9号线试运行 花都楼市价值或将被重新定义

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近日,广州地铁9号线开放给媒体试乘,当天广州地铁宣布,9号线已基本完成前期调试的主要任务,从11月16日起,全部列车开始按照时刻表试运行。这意味着9号线已进入运营调试的最后阶段,年底开通运营指日可待。而下个月5日,花都凤凰路地块二、三期用地将拍卖,其中二期用地起拍价17699元/平方米,高于此前越秀拿下的一期用地楼面价。广州中原研究发展部认为,凤凰路地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内,属于花都湖规划的重要部分,对区域楼市有重要意义。业界有分析称,花都楼市价值或将被重新定义。

■新快报记者 丁灿

地铁时代来临

花都未来发展可期

就在凤凰路地块拍出楼面地价17115元/平方米时,业内人士预计,该地块建成项目后售价可能去到35000元/平方米,而离地块最近的地铁站是清埗站,预计年底开通运营。今年以来,花都利好不断,一直较受市场关注。克而瑞数据显示,2017年1-9月,花都区一手住宅共网签10729套,仅次于增城区和黄埔区,排在广州一手住宅成交量的第三位。在花都区各个板块中,楼价最高的,是配套最成熟、利好频传的区政府板块,从数据上看,区政府板块1-9月一手住宅共成交3683套,排在花都区各板块的首位,其网签均价为14586元/平方米。据安居客数据,11月新房花都区府板块均价最高,突破2万元/平方米;新机场板块距离白云及市区较近,售价普遍也不低,其中桃花源在售别墅项目,报价已去到2.3万-3.5万元/平方米,洋房报价普遍在1.6万元/平方米以上;最低的则是狮岭板块,均价13061元/平方米。

克而瑞分析称,花都物业备受购房者关注,已是不争的事实。究其原因,除了因为价格有一定优势,更为重要的,是花都今年以来重点规划、重点项目纷纷出炉落地,最为引人关注的有花都湖片区规划、广州北站规划、空港经济区规划。加上9号线开通运营的消息,更迅速拉近人们对于花都与广州主城区的心理距离,花都未来发展可期。

目前9号线沿线一手住宅价格主要有两个明显的区间,近年拿地建成,新开盘项目+临近地铁,售价在2.3万-2.4万元/平方米之间,此类项目多集中于花都区府板块,除交通便利外,现有配套亦相对完善,生活气息较浓。另一个区间为1.5万-1.6万元/平方米,此类项目多为销售已有一段时间的楼盘,多位于9号线沿线的西部(汽车城板块),该板块周边主要以厂区、村庄为主,周边生活配套待完善。

土拍价格普遍提高

或间接刺激区域楼价

克而瑞数据显示,花都区近5年商住用地供应不断减少,2016年更是“零供应”,也就是说上个月底成交的花都区凤凰路一期地块是近两年的首宗通过招拍挂出让的商住用地。如今二、三期地块继续出让,将会大大减小花都区商住地的供应压力。除此之外,近五年花都区的商住地供应大多集中在2013-2015年,在这段时间里建好的项目大多已售罄或处于清尾阶段,所以一手供应已较为紧张,特别是热门的区府板块,近两年新项目少之又少。

在凤凰路地块之前,花都宅地单价最高纪录为路劲在2015年10月所拿下的茶园路以西J11-SJ06地块,楼面价为8054元/平方米。因此,凤凰路地块一期楼面价,是花都宅地单价纪录的两倍多。土地出让起拍价提高,未来住宅部分销售成本亦大幅高于目前周边楼价,或将间接刺激目前区域价格变动。

从花都整体发展规划来看,十三五期间花都按照“一轴四带多组团”进行布局。中原研究部分析,相比起南沙、增城等区的投资、规划利好以及通勤条件,花都距离天河CBD较远,系统的商务办公圈尚未现雏形,除航空业以外,外贸、制衣等产业定价相对低端;而汽车、医药等产业发展势头未及南沙、番禺、增城等区,如何通过经济拉动区域楼市发展,仍有待观察。

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