地产壹线 梁爽 发自顺德
长租公寓战场上又新增一名重量级选手。
12月20日，碧桂园总裁莫斌在总部举办的一场论坛上宣布，计划在北上广深、厦门、武汉等5座城市开展长租公寓业务，首个项目将于元旦前在上海推出。
年过六旬的碧桂园董事局主席杨国强在台上回忆了自己年轻时的“流浪”经历：“我18岁之前，连鞋都没得穿，我是一个穷困的孩子，家里太小了，没有房子住，在外面流浪。我哥哥当老师，他的宿舍只有几平方米，大概3米多宽，2米长多一点点，中间有条小路（指过道）。我年轻时借住在哥哥的房子里面，住了很多年。”
碧桂园新推出的长租公寓品牌“BIG+”，针对的正是像当年的杨国强一样、步入职场的年轻人。租金未来可以抵房款。碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光煜透露，租住6个月以上，即可享受租金抵房款的优惠，但他并未透露具体的抵消比例，只说租金的“大部分”。
为了强调对这一新业务的重视，莫斌发明了“长租城市”一词。他说，碧桂园做长租跟同行有所不同，“我们要做长租城市，一做就做10万套、20万套，因此有三年100万套的战略目标”。
100万套是什么概念？根据机构测算，全国目前长租公寓总量不超过200万间，该机构抽取了20家代表性的品牌进行统计，合计运营数量约100万间。同为房地产三巨头之一的万科，早在2014年便试水长租公寓市场，目前开办的长租公寓接近2万间，计划2017年做到10万间。这已经是行业领先的发展速度。
而碧桂园试图在短短三年之内，从零起步，完成这20位行业领跑者数年的积累。
这一庞大的目标甚至超出了试水团队最初的设想。在今年12月初接受采访时，碧桂园上海区域曾透露，计划三年内在上海开出1万间长租公寓。而上海区域是碧桂园对于长租公寓探索最早、发展力度最大的区域公司。
总部提出的“大跃进”目标是可实现的吗？碧桂园大举布局长租公寓，是摸到了这个新领域的成功窍门，还是土地拍卖机制“倒逼”的转型？
据网易房产了解，碧桂园于今年5月成立长租事业部，将重点布局并深耕一线城市及周边区域，计划到2020年建设100万套长租公寓，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。
房源从何而来？程光煜表示，会通过“轻重并举”两种渠道获取房源：一是“整合社会资源”的轻资产途径；二是“用新的土地政策和金融政策、加上企业开发实力去建设和开发长租城市”，属于重资产开发。
整合社会存量资源、注入碧桂园的管理和服务，是早期迅速获取房源的方法。但在“轻”和“重”之间，程光煜更看重的是“重”，即从最开始的拿地、建设环节介入。
“我们希望不仅仅是做二房东，而是积极参与租赁的开发，这样才会大有未来。”程光煜说。
“未来重资产这部分的比重会越来越多，100万套（房源）主要通过’长租城市’来实现。现在还不好说（各个城市布局）具体的数字，因为它跟当地的土地政策或者土地供给有关系。”
他数次强调，“长租城市”的布局“会根据土地供应情况动态安排”。
“租购并举”的政策大旗下，土地招拍挂制度正悄然改变，尤其在土地市场火热的一二线城市，开发商被土地政策“倒逼”着向持有运营转型。今年8月，国土、住建部表示，北京等13个城市可以利用集体建设用地建设租赁房试点，增加租赁用房的土地供给。
58同城发布的《2017租赁蓝皮书》显示，截止到2017年10月，全国10城自持用地（含部分自持）达148宗，自持体量约552万平方米，其中涉宅地块112宗，总建筑面积超400万平方米。
万科是自持宅地最积极的竞买者，截至到今年10月，万科已竞得10宗自持（含部分自持）地块，自持面积达62万平方米；而龙湖、保利、首开、首创等房企也积极参与自持拿地，早在今年6月时，自持宅地的面积均已超过30万平方米。
可以看出，国企和大型房企更热衷获取自持用地，在大型房企之中，提前试水长租公寓的万科、龙湖、保利等表现得更有底气。
政府的导向非常明显。根据北京2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划，今后五年北京将保障150万套住房建设需求，其中租赁住房占比1/3，即约50万套租赁住房；上海预计在“十三五”期间大幅提高租赁住房供应比例，期间新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套，占比超过40%；深圳则规定，从2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地，必须以不低于规划面积20%的比例配建自持租赁住房。
作为销售和拿地规模均在全国前三甲的民营房企，碧桂园若无相应的产品线配套，将在一二线城市的土地争夺中陷于被动。
“长租城市”，或许是碧桂园应对自持用地和租赁用地的产品逻辑，也是其在一二线城市拿地的新打法。
碧桂园是今年5月才开始试水长租公寓的，速度跟万科、龙湖等大型房企相比稍显落后，对此碧桂园商业管理中心总经理黎婉媚回应称：“这个行业是比较新的一个行业，所以其实就算进入了早和晚那么几年的话，不会形成非常大一个差距。”
今年三季度，碧桂园开始“补仓”自持地块。据网易房产不完全统计，碧桂园陆续在北京东城区、北京海淀区、苏州吴江区、上海奉贤区、东莞道滘镇、东莞麻涌镇以独立拿地或联合体的方式买下附带自持条件的涉宅用地约6宗，自持比例在15%～50%之间，自持年限最低5年，涉及自持宅地超过10万平方米。
碧桂园方面并未透露，这些自持用地中是否涉及长租公寓、“长租城市”。程光煜透露，长租公寓的运营主体肯定是碧桂园，但重资产持有的话，持有主体可能是碧桂园，也可能和政府或金融机构共同持有。
碧桂园与金融机构在长租领域的融资合作已经开启。目前碧桂园已与中信银行和建设银行两家金融机构达成战略合作。其中，中信银行综合在今年10月30日与碧桂园签约成立300亿元的长租住宅保障基金，目前已完成审批备案，这是中信银行的第一单长租融资业务；而建设银行的广东、深圳、上海分行都跟跟碧桂园签订了长租战略合作，其中建行上海分行拟给碧桂园上海区域授信200亿元，用于长租项目。
碧桂园方面表示，这些合作都是一揽子式的战略合作，不只是传统的贷款，而是提供全周期的创新型融资解决方案，特点是长周期，相对低成本，在部分项目上已实现落地。例如深圳荣汇项目，建行为碧桂园合作长租贷，目前已放款；上海玻璃博物馆项目装修融资已放款；厦门曾厝安项目与中国农业银行合作并购贷业务，也已放款。
出席碧桂园长租公寓论坛的建行广东分行行长刘军还当场宣布，将同碧桂园合作上线新的租赁服务，“要存房、找建行”的不动产管理服务将于近期面市，房子使用权“存”给建行，房东一次性获得租赁收入，建行将把运营权委托给像碧桂园一样的长租公寓运营商。
网易房产了解到，虽然对外放出“三年100万套长租公寓”的狠话，但莫斌对内强调“不要为了做长租而做长租”。莫斌要求长租公寓在集团内部承担更多战略方向，通过长租业务提前锁定未来的购房业主，同时为装修、教育、金融等全产业链带来广泛的协同效应。
但长租公寓的盈利模式和房地产开发截然不同，跟碧桂园“高周转”的模式更是相差甚远，盈利模式未解，要求碧桂园为长租公寓的开拓匹配相应的团队、IT系统和激励方案，来支持新业务。
目前看来，碧桂园尚未拿出一套有说服力的战略方案，他们对长租公寓盈利的解决方案跟其他房企大同小异，例如降低资产价格和持有成本、提升服务品质和租赁费用、全产业链的资源整合、探索资产证券化等等。
在长租公寓的法制和金融配套不完善、盈利模式不清晰的情况下，三年上马100万套房源的目标，必然会给碧桂园的长租公寓的拓展团队带来超额压力。
“我们相信这个盈利在未来一段时间里会随着政策和市场的迸发率还会有所提升……但长租公寓的盈利能力现在当然不能跟主营业务相提并论。”程光煜表示，碧桂园长租物业没有考虑独立分拆上市的计划。
参观完碧桂园的长租公寓样板房的中国房地产业协会荣誉副会长童悦仲，在随后的论坛活动上说了句实话：“希望你们能够将（国土部门、金融部门的）政策用足用活，争取你们的收益更好一些，少赔一些钱，才可以良性的循环。”
作者梁爽
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本文来源：网易房产
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