楼市调控悄然扩围：中西部成领衔者 房价上涨压力大

就在其他城市对楼市调控政策进行小范围“修补”时，部分中西部城市仍在大刀阔斧地进行加码。

8月末和9月中旬，兰州、西安分别出台楼市调控新政，两地除对“限购令”加码外，也对信贷政策进行了调整。西安还在土地交易规则上做出一定调整。

在此之前，武汉、长沙、成都等中西部城市也分别在不同方面对调控进行完善。其中，长沙在最近一个月内已出台三项调控措施。

尽管东部城市也在不断对政策进行微调，但近段时间以来，中西部城市出台调控政策的频次和力度明显要高于东部。分析人士认为，今年下半年以来，楼市调控政策已全面加码，但由于中西部楼市的活跃度更高，房价上涨压力偏大，因此已成为调控的重心。

调控加码领衔者

9月13日，西安市人民政府发布《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，提出西安将在7个行政管理区域及逾7个开发区规划区域内实施限购。

具体内容为，暂停向已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房；经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。

西安还将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万；将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的“商转公”贷款业务。

土地供应方面，西安将大力推进“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”等土地出让竞价方式，实施20%左右的住宅用地用于公租房建设，20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的项目。

此前的8月25日，兰州市人民政府印发《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》。提出实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度，明确商品住房交易网签价格不高于备案价格。

兰州还对“限购令”进行全面升级。在三个主城区（今年4月开始限购）的基础上，将西固区纳入限购区域。还将限购门槛升级为“连续三年缴纳社保证明”或“连续一年申报个税证明”。

在差别化住房信贷政策方面，首套房最低首付款比例仍按照不低于30%执行；有房无贷的二套房，最低首付款比例调整为50%；有房有贷的二套房，最低首付款比例调整为60%；对申请购买非住宅的个人或单位，贷款首付款比例调整为不低于70%。

兰州对上述调控设置的有效期限是五年。

这是最近一个月频繁出台的调控政策中，力度最大、范围最广的两个案例。在此期间，武汉、长沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分别出台政策，对调控进行完善。

若把时间范围扩展到整个下半年，调控政策同样显得密集。除各地纷纷出台有关发展租赁市场、加大土地供应的专项文件外，赣州、烟台等地还出台了整套的调控措施，对原有政策进行加码。

“下半年房地产调控政策全面加码。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，下半年共有超过20个城市发布了各种力度的“加法”政策，包括增加租赁房源供应，增加限价商品房供应，增加共有产权房供应等。

另有涉及其他方面的调整，如北京、深圳、江苏近日传出严查消费贷流入房地产市场的消息；湖北省要求国企谨慎投资房地产；合肥鼓励房企长期持有部分房源等。

中西部将成调整重心

中原地产指出，政策内容上，除增加各类房源供应外，不少城市还强调加大土地供应，但政策主要出现在一二线城市中。

频次和力度上看，中西部城市要明显高于东部，中小城市明显高于大城市。其中，长沙在8月16日至9月12日期间分三次加码调控，包括取消首套房90平方米以下公积金“可提又可贷”规定、住宅用地出让试点“限房价竞地价”、推出万套定向限价商品住房。

这种特征的出现有迹可循。有分析人士指出，今年上半年的调控政策主要集中在东部城市，且政策力度较大。相比之下，中西部城市的调控较为温和，存在不少加码空间。

此外在板块轮动作用下，中西部城市逐渐取代东部，成为楼市成交的热点。根据国家统计局数据，今年前8月，东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数；中部地区这两项指标的增速分别为16.6%和26.0%；西部地区则为18.6%和35.1%。

土地市场出现类似特征。据中原地产统计，前8个月，283个三四线城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年水平；住宅用地溢价率达50.25%，创历史新高，比去年全年的25.17%近乎翻倍；土地成交平均楼面价为1508元/平方米，创历史新高，比去年涨幅超过50%。

正是由于中西部城市和三四线城市已成为新一轮市场热点，因此才成为调控最为频繁的区域。

由于这些政策出台时间较短，目前尚难看出其对市场的影响。分析人士认为，根据3-6个月的政策作用周期，政策效果最快将在今年末显现。但短期内，因东部市场很难摆脱低迷，中西部楼市仍将是未来的主要支撑。

值得注意的是，从国家统计局数据来看，8月单月的商品房销售规模已出现回升，这被认为是楼市“金九银十”的一种先兆。按照多数业内人士的观点，若市场出现异动，不排除调控政策进一步扩围的可能，市场活跃的中西部有可能是调整重点。

张大伟还认为，在市场出现分化的同时，调控政策也将出现分化。与一二线城市不同，三四线城市和部分中西部城市，将不会过多地在供应层面“做加法”，反而有可能继续迎来打压。