上市公司抛售房产言过其实 部分操纵利润是真

（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第37期）

随着今年上市公司中报业绩全部披露，近期，有关2017年上半年千余家上市公司抛售房产的消息引发热议，并被视为楼市“降温”的信号之一。

消息引用数据称，在1494家于半年报中披露了投资性房地产数据的上市公司中，1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。

该如何理解投资性房地产这一概念，真的有上千家上市公司在抛售房产吗？《中国经济周刊》记者通过Wind资讯统计发现，无论是从上市公司中的非房企角度，还是从上市房企角度，都很难得出大量上市公司抛售房产的结论。

投资性房地产增加值远大于减少值

在上市公司财报的资产负债表中，投资性房地产被归入“非流动性资产”一项。那么，到底什么是投资性房地产？

根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值，或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

对于非房地产类上市公司而言，投资性房地产主要为企业用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。西南政法大学教授范伟红对记者说，显然，投资性房地产就是反映非上市房企用于炒地皮、炒房子谋求增值利益的投资情况。

《中国经济周刊》记者对A股3349家上市公司的2017年一季报和中报进行了梳理，剔除上市房企，有1395家上市公司披露了投资性房地产相关数据。对比一季报与中报的投资性房地产价值，265家公司环比增加，43家公司不变，1087家公司环比减少。

265家公司共增加了215亿元，其中中国平安增加值最多，达到41.85亿元。1087家公司的减少值共计66亿元，其中仅中国中铁一家便减少近15亿元，而减少值低于100万元的企业有794家，其中有399家减少值低于20万元。

那在上市房企方面，情况又如何呢？《中国经济周刊》记者对证监会划分的117家上市房企财报进行了梳理，对比一季报与中报披露的投资性房地产价值，34家公司环比增加，8家不变，75家环比减少。

与非房企情况类似，75家上市房企73.6亿元的减少值，也低于同期34家公司的环比增加值312亿元。

数值减少不一定意味“抛售”

通过上述数据不难发现，确实有千余家上市公司在中报中披露的投资性房地产价值相比于一季报中披露的数值有所减少，但这是否意味着这些公司在“抛售”房产？

这涉及到如何对投资性房地产进行计量，换句话说，上市公司在财报中披露的所拥有的投资性房地产的价值是如何被计算出来的？

计量投资性房地产价值的方式，有成本模式和公允价值模式两种。

西南政法大学教授范伟红向记者介绍说，成本模式指以实际房地产的购置价格为核心，并将相关交易税费等包含在内的计量模式，其依据实际发生的、客观的交易数据和交易凭据；公允价值模式指财务报表报出时，用房地产当下的市场价值推定持有的房地产的价值。“显然，这一价值不是实际的交易数据，也没有真实交易和交易凭据，对有价无市的房地产计量可能虚高虚低。”

北京国家会计学院崔志娟教授也对记者分析说，“所采用的记账方式有很大的影响，无论是成本模式计量，还是公允价值模式计量，都会导致投资性房地产数值的相应减少。”

如果一家上市公司采用公允价值模式对其持有的投资性房地产进行计量，楼市低迷亦会导致账面或报表报出其所持有的投资性房地产价值缩水，但房地产实际并没有出售。当然，采用这种计量方式的上市公司数量有限，有统计显示，2011年拥有投资性房地产的905家上市公司中有30家采用公允价值模式进行计量，占比仅3.31%。

而在成本模式计量下，投资性房地产中出租的建筑物采用年限平均法计提折旧，具体核算政策与固定资产部分相同。出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权采用直线法摊销，具体核算政策与无形资产部分相同。而无论是年限平均法计提折旧，还是直线法摊销，投资性房地产账面价值都会逐年相应减少。

在1087家投资性房地产价值缩水的非房企中，减少值低于100万元的企业有794家，其中更是有399家减少值低于20万元。

记账方式可以解释小幅度的减少，而一些上市公司所持有的投资性房地产价值出现大幅度缩水，甚至“清零”的现象，《中国经济周刊》记者对比一季报与中报，发现有新奥股份等16家上市公司（非房企）完成对投资性房地产的“清盘”，这些公司是否在“抛售”房产呢？

中汇会计师事务所经理王林向记者解释说，投资性房地产大幅度减少，一般有两种情况：一是对外出租的投资性房地产转为自用，调整至固定资产。二是将持有的投资性房地产对外出售，取得相应的对价。

例如中国中铁在中报中披露，其将账面价值1696万的房屋及建筑物改为自用；新奥股份则在中报中解释称，“投资性房地产期末较期初减少100%，主要原因是公司原用于出租的房屋本报告期不再进行出租所致。”

“抛售”言过其实，部分上市公司操纵利润是真

综上来看，仅凭投资性房地产价值减少一项标准便说千余家房企抛售房产有夸大之嫌。但是房地产市场持续十余年的火爆，使房产成为优质投资标的，有些上市公司的净利润不如一套学区房，甚至引发上市公司“卖房摘帽”“卖房保壳”“操纵利润”确是事实， 2017年上半年也确实有一些上市公司在卖房。

以*ST人乐为例，公司将位于长沙的一处成本为1.38亿元的物业以4.36亿元出售给大股东，此举直接让公司扭亏为盈。而据公告显示，公司已于今年4月28日摘帽，成功更名为“人人乐”。

*ST生物则是将位于海口的部分闲置房产转让给了湖南国投，湖南国投持有*ST生物25.58%的股权，为其控股股东。根据房产评估结论，此次转让房产账面价值为2100.25万元，评估值为3017.20万元，增值率43.66%。*ST生物也于5月12日摘帽，更名“南华生物”。

除了像上述两家公司这样已经通过卖房实现“摘帽”外，一些“披星戴月”的上市公司在今年也出售了手中的房产，或谋求在明年实现“逆转”。

例如S*ST前锋于6月9日发布公告称，公司于2017年6月7日与自然人陈易木签署了《北京存量房屋买卖合同》及相关补充协议，公司将位于北京朝阳区亮马桥路46号北京福景苑705号公寓建筑面积合计为179.36平方米的房产出售给自然人陈易木，转让价格为1125万元。

而*ST三泰于2017年4月份公告称，公司拟出售位于成都市金牛区蜀西路42号的部分工业用地使用权及地上附属房产，其中，土地使用面积约1万平方米，房产建筑面积3.0916万平方米，出售房产评估价合计1.69亿元。

对于上市公司卖房扭亏的现象，中国指数研究院企业研究总监蒋云锋对记者分析说：“第一是与中国当前经济发展有一定关系，房价高企，赚钱相对容易；第二说明上市公司主营业务差，创新能力不行；第三是当前资本市场进入退出机制不够完善，如华为这些优良企业不上市也能很出色，而一些垃圾企业虽然业绩很差，却仍然能留在A股市场上，给予投资者炒作空间和机会。”

西南政法大学教授范伟红向记者表示，根据中报的减持信号，单纯得出“大量抛售”是不正确的。同时，从宏观调控的角度看，提倡“房子是用来住的，不是用来炒的”，一定程度上，上市公司减持或者变更房地产的投资用途为自用，对于国家房地产市场的健康发展和经济脱虚向实是非常有利的，也避免投资性房地产沦为上市公司盈亏操纵工具。