无法一卖了之 商用项目还有大杀器

楼市调控，商用市场发生新变化

年轻群体的办公需求值得关注

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

“以前拿下办公用地后，通通设计成公寓，销售方式和住宅差不多，顶多再联系几家酒店管理公司，提供一下返租服务就可以了；如今，销售、招商、运营，每一件事情都要亲力亲为，哪一件都不省心。”在某知名房企任职的陈先生表示，一年前的商用市场和现在大相径庭。

楼市调控让不少商用项目无法再一卖了之，倒逼房企加入苦心经营的行列。

商用市场频现大宗交易

“3·30”新政以前，用地为办公性质的物业可以对个人销售，出于稳妥以及便于销售的考虑，不少写字楼项目会将产品分割成较小面积的公寓，可办公可居住，吸引了不少个人投资客。

新政后，商服类一手物业不能卖给个人，新规划设计的办公物业的单位面积也不能少于300平方米/套，投资门槛大大升高。

进入年底，广州多个商用物业明显发力：万科云城米酷、广州国际空港中心最近一个季度的网签数均超过了300套。

市场上还不时可见大宗交易：11月3日，南沙水岸广场与南沙航运产业基金签署了整体购置2栋写字楼的备忘录；11月29日，中国铁建环球中心宣布单笔成交462套商办物业，签约金额3.4亿元。

商用项目如何能够突围？

硬件要有新卖点

豪华明亮的大堂、快速高档的电梯、除霾新风系统等硬件设施，以往是高档写字楼吸引企业进驻的高端配置；如今，拥有这些硬件只能算是“基本达标”，不少企业主动“加料”。

南沙水岸广场包括甲级写字楼、水岸总部型独栋、企业会馆和滨水文化创意商业街等多种配置，独栋办公楼有独立冠名权，沿蕉门河东西两侧分布，几乎每栋都有一线江景。

万科近日推出的创想公社·天河，项目内提供众多生活配套，包括地铁接驳巴士、人才公寓——泊寓、水吧台、便利店、员工食堂、健身房、篮球场等，还有企业会馆、云山秀场、静态展区、众创空间等产业配套。

时代E-PARK则配套了双会所，内有员工食堂、恒温泳池、健身房、商业街等，还有为VIP客户提供的专属私享会所，提供咖啡厅、品茶室、红酒房等增值服务。

软件要有新服务

有了好的硬件还不够，服务等软件也要跟上。

创想公社·天河提供时尚产业链所涉及的市场、销售、设计、教育等多种服务，屋顶秀场有永不落幕的时尚发布平台；结盟国际时尚企业，将本土设计师介绍到国际舞台；通过设计师群体的聚合效应，为设计师提供成长空间；通过“万创大课堂”，培育产业链各环节相关市场化人才。

时代商业的企业邦则为时代E-PARK的进驻企业提供“全生命周期服务”，除了安保消防、绿化保洁、物业保修等基础服务，还提供商务、政务、孵化培育、创业金融、人力资源等成长类服务。

争取优惠“大杀器”

与政府合作，争取投资优惠政策，更是赢得企业欢心的“大杀器”。

广州国际空港中心由绿地集团和机场集团联手开发，项目本身拥有大批优秀航空企业资源，空港经济区内还有“7+1”系列招商优惠政策，切实减轻企业运营成本。

今年，花都获批国家级绿色金融改革创新试验区，作为全国5个试点的绿色金融产业示范区之一，花都区政策优惠力度大。保利绿色金融商业项目就位于这一创新试验区内，该项目的相关负责人认为，政策优势对企业进驻很有吸引力。

关注人工智能新需求

高力国际的相关负责人表示，商用项目还要关注人工智能发展所带来的办公空间需求的新变化。根据该公司的统计，未来40%的知识劳动人口为移动办公人群，已成主要劳动力的Y世代将更青睐灵活办公空间，目前30%-40%的办公空间甚少被使用，而物业成本不断上升、已成为第二大成本支出，这些因素都推动了办公空间向灵活办公空间或基于活动功能的办公空间转变。研究发现，共享空间能够提升员工的工作体验，降低人才流失。

高力国际预测，人工智能的影响在未来十年内将持续扩大，对灵活办公空间的需求将会增多。企业需要大力投入以提高员工高附加值技能，大型租户对写字楼智能化硬件设施的需求将会更高。开发商应充分意识到该趋势的发展，并预先设计相关配套设施，同时针对不同类型客户的需求，在不同区域打造不同定位的项目，包括租金较为低廉的次级商务区及周边区域，而不仅局限于主要商务区。虽然说新政后不能再建设小于300平方米的办公物业，但在这样一套办公单元内，如何规划合适的公共空间、吸引更多新企业进驻，将是一个值得长期关注的问题。