年底冲量后开发商推盘不积极 1月一手楼成交创5年来新低

网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示, 1月广州一手楼网签成交5348套,同比2017年1月的6834套减少1486套,同比下降21.74%;均价方面,2018年1月广州一手住宅网签均价为17156元/平方米,同比2017年1月的16965元/平方米增加191元/平方米,同比上升1.13%。

数据显示,1月广州一手住宅量跌价涨,仅成交5000多套,创下自2014年以来的5年同期新低,已连续10个月低于万套,自2017年8月以来的月成交套数5连涨被终结。

新年楼盘推货量减少

分析认为,对比2017年1月份,今年的网签成交量同比下跌超过两成。但值得一提的是,2017年1月底就是春节假期,出现了连续多天网签成交为零的情况,但今年的春节假期还没到来,预期包含农历春节假期的二月份有可能成交量会更差。而1月份网签成交量下滑的主要原因,则跟年底冲量完成任务过后,发展商推盘意愿降低不无关系。1月份整体推货放缓,从每周末的开盘、加推新货的楼盘平均只有两到三个。

数据显示,外围五郊区依然是成交主力,2018年1月共计成交3876套,中心六区则成交1472套。

具体到每一区,其中增城夺得销冠,共成交1656套;而成交套数最少的则是越秀只成交了11套。个盘方面,番禺区的广州亚运城是1月成交冠军,成交套数为475套,成交均价13070元/平方米;增城区的绿湖国际城位居第二,成交套数为279套,成交均价9987元/平方米;季军增城区的合景誉山国际成交套数为198套,成交均价10061元/平方米。

网签均价方面,1月海珠成交价突破4.4万元/平方米,为全市网签均价最高的区域,主要原因为该区网签8宗天誉半岛单位,网签均价达6.25万元/平方米,此外如广纸、赤岗等楼盘网签均价亦在4.3万元/平方米以上,从而拉动区域价格提升。

另外,从各区库存情况来看,中心六区除黄埔外消化周期均保持在15个月以上;外围区中除增城外,其余四区消化周期普遍在9个月以上。

二手楼市将入淡季买家并不急于入市

据广州住建委网站公布数据统计, 1月(1日-30日)广州中介网签成交二手住宅7197套比2017年12月(7192套)略高。1月买家入市积极性较去年年底略有增加,但随着春节假期到来,2月广州二手楼市交投料将转入淡季,届时市场成交量将有所下降。估计要到3月广州二手楼市交投活跃度才会有所复苏。

1月信贷环境仍偏紧,从2月1日起,四大行更同时调整上调首套房房贷利率至基准利率的1.1倍。受市场交投气氛和整体政策的影响,购房者态度仍偏谨慎,遇上价格合适的房源才出手购买,无论是最近才开始看房的新买家,还是观望已相当一段时间的旧买家,很少会急于在农历新年前入市,因此也不会盲目追价购买。

据合富大数据统计,1月低价房源成交活跃度有所上升,其中,总价在150万元以内的房源成交占比达32%,高于去年12月的28%。从单价段划分,单价在3万元/平方米以内的低价房源,在1月的成交活跃度也较去年12月有所上升。其中,1.5万-3万元/平方米的房源依旧占据成交主力位置,成交占比达43%,较去年12月略有增加,而单价低于1.5万元/平方米的房源成交占比也升至12%。

2018年楼市机构观点

世联行:

2017年,行业在持续的监管中走进平稳的发展阶段。2018年进入监管时代,无论是金融监管还是行业监管都将持续趋严和穿透。楼市调控仍将持续,但预计将出现频繁的微调,向紧向松由城市具体情况决定,而保刚需是将来相当一段长时间内的主流。预计2018年房地产市场整体难降难升,从成本来看环保成本持续推动建筑原材料价格上涨,土地成本也持续上扬,从销售来看价格管控将持续相当一段时间。划分城市类型来看,一线城市调控政策继续趋严是大概率事件,但市场已进入低位筑底阶段,销量有望于年末回升;二线城市整体在调控抑制和人口导入中逐步走向新平衡,在接下来的一段时间内将保持量升价稳,区域核心城市的构筑是未来的主题;三线卫星城继续承接核心城市的人口外溢,实现人口和产业的聚集,城市群职能结构将逐步明晰;非卫星城的棚改和消费升级两大推力在未来2-3年间继续托底全国市场,充当行业缓冲垫的职能,其中也将跃出特色黑马城市。

合富研究院:

2017年政府调控兼具系统性与持续性,针对重点城市市场全面收紧,抑制与改革并举,直接推动一二三级市场产生相应改变。而一级市场“土地获取成本”仍然维持高位、优质土地“地价/房价”比值保持60%以上几成常态,可见企业继续看好“城市价值”“经济转型”对“区域市场”的支撑与带动。短期看,政府调控围绕“维稳市场”与“资源增效”展开,部分价格维稳(或略降)的“强力调控”区域已陆续动态调整政策、避免调控矫枉过正,预计2018年全国重点城市成交量价维持相对稳定;基于政府对“土地资源”的价值逻辑改变,由土地供应变革推动的系列供给侧变革将继续加速房地产经营方式转变,“新业态经营”陆续成为“规模企业经营常态”。中长期看,随“长效机制”继续推进及多元保障体系成型,各种短期限制措施具备退出条件、“金融管制”与“长效机制构建”并行,重点城市“楼市价值”仍有继续上升动力。

经纬(中国)市场研究中心:

2017年房地产市场从单侧的需求调控转为多元化的供需调控,同时大力推动租赁市场发展。在此影响下,广佛两地年度一手住宅供应量同比减少,网签量大幅下降,网签均价保持平稳。预计2018年调控政策仍然从紧,但加码预期较小,限签、限预售、限价处于可适时调整范围,精准调控之下阶段性的边际放松措施或会增加,如加快人才引进增加购买需求等。供给侧在2017年迎来较大改革,土地供应量上升、土拍模式升级、增加住房租赁土地等,为后续多元化住房供应奠定基础。广州和佛山分别发布五年/三年宅地供应计划,显示后续供应量充足,但房企获地成本高企,拿地仍谨慎。土地市场稳定将成为楼市“维稳”的重要利器,预计上年的限地价、竞配建、竞自持模式将持续,有限售价、限转让的加码空间。多主体供应居住用地的变革,集体用地将进入主流交易市场,佛山大量沉淀的集体用地将获得盘活的机会。