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中心城区楼价居高不下 外围区域二手房开始“吃香”

2018-01-12 08:04:49 来源: 南方日报(广州)
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2017年广州相继在限购、限贷、限售等方面加码调控措施,结合信贷收紧和实际利率上浮的影响,从供需两方面入手,遏制市场上的投机气氛,稳定买卖双方对后市的预期,促使楼价增幅逐步趋缓。二手住宅市场成交呈现出前高后平的发展态势。据广州市住建委网站公布数据统计,2017年前10个月二手住宅共成交115905套,在一手住宅供应减少以及价格高企的市况之下,购房需求逐步流向二手房市场,带动一二手成交占比出现变化:2015年二手成交占比仍低于一手,而2017年前10个月二手成交量已明显超过一手,一二手成交占比变为4:6。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,预计2018年调控政策放松的可能性不大,二手住宅市场仍将受到限购、限贷、限售政策的影响,购房者入市门槛仍相对较高,一季度购房者入市态度仍趋谨慎,买卖双方的博弈仍将持续。天河、海珠、荔湾、越秀、白云等区域以二手住宅成交为主力的格局经已成型,2018年这些区域的二手交投活跃度有望仍超过一手。中心城区楼价高企的现状,将导致刚需外溢到外围区域购房的趋势进一步明显。随着轨道交通的延伸,花都、黄埔、南沙等区域的二手房市场发展有望提速。

中心区二手房成主力

据广州市住建委网站公布数据统计,2017年前10个月海珠、越秀、白云这三个区的二手住宅成交量分别为16639套、12771套和13749套,区域内楼市成交当中,二手房占比均超九成以上,而2017年前10个月天河、荔湾两区的二手住宅成交量,分别为12841套和9370套,二手房成交占比也高达八成以上。

梁燕明预计,2018年中心城区一手楼市供应放量的可能性不大,中心城区二手房占成交主力的格局料将延续下去,不过,中心城区楼价相对较高,购房的入市门槛不低的现状,可能将进一步带动刚需购房需求外溢到外围受轨道交通利好的区域。

从2017年前10个月二手住宅成交情况来看,花都、黄埔等受到新地铁线路途经利好的区域,二手住宅交投热度均有所增加。据广州市住建委网站公布数据统计,花都、黄埔两区在2017年1-10月的二手住宅成交量分别为11256套和3799套,均已超过2016年区域全年成交总量。

购房者入市门槛升高

据合富大数据统计,2017年前11个月广州二手住宅市场中成交个案的购房总价段分布与2016年差不多,超过七成的个案购房总价落在300万元以内,其中,总价在150万元以内的低价房源依旧最受购房者青睐,成交占比达38%。

但从单价上能看出楼价的变化,据合富大数据统计,2017年前11个月单价低于4.5万元/平方米的各单价段物业成交占比均出现下降,其中,单价在1.5万-3万元/平方米的物业成交占比从2016年的50%下降到2017年1-11月的45%,而单价低于1.5万元/平方米的物业成交占比也从2016年底的21%下降到2017年1-11月的19%。

在调控加码和实际利率上升之后,购房者的入市门槛有所升高,为了能尽快实现购房计划,有部分购房者在购房面积和户型上作出让步,令中小户型物业更受市场青睐。据合富大数据统计,2017年前11个月面积在90平方米以内的物业成交占比达61%,较2016年的54%增加7个百分点。在户型的选择上,1房和2房均较以往更受欢迎。

首次置业仍占主力

广州二手住宅市场仍是以首次置业的刚需型买家为成交主力,据合富大数据统计,2017年前11个月首次置业占比保持在六成左右,而受到限贷政策影响,改善换房需求的首付门槛有所升高,在一定程度上影响了换房型买家入市的积极性。据合富大数据统计,改善型换房需求占比从2016年的29%下降到2017年1-11月的25%。直到接近年底这段时间,改善型换房者的入市积极性才出现轻微的回升,主要由前期已“卖一”的换房者加紧在年底入市“买一”引起。

从购房喜好上看,首次置业人士对中低价房源仍相当追捧,而改善型换房者则依照自己的购房预算购置物业,导致改善型换房需求个案相对均衡地分布在各总价段内,并没有出现过于集中在某一个总价段的现象。据合富大数据统计,2017年1-11月约有44%的首次置业需求购房个案,购买了总价在150万元以内的物业,此外,总价在150万-300万元之间的物业,也颇受预算稍充裕的首次置业人士青睐,成交占比达36%。

与此同时,总价在150万-300万元之间的物业,同样受到改善型买家青睐。据合富大数据统计,2017年1-11月约有31%的改善型换房成交个案,落在该总价段内,但与2016年相比,总价在150万-300万元之间物业在改善型换房需求个案中的占比,出现约5个百分点的回落,受楼价的影响,部分换房需求转而到再高一个价位段内释放,促使300万-450万元总价段的成交占比,从2016年的18%微升至2017年1-11月的21%。

南方日报记者 许蕾

李湲 本文来源:南方日报 责任编辑:李湲_NO4377

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