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广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

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(原标题:中心区现楼 放着也涨价 尾货单价4万-8万)

广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

老城区在售现楼多数是单体楼

广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

静静地放着,楼价已经涨了不少

广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

GET重点! 中心区现楼尾货这样选

对于涨价,楼市里有两种对比鲜明的态度——在外围板块,一些新盘售楼部里人挤人,开发商高调宣称马上要回收折扣、要涨价几个点;但在中心区,不少现楼售楼部里只有一两个销售人员,涨价涨得悄无声息,街坊过去一问,才发现尾货的价格又涨了。

羊城晚报记者近日跟随一些打算在中心区置业的看楼者,走访了中心区多个现楼楼盘,发现目前越秀区一手尾货的整体售价较高,6万元/平方米已是“最低价”;而在天河和荔湾等中心区,就还能找到一些4万多元/平方米的现楼。

A单价6万元是越秀区最低价

随着孩子渐渐长大,现居番禺区的麦先生打算在中心区新买一套房,想着春节前楼盘的尾货可能会有一些促销,所以这一周都奔走在中心区看房的路上。没想到,看了一个星期,他仍一无所获,因为房价已远超他的预期。

麦先生看的第一个楼盘是东风东路的翰林尚品。“这里的户型都很小,最小的40多平方米,售价8万多元/平方米,实在惊人。”麦先生说,“一套小单位,一家人住不合适;只是要个学位,总价要三四百万元,而且这里的租金回报也不算高,实在想不到还有什么要买的理由。”

“文德先生那里,一排像宿舍设计的小单位,价格也要7万多元/平方米;东山一品的房子看起来不错,但售价要8万元/平方米左右;最便宜的是大新印记,6万元/平方米。”随着这些天看的楼盘越来越多,麦先生对老城区尾货的售价,已经见怪不怪了。

据了解,大新路上的大新印记是用地“年龄”已经超过20年的项目,在售还有几套三房单位,售楼部报价为6万元/平方米。“你们不用再比较了,这是越秀区的最低价,没有哪个盘的价格比我们的低”,销售人员说,“我们对口的小学不是省一级,所以才会这么便宜。”按照近一两年的招生路段,该盘的对口小学是满族小学。

B天河荔湾尾货单价4万元起

相对于越秀区6万元/平方米以上的尾货售价,天河、荔湾、白云等中心区内,还有一些4万多元/平方米的尾货可选。

天河区中山大道上的宝兴翠园,目前还有几套低楼层尾货在售,价格为4.3万元/平方米,销售人员称:“这里未来有地铁13号线珠村站,这已经是良心价了,你们看旁边盈彩美居的二手价也要4万多元/平方米。”不过,旁边广州链家的经纪就认为,盈彩美居社区大环境好,宝兴翠园只有两栋楼,没有什么配套,价格不见得特别笋。

荔湾区芳村板块的远东御江豪庭目前报价为4万元/平方米,算是荔湾区一手尾货的最低价;新世界凯粤湾部分尾货报价为4.3万元/平方米;一桥之隔、南岸路的粤泰荔湾华府平层单位报价为4.8万元/平方米。

白云区的一手尾货不多,楼盘定位比较高,最低价也要4万多元/平方米。

对于这些现楼尾货,开发商并没有急于清货的意思,相反,更愿意放着慢慢卖。实际上,这些尾货从开盘卖到现在,目前的售价已经比开盘时涨了五六成。

宝兴翠园的销售人员称,该盘两年前开盘时,售价是2.8万元/平方米,那时很多人嫌贵没买;一年前,一期尾货的售价是3.5万元/平方米;现在是4.3万元/平方米,两年时间涨幅超过50%,而且是毛坯价。远东御景豪庭同样如此,2016年面市时的报价是2.7万元/平方米,现在尾货的售价已经涨了近50%。

楼盘尾货放着都能涨价,这和广州楼市稳中向上的整体大市有很大的关系,而且中心区的供应相对较少。所以,千万别以为尾货都是便宜货,在中心区,尾货的身价一样很高。

广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

插图\采采

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对于连体楼,买家一定要看清图纸,最好到实地看房

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晴天和雨天都去看房,关注公共空间的防水情况

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站在实体楼里,感受周围的景观、噪音等

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仔细看清厨房、餐厅和客厅等布局是否合理

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琶洲壹号别墅尾货总价七八千万元

A睇产品

小到三四十方,大到几百方都有

尾货,顾名思义就是整个楼盘或某个组团最后的产品,从羊城晚报记者走访的情况来看,目前中心区的现楼尾货不算太多,少的楼盘只剩几套单位可选,多的则有十来二十套。

尾货的素质参差不齐,有的经过全新包装改造而成,有的已经闲置八九年。产品类别比较丰富,有平层洋房,有别墅,还有LOFT。

中心区现楼尾货有两类

确切地说,目前中心区有两类尾货。

一类是楼盘自然销售剩下的、即真正意义的尾货。有些是开发商特意留下的,有些是还没卖出去的产品。比如东山一品,目前可售的只有几套3楼和20几楼的单元、120多平方米和140多平方米两种户型。据了解,该盘自2015年开售起,一直处于自然销售状态,促销较少,随着楼价不断上涨,这种尾货的售价基本是同类户型的最高价。

还有一类是相对的尾货,因为楼盘没有获批新的预售证。比如大新印记,目前可售的只有几套低层单位、110多平方米和80平方米两种户型,销售人员介绍:“其实高层还有新货,但无法预计何时才能拿到预售证。”随着高层新货的推售,这些尾货的价格还有可能继续上涨。

有平层有别墅有LOFT

虽然中心区尾货货量不算多,但类型丰富,从单间到别墅都有(详见附表)。

从羊城晚报记者走访的情况来看,在中心区现楼尾货中,最小的平层户型为文德先生30多平方米的单间,类似于公寓布局的设计,单位面积30多平方米,分南向和北向两种朝向,价格相差5000元/平方米左右。

最大面积的平层单位是流花君庭近400平方米的大宅,还有珠江鹅潭湾、峻林等300多平方米的大户型。大户型大部分都是南北向设计,或有良好的自然景观,或有完善的配套。

除了平层产品,还有别墅。如白云区的颐和大院,目前在售产品均为现楼别墅,小面积的是350平方米的联排别墅,大的是800-1000平方米的独栋别墅, 均为临湖而建。总价较高的是海珠区的琶洲壹号,尾货全为五六百平方米的独栋别墅,地上5层或6层,在中心区内很少见,单位总价7000万元以上,在现场可见,有的别墅业主已经入住,有的正在装修。另外,天河区的帝景山庄、白云区的新天半山等楼盘,尾货里都有别墅产品。

在中心区尾货中,还有LOFT小复式住宅。如粤泰荔湾华府在售的小复式现楼,单位面积40-50多平方米,层高4.5米,交楼时会间隔成上下两层交付。

中心区主要尾货现楼概况区域楼盘名产品(平方米)价格(万元/平方米)越秀翰林尚品42-608.5文德先生30-387-7.5大新印记79-1176东山一品125-1437.6-8荔湾珠江鹅潭湾170-3835.2远东御江豪庭85-1274荔湾华府36-56小复式、88-152平层5.8小复式、4.8平层新世界凯粤湾79-1434.38流花君庭250-4006.8海珠琶洲壹号500-600别墅总价7700万-7800万元天河峻林230-3108.6帝景山庄430-450别墅9江源半岛花园127毛坯6.5起九洲海誉187、1929宝兴翠园96-1424.3白云华发四季185、3005.8恒大御府145、1805.8新天半山280-445别墅4.8颐和大院350-1000别墅总价2000万-5000万元(整理/陈玉霞 詹青 制表/黄文倩)

B睇户型

这些户型,你给它们打多少分?

中心区寸土寸金,不少项目是单体楼,有些户型设计紧凑,也有不少户型设计很有特色,无论通风采光还是附加值都值得点赞。

近年来,一些项目“咸鱼翻生”,商家将原有产品改造后再重新推出市场,也会出现一些设计不太方正的户型。当然,对一个楼盘而言,个别不太方正的户型,有可能是为了保证其他户型更加方正实用。以下这些户型,你为它们打多少分?

宝兴翠园03单位

建筑面积:约135平方米

朝向:西南

点评:舒适大三房设计,带入户花园和开间6米多的大型观景阳台,主卧室带270度大型转角飘窗台,室内采光效果好。客厅和餐厅为错位设计,相对独立,餐厅配宽幅玻璃窗,通风效果好,整体实用率约八成。

望马路景观和旁边的菜市场,低层单位有点吵。

粤泰荔湾华府03单位

建筑面积:约136平方米

朝向:南

点评:虽然这是七八年前的设计,但放到现在也不显落后。舒适大三房设计,南向阳台和北向飘窗实现南北通风对流。附加值较高,进门后有一个近10平方米的入户花园,可以改造为一个阳光茶室或者书房;南向有一个连通卧室和客厅的大阳台;厨房外还有一个工作阳台,这些面积都只算一半。整体实用率约八成,南向望社区园林。

大新印记A7单位

建筑面积:约84平方米

朝向:东西

点评:有看楼客称之为“相思户型”,大有“我住长江头,君住长江尾”的意思。一个房间位于西边入门处,带一个阳台;另一个房间位于东边外飘阳台处,中间隔着客厅、厨房、卫生间。说好听的,是两个房间相互独立、互不干扰;说难听的,是没有实现动静分区、功能分区。据介绍,整体实用率约八成。

翰林尚品01单位

建筑面积:约45平方米

朝向:西

点评:追求个性、喜欢创意的人可能会喜欢这种三角户型,毕竟这在广州楼市中十分少见。该户型所在楼层为24户设计,是新接手的开发商将原有的大户型重新分割出来的小户型。

这套单位只有西向阳台一个采光窗,西望东风东路景观。卫生间为黑厕设计,通风对流只能靠排气扇。样板房将该户型设计成开放式大单间,大部分家具需要定制。

单位面积小,虽然售价8万元/平方米,但总价还能控制在400万元以下,如果是冲着学位而来的买家,或许不会太在意户型设计。

C睇故事

业主:代小姐 购房教训:期房不像现房那样直观,谨慎选择连体楼。

“如果买现房,我恐怕就不用天天闻油烟了”

代小姐去年11月收楼入住,本来应该过上幸福的新生活,没想到“天天躺着就闻油烟、听炒菜声”,住进新房后反而苦不堪言。

究竟什么情况?

原来,代小姐买的房子在2栋,邻居家的房子在1栋,1栋和2栋是连体楼,这两套单位连在一起。很不幸运,代小姐的主卧室正好和邻居家的厨房挨在一起,而且邻居家的厨房被业主改动过,烹饪区正靠近代小姐的床头,油烟也不走原有的管道,而是直接排向外面。

代小姐入住不久,隔壁房子就搬进来几个小年轻租客,“听说她们是美容院的员工,每天深夜下班,每晚十一二点在家里炒菜做饭,爆炒辣椒、田螺什么的,锅碗瓢盆声都听得一清二楚。更悲催的是,油烟直往我房间里钻,只要她们开始炒菜,我的窗户就要全部关闭。邻居的业主也不管事,只管把房子租出去就算了,已经投诉过很多次,小年轻深夜爆炒的情况一点都没有改变。”

“都怪自己当初买房的时候没有考虑到连体楼的问题”,代小姐说,“买房时房子还在建,我也很认真地看了户型图和样板房,没觉得有不妥,但后来才发现,当时看的样板房并不在我买的这一栋楼宇里,而是在售楼部内搭建的样板房,而且当时也没留意楼宇布局图,对旁边是否有楼体并无印象。如果当时能实地看房,知道和邻居的房子隔得那么近,恐怕我就会选其他户型了。”

眼下,代小姐正在考虑换房。“再也不想天天闻着油烟睡觉,而且这里的物业管理素质较差,对租客的管理也较差,邻居素质一般,换房是必须的。”

代小姐说,买期房的时候,有很多东西无法看清,以后如果还买期房,一定会看清实地情况、户型和楼宇布局等;如果买现房,或许就能避免这种情况,因为现房的各种情况更直观,可以看得一清二楚,如果有合适的,买套现房相对更放心。

D睇技巧

看完再看 问完再问6大技巧选现房

在一手楼市中,房子类型主要分为期房和现房。若想看得更仔细、更快收楼入住,可以考虑淘一淘尾货现房。

很多人可能会说,现房已经摆在那了,也不需要什么技巧了,其实并非如此,挑选现房也是有一些特别技巧的。

技巧1: 白天看完晚上再看

白天看房,可以看房子的户型结构、景观、采光等。技巧就是把所有的灯源都关闭,再看室内的采光情况——如果关灯后室内较暗,那就要留意了,难见自然光的户型,会对居住者的健康有所影响,这在老城区现楼中尤其要注意。

中心区的房子大多数位于闹市主要路段,且多为单体楼,晚上看房可以切身感受周边的环境是否喧闹、小区有没有安全保障、有没有其他噪音和街灯等光源污染的情况,特别是低层单位,过强的马路灯光会影响居住者休息。

技巧2:看完板房再看现房

老城区现楼有部分经全新改造而成,为了让看楼者获得更大的视觉冲击力,刺激其购买,样板房有不少是创意设计,更改了室内一些墙体。由于是N年前的产品设计,室内格局会不太科学,看房者看完样板房以后,最好再看看没有改动过的现房。

看现房需要认真看厨房、卫生间和卧室等布局,看其中会否有“黑房”(即没有窗户自然采光通风的空间),还要注意这套房子和隔壁单位会否互相干扰等问题。

技巧3:晴天看完雨天再看

有不少现楼是空置时间较长的房子,除了在晴天里去看房之外,建议挑选下雨天再去看看,大雨或者连下几天雨的时机最好。

经过雨水洗礼,质量不过关的房子,室内的墙壁、墙角、天花等地方可能会出现渗水的情况,这些仔细看就能看出来。同时,在下雨天,小区的环境可能也会受影响,可以留意一下物业管理、楼梯间的防水以及小区园林排水等情况。

技巧4:看完建材再看做工

很多现楼都是带装修交楼,有些现楼装修好已经有一段时间了,质量好不好很容易看出来。

现在的交楼标准多为精装修,看房者要仔细看清配置的各种建材、厨房电器、卧室衣柜等品质如何,还要看清楚整体装修的做工情况,比如贴的瓷砖是否整齐、木地板会否空鼓、墙面涂料会否剥落、有裂缝等。

技巧5:看完电梯再看楼梯

中心区大部分现楼是高层电梯房,由于历史原因,一些项目此前被闲置,现在被重新包装上市,对于这种项目,要重点检查电梯的品牌、承重、安检等情况。

同时,由于是现楼,部分业主已经入住,看房者最好再到楼梯间看看,如果发现垃圾乱扔、杂物乱堆而无物管人员清理,说明物业管理质量不好。

技巧6:问完物管再问业主

中心区的尾货现楼,部分已有业主入住。看房者到实地看房,可以多和物管人员、业主聊天,看看小区物管人员的管理水平和素质,了解一下业主们的居住体验,包括管理好不好、日常买菜方不方便、孩子上学方不方便等。

阳光家缘数据分析:新增住宅近千套 荔湾白云不缺席

广州中心区现楼放着也涨价 尾货单价4万-8万

白云区持续有新货获批预售证

本周,广州一手住宅新增供应量为973套,是上周182套5倍多的货量。

住宅新货来自全市五区九个楼盘。增城蝉联区域货量冠军,三个楼盘共录得457套新货,占比近半。区内的江隆花园获批191套新货,是本周的单盘货量王。

中心区的荔湾和白云均录得住宅新货。荔湾区的华发尚座花园三个预售证号共获批109套新货,每个号都是同一栋楼宇的同一个单元,包括约92平方米的两房和约122平方米、约167平方米的三房。白云区两个楼盘中,保利紫郡花园新品为约106平方米和约126平方米的三房;观麓公馆只有9套新货,为5层建筑,每层两户设计,包括约121平方米的三房和约155平方米的四房,是同个预售证中户型面积最小的产品。

三房户型占绝对主力,973套新货中有744套是三房新品,占比近77%。其中,南沙区的玺悦花园、黄埔区的招商雍景湾和白云区的保利紫郡花园,全为三房新货。

和上周一样,本周只有一个项目获批商用新货。但货量比上周要少得多,只有近万平方米的办公新货和不足5000平方米的商业新货。

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