险资涉足长租公寓市场风生水起

本报记者 傅苏颖

保监会副主席陈文辉近日表示，当前及今后一段时期，要稳步推进保险资金运用改革创新，研究保险资金参与长租公寓等领域投资。

对此，国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生昨日对《证券日报》记者表示，随着住房政策的改变，长租公寓的潜在发展空间引人关注。“保险资金进入长租公寓领域，可以拓宽另类投资渠道，让保险公司有更多的选择权。另外，保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合，可以发挥保险资金长期资金的价值。该领域的投资还可以与保险主业，特别是养老、健康等寿险业务以及房屋保险等财产保险业务结合。”

东方金诚首席分析师徐承远昨日对《证券日报》记者表示，险资参与长租公寓投资，对于险资拓宽投资渠道，扶持实体经济具有重要意义。首先，长租公寓领域投资具有期限长、规模大等特点，与保险资金投资偏好天然契合。其次，长租公寓投资可以为险资带来长期稳定的收益，满足保险资金追求稳定收益的投资需求。最后，保险资金投资长租公寓，不仅是通过自身的资金支持实体经济，而且能优化房地产市场结构，为建立合理稳定的住房制度提供有利条件。

在住房租赁市场发展受到国家政策鼓励的大背景下，长租公寓领域也迎来投资的“风口”。有市场人士认为，未来10年至15年，长租公寓市场容量有望达到万亿元级规模。事实上，险企已经采用与房企“抱团”的形式开始悄然布局。1月10日，平安不动产透露，公司将与朗诗在长租公寓展开战略合作。

朱俊生认为，目前保险资金另类投资主要有六种模式，即综合运用债权投资计划、股权投资计划、项目资产支持计划、信托计划、私募基金、直接股权投资等方式为实体经济提供融资。目前很多方式积累了一定经验，可以供保险资金进入长租领域参考。

徐承远认为，从间接投资的角度来看，未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的最主要手段之一。结合国外的经验来看，长租公寓融资最常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长，和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租公寓行业的发展，未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势，而保险资金也可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时，资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付，具有风险隔离作用，保险公司可以更好地控制投资收益。

保险资金准备进入新的领域，风险控制非常重要。对此，朱俊生认为，长租公寓是新生事物，这个领域的投资在估值定价、行业研究以及法律运用等方面都要求较高，目前险资在该领域的风险识别、控制和管理能力有待提高，所以险资参与这些领域仍需审慎，同时也需要储备相关的人才。

徐承远表示，目前国内长租公寓还处于发展期，相关公司对于长租公寓行业如何运营、如何盈利还处在摸索阶段。对于间接投资参与的险资来说，应当重点关注底层基础资产质量。关注的方面包括出租房屋所处的地段、对应的客户群体、运营公司等。事实上，出租房屋质量的不同对于其所产生的现金流的影响非常大，保险公司应当穿透结构设计，关注底层资产的质量和风险。