪人介绍,其中有一层是违建,不过违建已经补钱转正了。

但李先生现场看房时发现,违建其实有两层,而所谓的“违建转正”其实在建设前,业主和城管已经打好招呼,“荔湾的房子大部分都有违建啊,当时我们处理这个违建也花了不少钱才搞定,290万的报价其实好合理了”,业主解释道。

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?荔湾十三甫路私房

私房大多有违建,而真正的“转正”并不是打招呼,而是要注意房产证的附注,尤其是违章部分。已处理的违章,是可以办手续入证,重建可保留,拆迁有补偿,一般会在房产证的附注标记“XX平方米违章建筑已处理”;未处理违章,重建不保留,不可办手续入证,但可以原状维修。

另外,买家在购房之前要留意房产证的面积和房子实际测量的面积的出入。如果房子实际测量的面积大于房产证的面积,则要注意房子的主人是不是对房子有加建,这部分面积合不合法,以免造成损失。

真正高使用率的私房,主要是由于楼层高度较高,在同等房产证面积下,比普通商品房多了很多使用空间。据悉,广州市规划局出台的文件显示,在原状维修时,只要在房屋外部总高度不变、外立面不变的情况下,内部可合理调整各楼层的层高。

市面上的私房首层大多为4米高,新业主可以根据需要,买下来后改造成为复式房或者是储物阁楼。但要警惕“改不了”的风险,正式买的时候还得多做“功课”,向相关部门进行咨询。

私房可做铺面

更具投资价值

目前广州的私房主要集中老城区,代表路段有越秀南、朝天路、小北路、西门口,荔湾区多宝路、文昌路、长寿路,海珠区的同福西路等,楼龄虽长,但由于位于市区中心,地理位置优越,部分私房还有不错的学位,二手均价比普通商品房便宜很多,但由于面积比较大,总价往往较高。

临街的私房可以做铺面更具投资价值。北京路、一德路、泰康路附近的一些私房,带一楼骑楼商铺,另外,西关一带靠主干道路边的房子,首层可以申请临时商业牌照,当成商铺使用,不过这类私房相比内街的售价也较贵。

房产经纪人小林(化名)表示,目前老城区都没有总价便宜的私房,越秀的总价250万起步,海珠的都要150万以上,“独栋的便宜货,炒家早就进货了,现在放盘少,值得买的更少。”

链家的中介小刘表示,荔湾区的私房较多,有100多套,总价400-500万选择比较多,房产证面积大概在180平米左右。大户型的基本都要上千万,有些还是三间打通成一间,一卖就卖3个证,总价1000万以上。因受限购影响,有资格购买这种私房的人,非常少。

上千万一套的私房也有人买

重建出售价值翻番

上千万一套的私房买的都是什么人?市面上有楼市炒家组团成立公司,暗中在市场扫货,这类“小型财团”至少有两至三家,而其成员大多是上世纪90年代就活跃在广州楼市的资深投资客。此外,还有具有开发经验的企业投资收购。

上个月,广州市越秀区人民法院就拍卖了一座大宅,位于东山区松岗西路,由广州润升投资有限公司拍下。据悉,该大宅为大院式建筑,内有3栋房产,整体拍卖,建筑面积为801.6平米,成交价约2780万。但相比个人购买私房不同,企业购买私房需补缴很多的土地出让金,房屋交易的价格的40%,远远大于个人的1.6%。

总价58万荔湾买栋楼 捡漏私房轻松大赚一笔?在网上拍卖的私房公告

尽管如此,这栋私房还是有利可图。买家陈女士认为,算上补缴的土地出让金、交易税费、重建、装修成本后,总成本约6.5万/平,但按照同地段的市场价,出售预计售价可达10-13万/平,几乎翻番。

总的来说,私房具有价格洼地、高实用面积、地段学位好、免交物业费等杂费、可住可商、高租售比等优势,但也有入市门槛高、贷款难、居住安全性差等缺点。自住客选房时要看私房是否存在采光不好、容易出现水浸等问题。便宜的私房又残又旧,如没达到危房标准,不能重建,不过允许原状维修不需报建。

附上私房热点问答:

1、私房可否挖地下室么、楼顶搭棚来增大实用面积?

挖地下室需通过地下室规划、审批和施工等手续,楼顶搭棚必须经过城建规划部门的批准,否则,就是违章建筑,依法要给予拆除,并处罚款。不过很多居民喜欢楼顶搭棚,若没有投诉,大多数一直存在。

2、老城区的私房大部分都带有违建,违建部分有风险?

根据广州市城市规划条例私房改造的有关规定,私人建房不能超过3层,否则属违规建筑,一经城市规划部门查实将严惩。

3、投资可否买下一栋,拆分成多个房产证,变成多套小户型来卖?

由于政府监管加严,将私房重建后再分契将房子变成若干个单位出售的做法已经被禁止。

4、私房的“永久产权”性质是真的吗?

“老私房”如果不进入交易流程,换取新的不动产权证,其产权就没有明确期限,相当于“永久产权”。但一旦进行了交易,使用年限就变成了70年。

5、原状维修需要办理报建么?重建流程一般如何?

根据《广州市2014—2016年度城市危房治理工作方案》,原状维修免于办理报建手续,仅需到所属街(镇)办理“开工信息录入”即可。原址重建(改建)工程则需要在房屋管理部门出具《广州市2014—2016年度危房治理任务证明书》和对原房屋进行证据保全的基础上,向规划行政主管部门申办《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》。

5、看中的私房属于历史建筑,在买卖和改造中有什么注意事项呢?

对于历史建筑的保护应按《历史文化名城名镇名村保护条例》、《广州市历史文化名城保护条例》和《广州市历史建筑和历史风貌区保护办法》等相关法律法规的规定办理。

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