10月30日，广州将有6宗商住商服用地出让，网易房产首先对花都凤凰路地块进行了实地探营。该地块临近花都湖，自然资源丰富，居住环境佳，距离地铁9号线清布站约1公里。
地块无竞地价环节，采取“竞配建+竞自持+摇号”的方式，直接进入竞配建环节，起拍楼面价即为最终成交结果，高达1.6万/㎡，是花都最高单价记录的2倍。地块属于花都湖规划的重要部分，对区域楼市和花都产城融合均有重要意义，资源投入力度还有待提高。
凤凰路地块一期用地局部图
无竞地价环节 起拍楼面价高达单价记录X2
凤凰路地块位于花都湖东南侧，属于规划中的新开发片区，包含东侧居住用地（地块A）及西侧商服用地（地块B）。地块宗地面积为69460㎡，可建设用地面积为50607㎡，挂牌起始价231000万元。根据出让条件，需配建1万㎡的拆迁安置房。
在此前，花都宅地单价最高记录为路劲在2015年10月所拿下的茶园路以西J11-SJ06地块，楼面价为8054元/㎡。网易房产计算发现，扣除安置房的面积，凤凰路地块起拍楼面价实际上高达16248元/㎡，是花都宅地单价记录的2倍。
此外，出让条件规定，商服用地部分不得建设及销售住宅或商业公寓，且自持不低于计容的30%。
地块将于10月30日进行网上拍卖，采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的方式，规则十分复杂。值得注意的是，地块无竞地价阶段，若有2个及以上竞买人参与，直接进入宅地部分的竞配建环节，如若达到保障房的最高配建面积9000㎡（不含固定配建的1万㎡保障房），则转为竞商服地块的自持比例，若有2个及以上竞买人报出100%自持，则进入宅地部分的竞自持环节，若此环节依然有2个及以上竞买人报出100%自持比例，则停止网上竞价，改为摇号确定竞得人。
自然资源丰富 居住环境佳 配套待完善
网易房产实地探营看到，地块较为平坦，地势无明显起伏，目前为荒草地及鱼塘。
住宅地块西侧紧贴主干道凤凰南路，与商服地块隔路相对，东侧临近云峰花园，南侧为在建的2025 park产业园，北侧为草地，根据规划文件，未来也将建成住宅社区。
凤凰南路
周边在建产业园
地块周边的生活配套目前主要集中在地块北侧，往北大约800米为祈福生活服务及一商业体，涵盖超市、电影院、餐厅等，能满足日常生活需要，但丰富性和品质仍有待提高。此外，地块临近花都湖公园，自然资源丰富，居住环境佳。
地块北侧商业体
花都湖
商服地块南北两侧尚有残存的旧厂房，正在进行拆除平整，未来将成为连片的商服区域，或能为住宅部分提供更便利的生活配套。
交通方面，地块西侧有一公交站点“邝家庄东”，有公交线路来往花都区内；东侧距离9号线清布站约1公里。据悉，9号线开通后，将串联机场、区府以及汽车城，提高地块与周边的通勤效率。其次，由于9号线与3号线换乘较方便，而花都置业成本低于市区，预期将承接一部分市区上班族的需求。
花都宅地供应量少 周边一手楼匮乏
网易房产查阅历史记录发现，花都商住用地供应集中在2013-2015年，5年来供应量呈下降趋势，去年更出现“断供”的情况，凤凰路地块一期用地是该区2016年来，首宗公开出让的商住用地。
花都主要板块的一手项目基本已售罄或余下一些尾货，供应量不足。地块周边一手楼同样匮乏，根据中原地产的数据，价格在2.4-2.5万元/㎡，二手项目较多，价格在1.7-2万元/㎡。因此，凤凰路地块的项目未来可填补市场空白。
产城融合规划利好 资源投入力度待提高
据了解，该地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内，同时属于《花都湖地区居住组团控制性详细规划》（下称《花都湖规划》）的重要部分，无论是对于区域楼市还是未来花都“产城融合”发展均有重要意义。根据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖规划》显示，花都湖周边区域将进行统筹开发，预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。
实际上，思科智慧城、广州中新知识城等均领先尝试了“产城融合”道路。思科智慧城锁定了科技巨头思科以及其上下游企业；中新知识城与新加坡合作，在外资引进方面有优势。这两大“新城”均是广州市重点项目，资源投入力度大。
中原研究部对比发现，花都湖地区的优势在于发展可用地面积较大，对于未来规划强调产业与居住相结合，相互平衡；此外滨水、地铁通勤、临近区域商务中心亦属于其特色。不过，花都湖地区发展起步较晚，规划经过多次调整，目前仍处于初步建设状态，招商引资以及公共资源投入力度有待提高。
本文来源：网易房产
责任编辑：
李湲_NO4377
