深圳楼市换挡：写字楼和办公物业成新风口？

过去一年，深圳住宅成交陷入低迷的另一面，是深圳的写字楼和办公物业市场日益活跃。

新近公布的机构数据显示，2017年深圳一手写字楼成交面积、商办大宗成交额同比均大幅上升，呈现出供需两旺格局。由于有真实需求支撑，写字楼的空置率则出现下降，租金微涨。

繁荣的办公物业交易，反映出深圳对第三产业的吸引力。有统计显示，深圳高新技术产业、金融业两项产业的写字楼租赁面积占比超过60%。

展望后市，随着行业对办公楼升级扩张需求的增加，供需两旺格局可能会延续。

深圳中原投资部总经理杨创慧指出，在住房市场继续受控、深圳企业环境不断向好等多因素影响下，大宗交易将持续活跃，特别是商办市场，作为资产配置将深受市场青睐。

办公物业成交活跃

据深圳中原统计，2017年深圳一手写字楼共成交53万平方米，同比大幅上升73%。

成交大幅增加的情况下，市场对写字楼供应的消化良好。据戴德梁行监测，截至2017年末，在供应大幅增加的情况下，深圳甲级写字楼空置率仅12.57%，同比下降了0.69个百分点。

戴德梁行指出，虽然年末租金出现环比小幅回落，但较去年同期仍上涨8.5个百分点，达268.74元/平方米/月。

这与大宗交易的增加有关。深圳中原统计，深圳2017年的商办大宗交易成交金额达到约514亿元，相比2015年的306亿元、2016年的428亿元大幅增加。

“写字楼在大宗交易中的成交量明显增加”，杨创慧指出，目前购买商办物业的买家主要为自用实业公司及基金；随着严厉的住宅调控持续，投资方也将目光转向关注商办，使得商办大宗交易日益频繁。

过去一年，深圳有多家企业通过拿地自建或整栋购买写字楼作为企业总部。

“深圳大部分写字楼是以总部物业的形式入市的”，戴德梁行深圳公司高级董事罗进良指出，以平安金融中心为例，项目可容纳3万人办公，总供应量达32万平方米。

他表示，此前业内预计，这么大体量入市可能对市场造成一定压力，需要较长时间才能消化。但该项目入市短短三个月，出租率达到80%，消化速度非常惊人，最新租赁价格达到550元/平方米，创下深圳甲级写字楼租赁价格的新高。

种种迹象表明，写字楼和办公物业正成为深圳楼市新的投资风口。

“商业地产的投资价值正在被重新审视”，深圳中原董事总经理郑叔伦表示，未来住宅将会是楼市产品中价值最低的，而投资写字楼等商业的比例高，租金回报更理想。

杨创慧进一步指出，住宅严调控，在投资渠道有限的情况下，商办物业成为良好资产配置，加上一线城市“类住宅”受严控，深圳物业成为交易标的，各地的基金纷纷投资其中。

深圳市的土地出让也迎合了这一趋势。目前，重大产业及总部经济等项目用地供应，已成为深圳新增土地供应的主流。

在深圳2017年成交的43宗土地中，住宅用地仅1宗，商办用地则达到20宗，规划建筑面积达384.65万平方米，占总规划建面的63.36%。

其中，2017年深圳湾总部基地共成交7宗土地，出让金额合计227亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，规划建筑面积占到全市商办规划建筑面积的32.2%。

去年12月19日，挂牌总价86.89亿元的深圳湾两宗地块被恒大和万科分别收入囊中，两家龙头房企也将在此建设总部。

此前，已有神州数码、中兴通讯等多家企业拿地入驻深圳湾总部基地。按照规划，深圳湾总部基地总用地面积达117.4公顷，未来总建筑面积规模将高达450万至550万平方米。

深圳中原工商铺部写字楼部总经理范进佳认为，未来将有更多外地企业进入深圳，整栋写字楼的大宗交易也将增加。

产业支撑需求

“写字楼是经济发展的晴雨表”，罗进良表示，事实上，办公物业出租情况是对相关产业发展状况的反映。

作为深圳的四大支柱产业，高新技术产业及金融业近年发展迅猛。

深圳市统计局数据显示，2016年深圳金融业实现增加值2876.89亿元，占GDP比重达14.8%。从全国范围看，深圳的这两项指标仅次于北京、上海，位居全国第三。

随着营商环境提升，近两年越来越多的金融机构落户深圳。1月17日，深圳市市长陈如桂在政府工作报告中披露，2017年深圳新引进持牌金融机构36家，新增境内外上市公司41家。

在高新技术产业方面，深圳的领先优势更加突出。2017年全年，深圳新增3193家国家级高新技术企业，总数累计已达1.12万家，位居全国第二。

快速发展的这两项产业，成为深圳写字楼和办公物业强有力的支撑。戴德梁行研报显示，金融、科技类企业在办公物业市场新增需求中占比分别达37%和30%。

具体来看，科技类企业在南山甲级写字楼新增需求占比达45%，而金融业在福田甲级写字楼新增需求占比达到53%。

展望后市，记者综合多方观点发现，供需两旺格局将会在2018年持续，且土地及项目交易有望进一步增加。

从需求端看，仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，在经济持续发展的前提下，主力需求如泛金融、科技、专业服务对于办公楼升级扩张需求将增加；而在深圳整体活跃的创业气氛带动下，高端联合办公品牌将逐渐加大进驻步伐，成为新的需求亮点。

范进佳则从大宗交易预测，由于将有更多外地企业进入深圳，整栋写字楼的交易也将增加。

而在供应端，随着平安金融中心南塔、前海自贸大厦等项目相继入市，深圳的写字楼集群正在成型。

据戴德梁行测算，2018年深圳将有180万平方米写字楼集中供应，未来5年深圳全市将有约800万平方米甲级物业入市。

罗进良分析，从罗湖蔡屋围片区到福田CBD、车公庙片区，再到南山科技园、后海片区，随着龙岗、坪山相继出让地标地块，未来各区或将建区域商务中心，企业将拥有更大的选择空间。

不过，扩张的供需规模可能会影响到市场价格水平。有深圳写字楼研究人士认为，未来部分位置、资质不太好的写字楼租金将会出现下滑。