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10月土拍结束:花都拍出1.7万/平 未来番禺4字头是主流?

2017-10-30 17:06:04 来源: 网易房产广州站
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10月大型土拍大战结束!

简单来说就是:

碧桂园斩获番禺大石地块,楼面价达1.6万元/平;

万科拿下长岭居低容积靓地,楼面价1.9万元/平;

越秀1.7万/平拿下花都凤凰路地块;

时代地产1.3万/平拿下南沙海景路地块;

美的首进广州 11亿配建450平夺南沙东涌地。

马上奉上今天拍地结果一览:

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另外,值得注意的是,年内总价最高的汉溪长隆商住地原定于10月30日出让,因故改为11月27日出让。(地块详情请查看:年度总价最高的地块在番禺!揭开63.8亿地块真容

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下面是各地块详细踩盘报告——

番禺区大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块


DSJ15-01地块位于番禺区大石街,兴南大道与105国道交界南侧,为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块,南侧为香江野生动物园,西临105国道,东临礼村居民区,北靠万盛名家广场,距离大石地铁站约1公里。

专家观点:

对于碧桂园拿下的番禺大石商住地,邓浩志认为,地块有20%是非住宅,现在非住宅用地不受欢迎,经常底价成交,如果这次的非住宅用地部分单独拿出来卖,估计成交价不到1万/平。而且这个位置的非住宅用地,也不是很受欢迎。所以综合来看,碧桂园拿地的实际成本也在2万/平以上,跟附近的二手价格持平。未来番禺4字头是主流,这个价格也符合市场预期。


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此外,该地块公共服务及市政设施配套要求,未来将同步共享幼儿园(9处)、社区卫生服务站、公交首末站等配套。

地块内部基本平整 外部临近商业、居民区、旅游区

目前地块已围闭,内部基本无大型未拆除构筑物。

10月土拍结束:花都拍出1.7万/平 未来番禺4字头是主流?地块内部基本平整

附近的医疗、教育配套一般 距离3公里有大型商业配套

地块旁边的配套较为低端,不过2-3公里范围可到达105新地娱乐广场、长隆奥园城市天地及保利商业等商业体,距离3.5公里范围内的可到达万博商圈。


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一手住宅缺货 二手主要售价为2-2.5万元/平

地块所在片区以二手楼盘为主,集中在地块周边南大干线沿线,如新月明珠花园、敏捷四季花园、今日丽舍等项目。

片区主要二手售价在2-2.5万元/平米,临近大石地铁站的新月明珠花园达3.4-3.5万元/平米,与汉溪长隆地铁站楼盘价格相当。

地块周边在售一手项目,距离地块1公里范围内,一手住宅项目富丽居目前处于尾货销售阶段,价格约2.8万元/平米;天睿为商业别墅,近期成交价格4.4万元/平米。

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广州开发区YH-A3-2地块


该地块规定竞得人注册地址须在广州开发区、黄埔区,同时项目需配建一所36班小学,一所36班完全中学,建成后需无偿移交给政府,据悉,该学校就是广铁一中黄埔实验学校,就是万科山景城宣传的省一级广铁一中学校!万科拿下此地,得偿所愿!

专家观点:

邓浩志认为,扣除配建、自持成本,万科获得的长岭居地块,实际地价肯定超过2万一平米,所以地价其实并不便宜,但价格没有进一步上涨,与之前土地大热、竞争激烈的情况不同,说明整个市场趋于平稳。

网易房产实地探营发现,地块空气好、山景资源丰富,但交通配套和生活配套仍需完善。


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低容积率靓宅地?或将用于建造别墅项目

地块总面积8.8万平,容积率仅为1.0-2.0之间,系一低容积率宅地,或将用于建造别墅项目。

黄埔上一次出让别墅用地系去年11月,至今已有一年。当时龙湖首开联合体以43亿元及109800平的竞配建,斩获开发区SDK-A2-1地块,该地块建筑面积为378484平,是市中心体量最大的别墅项目,折合楼面价2.3万元/平,高于此次地块的楼面价。

实际上,这两块地距离不超过10公里,均属于科学城板块,但此次出让的A3-2地块,虽然容积率更低,但体量也少得多,去除中小学用地,居住用地的建筑面积仅为49074平。


周边配套有待完善 一手价格2.1-2.4万元/平

地块位于万科山景城西南侧,目前长岭居板块仍处于建设状态,该板块的配套资源还有待完善。

根据中原研究部数据,周边一手项目价格在2.1-2.4万/㎡之间,如最靠近地块的万科山景城均价约在2.4万/平,二手项目价格则在1.9-2.2万/㎡之间。

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南沙东涌镇东深村2017NJY-9地块 &?


南沙街海景路南侧、漾滨路西侧2017NJY-10地块

网易房产了解到,南沙区此次将卖两宗宅地,分别为东涌镇东深村2017NJY-9地块和南沙街海景路南侧、漾滨路西侧2017NJY-10地块。其中,南沙街2017NJY-10地块为二类居住用地,用地面积达87819平方米,挂牌起始价为157770万元。


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1、南沙街海景路南侧、漾滨路西侧2017NJY-10地块

网易房产实地探营发现,该地块位于南沙旧镇,属于南沙湾发展较早的生活中心。紧邻广南苑一期安置小区,南侧是占地58万平方米的大盘南沙珠江湾,可眺望珠江,北侧可望到山体,海景路对面则分布着一大片低矮的村民自建房;东侧是漾滨路,对面不远处是正在施工的南沙珠江湾四期项目。

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网易房产航拍图


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网易房产现场观察发现,目前地块仅西侧和北侧有实体围墙围蔽。根据出让文件,地块将按建筑施工标准进行实体现状围蔽,实体围墙围蔽费用由竞得人承担。

位处南沙旧镇生活氛围浓厚?近地铁4号线南延段塘坑站

交通方面,地块距离目前已经开通的地铁4号线金洲站较远,直线距离约7公里左右,驾车至少需要20分钟。

值得一提的是,地块与预计今年年底通车的4号线南延段塘坑站仅1.6公里左右路程,未来驾车仅需5分钟,将大大改善这一区域的交通便利度。

配套方面,目前地块周边主要依托北侧的南沙旧镇,该区域是南沙湾发展较早的生活中心,居住氛围比较浓厚。

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片区商品住宅稀缺 培育需时间

根据广州中原研究发展部分析,地块所在片区,目前大型商品住宅小区稀缺,一二手住宅市场并不活跃。一手住宅仅有南沙珠江湾、南沙裕豪轩。

目前南沙珠江湾一、二、三期仅剩尾货,一手均价2.4万/平,而南沙裕豪轩则在售80-100平户型,一手均价1.7-1.8万/平;

而二手住宅小区也只有观海美寓、晴海岸,其中晴海岸二手均价1.9-2.1万/平。


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2、南沙东涌镇东深村2017NJY-9地块

网易房产实地探营发现,该地块东侧为同兴路,南侧邻近主干道鱼窝头大道,西侧为禾围西街、河涌,以及鱼窝头制造业、工业集聚区,分布有少量厂房。虽然地块周围被成片的村民自建房和零散的农田包围,但村屋建设规整,卫生环境状况较好。地块本身所处位置为东涌镇鱼窝头片区中心,靠近地块的鱼窝头镇区生活配套成熟,居住氛围浓厚。

起始楼面价8021元/平方米 周边村屋环绕

地块为二类居住用地,用地面积44902平方米,容积率≤2.2,计容总建筑面积≤98784平方米。地块挂牌起始价79230万元,折合楼面价8021元/平方米。地块采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让,设定最高限制地价110922万元,竞配建拆迁安置房设置最高配建面积25200平方米。

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相关规划文件显示,地块建筑限高70米,需配建不大于住宅建筑面积3.3%的商业服务设施、办学规模不小于6班的幼儿园,以及居民健身设施场所、农贸(肉菜)市场、社区卫生站等公共服务设施。除此之外无其他特殊建设要求,属于权限清晰和限制较少的“净地”。

周边二手放盘较少10年楼龄二手房仅售5-6千元/平

根据广州中原研究发展部,2017NJY-9地块属南沙东涌镇板块,镇区内近5年无宅地公开出让,周边无在售一手楼盘,成型的二手楼盘也较少,且二手房交易并不活跃。

目前,该板块仅有锦绣新城、万兴花园、名苑别墅、东涌名苑、东深苑5个楼盘有放盘。据广州中原研究发展部实地调研,位于东涌镇中心的二手电梯楼售价普遍处于1-1.6万元/平方米之间,售价相对高些的为名苑别墅,约为1.2-1.85万元/平方米。

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花都区凤凰路地块一期用地

凤凰路地块位于花都湖东南侧,属于规划中的新开发片区,包含东侧居住用地(地块A)及西侧商服用地(地块B)。地块宗地面积为69460㎡,可建设用地面积为50607㎡,挂牌起始价231000万元。根据出让条件,需配建1万㎡的拆迁安置房。

自然资源丰富 居住环境佳?配套待完善?

网易房产实地探营看到,地块较为平坦,地势无明显起伏,目前为荒草地及鱼塘。

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住宅地块西侧紧贴主干道凤凰南路,与商服地块隔路相对,东侧临近云峰花园,南侧为在建的2025 park产业园,北侧为草地,根据规划文件,未来也将建成住宅社区。

商服地块南北两侧尚有残存的旧厂房,正在进行拆除平整,未来将成为连片的商服区域,或能为住宅部分提供更便利的生活配套。

交通方面,地块西侧有一公交站点“邝家庄东”,有公交线路来往花都区内;东侧距离9号线清布站约1公里。据悉,9号线开通后,将串联机场、区府以及汽车城,提高地块与周边的通勤效率。其次,由于9号线与3号线换乘较方便,而花都置业成本低于市区,预期将承接一部分市区上班族的需求。

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花都宅地供应量少?周边一手楼匮乏

网易房产查阅历史记录发现,花都商住用地供应集中在2013-2015年,5年来供应量呈下降趋势,去年更出现“断供”的情况,凤凰路地块一期用地是该区2016年来,首宗公开出让的商住用地。

花都主要板块的一手项目基本已售罄或余下一些尾货,供应量不足。地块周边一手楼同样匮乏,根据中原地产的数据,价格在2.4-2.5万元/㎡,二手项目较多,价格在1.7-2万元/㎡。因此,凤凰路地块的项目未来可填补市场空白。

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卢瑞茵 本文来源:网易房产广州站 责任编辑:卢瑞茵_LSK0091

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