网易房产10月27日报道 10月30日,广州将迎来一轮集中卖地。即将出让的5宗地块分别位于花都、黄埔、番禺和南沙,总起拍价高达88.7亿。
网易房产了解到,南沙区此次将卖两宗宅地,分别为东涌镇东深村2017NJY-9地块和南沙街海景路南侧、漾滨路西侧2017NJY-10地块。
其中,南沙街2017NJY-10地块为南沙今年内出让的首宗纯居住用地。网易房产实地探营发现,该地块区位优势明显,位于南沙旧镇,东临漾滨路,南侧是南沙珠江湾楼盘,距今年年底通车的4号线南延段塘坑站仅1.6公里左右,驾车仅需5分钟。
该地块用地面积87819平方米,挂牌起始价为157770万元,需配建拆迁安置房9万平方米(不少于900套,相应配套不少于900个停车位),并需增配200个停车位提供给东南安置区首期住户使用,扣除配建面积,起拍楼面价为10957元/平方米。
完全净用地出让 水域面积较大 开发前需先填塘
南沙街2017NJY-10地块位于南沙旧镇。南侧靠近占地58万平方米的南沙珠江湾楼盘,仅一条规划路相隔。北侧临近海景路及南沙旧镇,海景路对面分布着一大片低矮的村屋。东临漾滨路,为一条双向四车道的城市次干道。西侧现状为一条田间土泥小道及大片空地,未来将建设为市政规划路。
据广州中原研究发展部分析,由于地块的体量大,且地势平坦,利于连片开发大型社区。此外,东向、西向均为道路和连片空地,视野开阔;北向朝南沙旧镇,整个旧镇没有中高层住宅遮挡,地块未来建成项目后,部分北向单位可眺望到天山。
地块航拍图
地块东侧的漾滨路
地块总用地面积87819平方米,全部为净用地,容积率为2.5-2.8。地块计容总建筑面积233995平方米,挂牌起始价为157770万元,扣除需无偿配建拆迁安置房面积9万平方米,实际起拍楼面价为10957元/平方米。
该宗地由六宗已分割的小地块打包组成,其中,地块一、二、三容积率≤2.5,地块四、五、六容积率≤2.8。网易房产现场观察发现,目前地块现状整体连成一片,西侧、北侧有实体围墙围蔽,东部的空地被散乱的杂草覆盖,西部分布有大片的水塘和农田。
地块南侧是南沙珠江湾
地块内放置的警告牌
地块内的鱼塘
据了解,地块2000年原本规划为104宗拆迁安置小区用地,属历史遗留问题用地。但为建设广南苑安置区二期项目,自2017年4月起经征地补偿而由南沙土地开发中心收回,并定于2017年10月30日公开挂牌出让。根据南沙土地开发中心要求,地块内的鱼虫苗木已全部迁移,未迁移的将做无权属人处理。
地块将按“场地未平整”的现状交地,房企拿地后需先填塘平整,因池塘水域较广较深,预计房企将增加一定的土方成本。
广南苑一期,由中低层住宅和联排别墅组成
广南苑一期配套停车场
地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让,设定最高限制地价为189324万元,即起拍价上浮20%,若达最高限价,地块楼面地价将达13148元/平方米。
当报价达到最高限价后,竞价方式转为竞配建拆迁安置房,最高配建面积17550平方米,若达最高配建,地块楼面地价将达14973元/平方米,接近去年11月保利斩获南沙黄阁镇蕉门岛地块所刷新的南沙地价纪录15811元/平方米。若转为竞自持,房企所付出的土地成本或将刷新纪录。
地铁四号线南延段年底贯通 未来规划交通将完善
2017NJY-10地块区位优势明显。广州中原研究发展部分析认为,地块的地理位置不但背山面海,环境优越,而且刚好处于金洲-蕉门河中心区、明珠湾起步区、南沙枢纽区、海港区等四个自贸区核心区块的三角中心,加上其路网通达,未来去往各区各板块都较为便利。
此外,以凫洲大桥作为连接,2017NJY-10地块所在片区,是龙穴岛海港作业区北向的必经之地,而海港作业区,是承接广州国际航运枢纽战略的核心业务区。
受此影响,2017NJY-10地块所在片区,未来可同时承接五个自贸区块的资金流、物流、人流辐射,未来客户群体广泛,市场发展前景可期。
地块现状路网四面通达,其中漾滨路为双向四车道的城市次干道,往北200米直接连通环市大道南主干道,可快速通达地铁4号线南延段、凫洲大桥、虎门大桥、莞佛高速、京珠高速、南沙客运港等重要交通设施,对外道路条件优势明显,通达度高。
地块目前交通配套不太完善,暂时只能公交或自驾出行。地块距离目前已经开通的地铁4号线金洲站较远,直线距离约7公里左右,驾车至少需要20分钟。
公交方面,地块邻近公交站台较远,距珠江湾公交站或是珠江中路公交站步行约需15分钟。且公交路线主要为两个方向,向西通往金洲-蕉门河商圈,向东通往天后宫-南沙湾,其中,乘坐公交到达金洲地铁站约30分钟,整体看对外公共交通不便捷。
但值得一提的是,地块与预计今年年底通车的4号线南延段塘坑站仅1.3公里左右路程,未来驾车仅需5分钟,将大幅缩短地块与金洲-蕉门河中心区的通勤距离。
北侧靠近南沙旧镇 居住氛围浓厚
配套方面,目前地块周边主要依托北侧的南沙旧镇,该区域是南沙湾发展较早的生活中心,居住氛围比较浓厚。
网易房产现场实探发现,商业配套方面,海景路南侧的裕豪轩小区对面分布着连锁的好又多超市,以及南沙中心市场。穿过市场的珠江中路南侧有天汇百货、好宜家百货等,虽然规模都不大,但可满足周边居民的生活需求。
南沙中心市场
好宜家百货
此外,附近沿街还分布有不少餐馆、药店、手机店、银行等。在珠江中路北侧,则是南沙影剧院以及南沙街文化体育中心。但若需去大型商业综合体购物,需要驱车半小时到金洲-蕉门河商圈。
药店和银行等
南沙街体育中心
南沙影剧院
学校方面,距离较近的有南沙第一中学(初中部)、南沙街红星幼儿园,南沙区第一幼儿园,靠近塘坑站还有南沙小学。地块本身要求配套建设一个办学规模不小于9个班的幼儿园。医疗方面,距离较近的大型医院为广州市妇女儿童医疗中心南沙医院。
南沙街红星幼儿园
片区一二手楼市尚不活跃 培育需时间
地块所在片区,目前大型商品住宅小区稀缺,一二手住宅市场并不活跃。一手住宅仅有南沙珠江湾、南沙裕豪轩。
目前南沙珠江湾一、二、三期仅剩尾货,一手均价2.4万/平,而南沙裕豪轩则在售80-100平户型,一手均价1.7-1.8万/平;
而二手住宅小区也只有观海美寓、晴海岸,其中晴海岸二手均价1.9-2.1万/平。
根据规划指标,2017NJY-10地块的出让,将为该片区提供233995平方米的住宅供应体量,其中至少90000平方米的保障房。广州中原研究发展部分析认为,初步估算,未来项目建成至少将新增20栋以上的25-28层、31-33层的高层住宅,整体供应体量较大。
南沙珠江湾
裕豪轩