房价从4千到4万！这10年，黄埔都经历了些什么？

近年来，广州发展进入加速度，种种迹象表明：作为中国重要的中心城市、中国经济第三城、七个超大城市之一，广州正朝着“超级城市”目标迈进。

本期策划《迈向“超级城市”！广州的底气》走进第二CBD辐射区域，在政策红利下它们将迎来怎样大变身？

网易房产讯 “十年前看珠江新城，十年后又将看向何方？”随着城市开发步伐不断迈进，珠江新城发展已步入尾声，此消彼长，广州下一CDB风声更是彼伏。

“琶洲、南沙、白鹅潭……”在一片众说纷纭之声中，近期，广州第二CBD范围终于得以明晰。

根据公布的文件显示，第二CBD（也称中央商务区）涉及黄埔临港经济区、国际金融城、琶洲地区、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等重点发展功能区，扣除水域，足足覆盖59平方公里。

而纵观这十年间的发展变迁，随着第二CBD区域价值外延不断扩大，对辐射范围片区的房价提振作用亦不言而喻。

国际金融城：全面进入建设阶段，住宅置业门槛630万/套起步

以国际金融城为例，自2013年启动建设之初，该板块发展便备受非议。“既不国际，也不算城”用来形容便再为贴切不过，在一江三城规划错乱、土地拍卖遭遇瓶颈、土地出让条件苛刻、地下空间设计尚未启动等因素的作用下，业界对金融城发展普遍持担忧态势。

而作为第二CBD核心区域，目前，广州国际金融城起步区已全面进入建设阶段。28块商业用地16个已出让地块开工7个，其中4个项目已建至25层以上。利好方面，今年9月份，广州公共资源交易网更挂出招标项目，计划投资87.38亿元建设国际金融城的基础设施和商业配套项目。

一场由金融城规划引发的城市巨变正拉开帷幕。

走访其中，记者发现，板块内项目叫价更是高企。以金融城目前唯一在售的住宅佳兆业壹号为例，项目目前在售80平、92平、97平复式两房，待推160平复式四房，住宅总价最低630万/平起步，折算单价6.1-6.2万/平，置业门槛高企。

而商服项目方面，尽管受到今年“330新政”的重创，但板块项目叫价却不低。以合景悦峰为例，项目目前在售90-110平写字楼，带装修售价4-4.5万/平。项目另有商铺出售，一层商铺售价约16万/平，二三层商铺售价约5-7万/平。

较之广州国际金融城首批产品上市“3”字头的均价，目前价格涨幅可见不少。

临港经济区为第二CBD核心，黄埔城建进入“跃进式”发展期

聚焦到第二CBD的另一部分--黄埔，早在今年1月广州市人代会会议现场，广州开发区管委会常务副主任、黄埔区区长陈小华就透露，黄埔临港经济区将会是第二中央商务区的核心部分。其未来的建设与推进，将为区域发展展开全新格局。

而追溯这十年间，黄埔的跃进变迁更是良多，随着发展脚步的深化，区域经济、基建配套、楼市发展等方面的成效也相当扎实。

翻查过去十年的广州统计公报和年鉴发现，近十年广州常住人口增加近350万人，聚焦到各区，黄埔（并区后）常住人口增长数字最高，十年间增长了75万人。批量人口的迁入，保证了区域产业拥有人力支持，同时也为该区域的商业发展提供了人客流，与此相对应的，自住需求亦在不断增加。

交通方面，按照规划，未来黄埔区将有8条地铁线路通达。广州六号线二期（植物园站-香雪站）已于去年年底正式运营；目前，地铁13号线、21号线、知识城线均处于建设阶段；而7号线二期、5号线东延段、6号线三期、19号线这四条地铁线路，亦已被纳入新一轮广州市地铁规划（2015-2020年）。

经济方面，2014年黄埔区与萝岗区合并为新黄埔，目前，纵观今年前三季度，黄埔区GDP总量达2434.37亿元，成功反超越秀的2399.83亿元，有望保持年度第二的排名，稳企全市第一梯度。

政策方面，为推动经济发展，今年区域在企业扶持和人才引进方面也有较大的投入。2017年2月，黄埔区、广州开发区出台四个“黄金10条”。针对先进制造业、现代服务业、总部经济和高新技术产业的发展，推出4个产业发展鼓励培育政策，每条政策有包含10条内容，预计新增财政预算22亿元，将近2000家企业可享受此次政策红利。2017年5月，黄埔区、广州开发区对外发布人才与知识产权两个“美玉10条”政策。

10年间黄埔房价从4千到直逼4万，销售表示不愁卖

区域价值外延不断扩大，与之相对应的，黄埔区域房价亦已非旧貌。

据记者查阅资料显示，2004年黄埔区城区板块的新房售价介乎于3300-4000元/平之间，2007年区域新房的均价约4925元/平。转眼至2017年，十年过去了，区域攀上“3”字头高位的项目并不鲜见，“1”字头项目基本已绝迹，房价跃升坡度较为明显。

以黄埔区府板块的项目为例，随着去年年底地铁6号线二期的通车建成，市民通往CBD的通勤距离缩短，现今，板块在售项目大多已飙至30000元/平以上。

走进板块内货量较为充足的保利罗兰国际，据销售介绍，项目目前在售19栋01和04户型的97平单位；25栋172平单位；12栋90平、100平、125平单位，价格介乎于3-3.8万/平之间，均价也去到3.4万/平。即便购置面积段最小的97平单位，最低置业总价也需去到291万/套。

无独有偶，板块内另一在售项目--奥园香雪华府价格情况亦相差无几。项目公寓及一期住宅已售罄，目前在售二期88平、129平、132平三房单位，价格介乎于3.2-3.5万/平，目前仅剩几十套。

纵观目前整个区府板块，一手住宅项目有且仅有保利罗兰国际、奥园香雪华府在售，除保利罗兰国际货量较为充足外，板块在售项目大多处于尾货状态，可售货量不多。因而，尽管区府板块目前房款动辄数百万总价起步，但置业热度却不低，更有驻场销售硬气地表示“不愁卖，也没有降价的打算，未来打算以后慢慢卖。”

作为区政府的所在地，黄埔区府板块拥有较为丰富的市政配套及醇熟的环境，加之项目大多紧邻地铁口，因而价格并不亲民，那么，区域内的其余板块又是什么状况呢？

就此，记者还走访了老黄埔南岗板块的佳兆业城市广场及科学城板块的越秀保利爱特城，据了解，前者目前在清二期82-129平尾货，均价2.2-2.3万/平，较之2015年年中开卖时1.3万/平的均价，如今可谓翻了一番；后者目前主推三四期91-126平复式三四房及一二期顶层复式，价格介乎于3-3.3万/平之间，叫价亦不低。

未来，随着国际金融城与“临港CBD”的结合，从广州的城市建设来看，“东进”再次得以强化，并使大型CBD建设带动广州经济最强劲的天河区和黄埔区的发展。价值逐步兑现，房价又将涨吗？当下是出手的好时机吗？小编也只能笑笑不说话了……