融创总裁汪孟德：未来两年降负债

地产壹线 梁爽 发自上海

在恒大之后，又一家高负债扩张型房企明确提出，未来两年要降负债、放缓增速、释放利润。

融创中国总裁汪孟德在8月30日参加亿翰智库主办的中国房地产战略峰会论坛时透露，未来两年，融创降把降负债作为一项重点工作，规模扩张也将从50%到60%的增速放缓到20%到30%的水平。

“未来两年我们整个的负债率杠杆会非常快速降到合理的水平，过两天会有明确的关于未来两年基本想法和指标的说明。”

根据融创2016年年报，截至2016年12月31日，融创净资产负债率高达121%，同比增长50%以上。2017年以来，融创在并购方面耗资上千亿元，包括430多亿元收购万达13家文旅城的91%的项目权益。

7月27日，孙宏斌通过微博表示：“近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。我们坚信，企业层面的去库存去杠杆和金融业的稳定发展，经济将迎来理性繁荣。”

汪孟德的发言呼应了孙宏斌的上述表态。他表示，整个地产行业正处于调整期，未来市场的发展将对房地产企业有越来越高的要求，融创降放缓企业发展速度，利润释放、负债率降低，保持产品竞争力将是融创未来两年的战略特征。

汪孟德还表示，融创未来会坚持以地产开发为绝对的核心主业，至于今年投资乐视上市体系、收购万达文旅城等新尝试和探索，是为五年、十年后做提前的布置。

当规模型房企纷纷开始考虑把重心转向效益，这也许正预示着一个新时代的开始。

以下是汪孟德演讲实录《融创新阶段：战略优势释放为财务表现优势》

融创经过了七八年的发展，也到了新的阶段。我想到下一个两三年，能把我们这些年干的活释放为我们的财务指标。

这些年融创一直坚持做好几件事：拿好地，做好产品，高周转。其实这三件事，我们在座的同行做的都挺好，这些年融创也一直聚焦在此。

第一件事是买好地，这是我们作为地产企业最核心的、最基本的任务。地买好了，后面的销售、现金流、利润都不是问题。2015年之前我们只进入8个城市，2016年已经布局了核心的省会城市，到现在大概是在30个省会城市的布局。我们整个土地储备有95%位于一线、二线和环一线。

从买地结构和成本把握上，这些年大家听到我们还是收并购做的比较多。我们土地储备里70%以上是收并购。为什么采取收并购的方式？我想主要还是控制土地的成本，收并购确实比市场更有利于成本的控制和机会的把握。到现在我们的土地储备，不管是从布局还是量，还是从成本优势上来说，都奠定了一定的优势和基础，这是我们做的一件事。

第二件事就是做好产品。融创七八年一直在不断学习、不断进步，也跟优秀同行学习了很多做产品的优点。目前我们的产品已形成一定的竞争优势，特别是我们在我们四五个中高端产品系列里面，形成了融创的特点和优势，这是产品对企业而言最根本的东西。

第三件事是坚持高周转，我相信行业前十名、前二十名公司都是特别强调的。融创在周转上一直很坚决，坚决销售，坚决周转，才是控制现金流和风险的根本。

这些年融创各方面都取得了一定的进步，不管是土地储备规模、销售增长、还是流动性和现金流管理，都同时取得了一定的进步。正因为做好这几点，融创在相对快速的发展过程中，保证我们在销售增长、土地储备增长的同时，风险控制和现金流管理取得非常好的结果。

这是我们这些年一直在坚持做的三件事。

如今到了新的阶段，房地产行业到了一个新的周期，发生了很多的变化。在未来的两三年，融创第一个最核心的事就是调整我们发展的节奏和速度。

为什么调整呢？融创前7、8年是从一个非常小的公司做到现在这样规模的，前五年我们的平均复合增长率是60%，主要是因为我们基数低的同时整个速度和发展态势比较快。到了今年我们销售额应该超过3000亿元，到了这样的量级，我们下一个三年的增长速度肯定是会做调整的。我们保持在20%、30%很不错了，未来三年的增长速度基本是我们前一个阶段的一半。另外，现在金融政策的调整，确实让整个地产行业和企业面临的要求越来越高。

我们在下一个两年、三年，第一件事是要坚定调整我们的发展速度，把发展速度降下来。

第二件事是仍然坚持高周转、坚持产品和服务，这跟我们上一个阶段是一样的。作为地产企业，不管是现金流还是后续的发展能力，我想高周转是必须的。在这个阶段我们会调整我们发展的策略，还是要坚持我们的高周转，坚持我们的产品和服务。

第三件事是，我们在未来两三年，特别是2018年、2019年调整方向之后，会带来利润的释放。因为说实在的，前几年在高速的发展下，新的项目带来当期利润的影响和消耗还是比较大的，未来这两三年调整的发展节奏之后，我们的利润会有大幅度的释放。加上我们继续坚持高周转策略，会带来利润的释放和净资产的大幅度增加。

所以说在未来两年我们整个的负债率杠杆也会非常快速降到合理的水平。我们在9月1日有一个中期业绩发布会，我会有明确的关于未来两年基本想法的说明。利润的释放和负债率的降低，以及产品的优势，是未来两三年融创最基本的特征，最基本的想法。

第四件事，我们依然看好房地产开发行业，未来5到10年，房地产还有非常大的空间能量。融创未来会坚持以地产开发为绝对的核心主业，未来的五到十年，融创的核心能力仍然是房地产开发至少占到80%以上。

但是我们也会同时在选择和探索少量的新的业务，这也是我们从今年开始一直在做一些探索和摸索，包括我们投资乐视上市平台，包括这次收购万达文旅城。做这些尝试和探索，是为五年、十年后做提前的布置。

最后一点，融创从只有两三个项目的时候，就与我们合作伙伴一起，我们应该是在同行里面合作和同业合作应该是最多的地产公司。不管我们发展到哪个阶段，未来我们仍然会坚持合作的战略。我们从优秀的合作伙伴身上学到很多的优点，通过合作我们能够做更多的事。我想在未来的不管是五年、十年，我们仍然会坚持合作的战略，秉承合作的精神，这也是融创一直比较提倡的，是希望我们跟合作伙伴能够达到共赢，能够共同的发展。

作者梁爽

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