网易房产讯 番禺将出让巨无霸地块，起始总价高达63.8亿元，起始楼面价就去到2.2万/平。地块为何如此金贵？将会开发成怎样的社区？周边配套情况如何？网易房产进行了一番实地调查。
地块位于汉溪长隆地铁站东南侧，3、7号线双地铁交汇是该地块交通配套上的亮点。地块建筑面积达29.01万平方米。地块属于商住商服混合用地，其中要求住宅比例不超过50%，容积率最高可去到5.0，建筑限高不得大于220米。
地块的基本信息
周边地价3万/平 本次地块位置更优规模更大
回顾近两年番禺区的商住用地出让情况来看，金地、香江分别以溢价84%、101.9%的价格取得官堂与汉溪村的地块，而去年五矿以楼面价30711元/㎡取得了南草村地块为目前区内地价单价纪录，而本次出让地块无论是区位条件、交通配套还是规划配套都优越于近两年来竞拍的同板块的其他地块，加上项目规模大（其建筑面积超29万㎡），未来能够形成自给自足的社区盘，因此，该项目地块未来市场价值巨大。
附近的已成交的高价地位置图
规划不一般 建换乘停车场+对接佛莞城城际线换乘厅
地块的规划和公建配套都区别于普通的宅地和商住地，除了普通小区的幼儿园（9班）、影剧院、综合超市等公建配套外，地块还配建公交首末站和高大上的P+R停车场，即换乘停车场，早上驾车停进P+R停车场，然后去换乘地铁抵达工作单位，下班后再坐地铁到达停车场，驾车回家，这样出行减少了道路拥堵时间，又节省了油费！
根据地块的规划，地块或建成轨道交通综合体项目！在交通规划方面，要求无障碍衔接3、7号线、佛莞城城际线换乘大厅，设置人流集散广场空间。在空间效果方面，天际线将更美丽，遵循前低后高、整体高低错落的原则，高层商业商务塔楼将布置在地块北侧，住宅布置在地块南侧。
地块鸟瞰图
地块鸟瞰图
此外，地块对竞买人的要求颇高，具有地铁建设、运营、管理经验和地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。项目建成后，商场、酒店建筑面积不得低于商业商务建筑面积的60%，且必须自持，自持年限与相对应的土地出让年限一致，商场、酒店可分别整体确权，不得分割销售（含预售和现售）；剩余商务办公建筑面积自取得不动产权证后自持满5年方可转让。
商业配套高端 公交线路密集抵达番禺南沙天河多地
网易房产实探地块，目前地块已围闭，内部杂草重生，地块整体呈现三角形，比较考验开发商的设计建造。
地块内部以及周边配套全景图
地块位于番禺交通、商业活动中心，区位条件极佳。
东面是奥园城市天地、保利大都汇和时代E-Park等商业综合体，除了本身长隆商圈的高端商业配套外，2公里外的万博商圈齐集了万达广场、天河城、吉盛伟邦、海印新一城等大型商场。
图片左边高压线下就是地块所在
还在建的时代E-park目前正在外墙安装玻璃
南面分布着汉溪村的村屋，村屋密度，整体显杂乱。地块东面的奥园城市天地旁有高压线，另外西面立交桥附近也有高压线。
北面是长隆欢乐世界，远处望去可以看到欢乐世界的游乐设施以及大片的山体绿化，临近大型旅游景区或将有利于为地块商业部分带来大量客源。
从地块往北看可远眺长隆欢乐世界的游乐设施
地块交通十分便利，毗邻城市主干道，紧挨汉溪大道东，西南面是新光快速主干道，西面隔着停车场就是立交桥，可能会有噪音粉尘困扰。地块临近长隆旅游度假区，所以平时及节假日附近人流车流都较大。
地块旁的汉溪大道东
地块隔着停车场的对面是高压线和立交桥
地块目前已有3、7号线来往周边各区，旁边的地铁汉溪长隆站公交车站是广州交通网络重要站点之一，经过线路有番163路，蕉门地铁站-广州南汽车客运站线，番109路，番125路，番125路短线，番109B路，129路，303A路，番30路，番52路，番75B路，番75路，番86路，夜102路公交线路等，可通达番禺各区、南沙、天河等多地。
另外，该站口还有多条楼巴接驳专线，包括碧桂园、雅居乐、南国奥园、锦绣香江花园、自在城市花园等专线。
地块有汉溪长隆公交车站
地块的交通图
但需要指出的是地块东南侧3公里处为火烧岗垃圾填埋场，存在一定空气污染问题。
地块附近有火烧岗垃圾填埋场
片区以二手楼盘为主 价格普遍在3万/平以上
地块为热点楼市板块，周边目前在售一手项目较少，均价在3.7-3.8万元/平米之间；优质开发商二手项目价格视乎楼龄、产品，价格普遍在3万元/平米以上。
地块周边一二手住宅情况
地块原定于10月30日下周一出让，后改期为11月10日的早上10时开卖，但不要失望，下周一广州也将出让5宗商住地，其中大石的地块总价32.6亿元，花都的地块总价23.1亿元，也是不容小觑的，可私信小编（微信号：WXDJT163）拉你们进群看土地拍卖直播。
（部分文字和图片来源于广州中原研究发展部）
本文来源：网易房产
作者：陈绮云
责任编辑：
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