银行对开发贷愈加谨慎 地产股机会不明显

3月19日，国家统计局发布的数据显示，2月份，全国15个热点城市新建商品住宅销售价格延续总体稳定态势。多数行业分析师认为，目前房地产行业资金面偏紧，未来或继续回归理性。A股市场上，经过年初的突然大涨后，地产出现持续回调，从总基本面表现来看，除部分低估值龙头外，地产板块整体机会并不明显。

文/ 广州日报全媒体记者张忠安、林晓丽

图：@视觉中国

昨日，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读2月份70城市房价数据时称，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。据统计局测算，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

房企公司债将进入到期高峰

“2018年下半年将步入房企公司债到期高峰，但从目前债市情况来看， 部分房企或难以实现以新债偿还旧债。” 平安证券房地产行业分析师杨侃表示。根据记者了解，不少房企在银行的融资难度增加，纷纷加大对资管计划、信托产品等另类融资渠道的需求。

“现在银行的贷款是可以拿到的，但相比过去要难一些。特别是一些资质不好，或者对融资需求比较大的开发商，肯定需要开拓其他的融资途径。比如近期的房地产信托就比较多。”一位开发商人士认为。

用益信托数据显示，今年春节后的三周里，集合信托共成立163款产品，成立规模为227亿元，其中房地产信托产品成立39个，占比为募23.94%。募集资金超过73亿元，占比在30%以上。这也意味着，近三分之一的集合信托资金投向房地产领域。

广州日报全媒体记者通过“好信托”网站也发现，目前在发行的信托产品中，多数预期收益率都不低，其中，光大信托-弘瑞6号在售的信托产品预期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-阳光城预期年化收益率为8.70%~9%。在另一家信托产品专业网站上，中江信托-金虎347号预期年化收益率更是达到9%~9.5%。

房企整体到位资金增速回落

国家统计局数据显示，今年前两个月房企整体到位资金2.40万亿元，同比增长4.8%， 增速较2017年回落3.4个百分点。国内贷款增速为0.3%，较去年全年回落17个百分点。平安证券房地产行业分析师杨侃指出，房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款。

若2018年上半年销售受阻，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金压力，必须寻求信托等其他融资渠道。

A股地产板块整体性机会不明显

在A股市场上，房地产板块借助于低估值和政策变化预期，从去年年底到今年年初出现一波大的反弹。

万科A股价在今年1月24日一度站上42.24元，但此后一路下滑，周一报收31.58元，下跌幅度超过25%。根据记者了解，有机构认为，虽然房地产板块估值并不高，但鉴于行业基本面局面仍无明显改善迹象，整体板块的投资机会尚未出现，部分阶段性机会主要集中在房屋租赁政策方面。

3月19日上午，央行副行长潘功胜接受上证报记者采访时表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。对于公募房地产信托投资基金（REITs）推出的时间表，潘功胜表示，“正在与相关部门研究，希望能够尽早展开试点。”

住房租赁政策红利有望给板块带来一定的刺激，“但行业整体机会并不明显。”广州一位私募人士对广州日报全媒体记者表示。

行业分析

商业地产行业并购或增多

“今年以来，不少商业地产项目反映银行融资持续收紧。”昨日，广东省商业地产投资协会会长黄文杰告诉记者，受此影响，商业地产开发商一方面另辟其他融资渠道，另一方面也寻求与资金雄厚者合作。专家预计，未来行业并购案例将增加，集中度将提升。

银行对商业地产放贷更谨慎

据了解，中山市一家位于市区的购物中心，地理位置不错，开业两年多，如果进行场地改造、品牌调整等，发展空间很大。但是，受资金困难为主的各种原因困扰，开发商只好找到有实力的公司合作介入经营。

交行金融研究中心高级研究员夏丹告诉记者，实际上，近几年银行对商业地产贷款都很谨慎。而今年在银行贷款规模整体收缩的情况下，商业地产能分到的额度更为有限。

工商银行广州分行相关人士表示，在当前银行资金市场总体偏紧的情况下，该行对房企的资金重点投向符合国家产业政策及广州城市规划布局，开发商综合实力强、经验丰富，项目资本金比例要求符合监管要求、四证齐全的普通住宅和住房租赁项目。

某股份制银行广州分行相关人士向记者透露，目前各家银行对商业地产均持谨慎态度，一般只接受核心城区的抵押物且要求是非常优质的客户，并需严格审核是否符合限购限贷的要求。

另一家股份制银行广州分行也表示，对于经营性物业，目前主要支持以下几类项目：一是针对辖区内一、二线城市核心地段，择优选择稳定运营时间较长的酒店类项目；二是一、二线城市核心办公区域的办公写字楼；三是一、二线城市居住区内以互动型、体验型业态为主的新型商业综合体等物业。

鼓励进行资产证券化

据夏丹分析，收紧商业地产贷款是因为当前国内商业物业供过于求的局面导致。黄文杰也认为，现有已开发的物业的招商和租赁都不尽如人意。

据赢商大数据中心统计，2017年全国计划开业购物中心970个，实际新开504个，总体量超4600万㎡，开业数量创历史新高；同时，466个项目延期开业，开业率下降至52%，连续5年微幅下跌。

自2014年后，购物中心供应增速放缓趋势明显，商业体竞争更为激烈，预计未来开发商对增量商业市场持更为谨慎的态度，盘活存量商业或将成为企业生存“最强助攻”。

黄文杰认为，一方面银行融资收紧，另一方面则是商业地产鼓励进行资产证券化。

“但是，不同传统的融资方式关注资产的评估价值，资产证券化的融资方式更关注运营成果及变现值。”黄文杰指出。

夏丹预计，未来，商业地产领域的并购案将更多，行业集中度提升。商业地产运营更考验运营能力及资金实力。此外，还将有过剩的写字楼或商业用途的用地等改成租赁住房相关性质。