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央行加息预期增强:买房或不再是稳妥的投资选项

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北京时间3月22日凌晨2点,美联储货币政策会议宣布,加息25个基点,将联邦基金目标利率区间上调至1.50%-1.75%。美联储自2015年12月启动本轮加息周期,至今已经加息6次。

香港金管局22日也宣布将基准利率上调25个基点,从1.75%上调至2%。当日早间,中国人民银行也上调公开市场7天逆回购中标利率至2.55%,比此前小幅上行5个基点。

这是否会对国内房地产市场带来影响?

中原地产首席分析师张大伟认为,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求增加会拉高房价。流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨幅度会更大。预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。”

他指出,当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。而一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。

楼市遭遇“钱紧”

张大伟注意到,从历史经验看,影响中国房地产最核心因素是政策,而在政策中最关键的因素是信贷政策。据他观察,2015-2016年房价大涨的原因,即是信贷政策空前宽松导致;2017年和2018年,楼市出现变动的城市也主要受信贷收紧影响。

在当前房地产市场中,房贷利率变化备受关注。民生证券分析师杨柳注意到,国内贷款同比增速相比上月大幅下降17个百分点至0.3%;而个人按揭贷款同比增速则仅为-4.3%,已连续下降一年有余,且已连续4个月负增长,显示去杠杆政策的影响已初步显现。

环京区域一家商业银行房贷经理告诉21世纪经济报道记者,去年首套房贷还在维持基准利率,银行的房贷也是赚钱的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右,规模很紧张,定价高。“主要是银行获得存款的成本太高了,而房贷基准利率太低。成本太低,不上浮不赚钱。”

平台公司“赚赚金融”注意到,购房人对贷款的需求呈持续升温状态。一方面是由于年初银行放款比去年底有明显提升、使得不少观望群体借机咨询购房事宜;另一方面很多购房人对全国两会后期的楼市走向预判不明,带动了房贷市场咨询量走高。

不过,“赚赚金融”也注意到,从年初开始,各家银行的首套房利率持续走高。如今大部分银行针对首套房的利率都保持在基准上浮5%左右;也有不少银行将贷款利率调整为上浮10%,持续着收紧态势。此外,近期银行在批贷和放款速度上基本平稳,各家银行平均放款周期在7个工作日左右,对于抵押住房贷款的办理依然较为严格。该机构指出:在这种背景下,未来负债率低、现金流良好、融资渠道多样的行业蓝筹公司将具有更大发展空间。

安居客首席分析师张波认为,通常来说,年初各家银行贷款额都会比较充裕,但2018年初各地房贷利率却纷纷上浮。纵观2018年资金成本提升,尤其是一二线热点城市的房贷利率上调将是大概率事件。资金成本对于楼市的影响具有持续作用力,并且作用的强度也将逐步上升。

张波指出,从目前来看,虽然只是部分商业银行在上调房贷利率,但已经预示了全年将持续“钱紧”状态,一则房企的资金取得成本将不断提升,二来购房者对楼市预期也将产生影响。当然楼市的资金成本也不是全盘收紧,随着国家精准调控不断深化,热点城市未来房贷利率仍存在较大上浮空间,而国家去库存的重点城市则在资金成本上会有更多支持和倾斜。

房地产影响几何?

在银行利率上调的背景下,加息预期恐将形成对楼市进一步利空影响。

从历史经验,张大伟注意到,美元加息对中国房地产会带来负面影响,但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制,资本外流渠道不畅通,历史上美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响。

他认为,同理,当前美元加息对我国房地产市场影响仍然较小。在2015年12月美联储宣布加息后,可以看到,中国进行了大规模的信贷刺激,也带来中国房地产市场最火热的2016年,全年房地产销售额历史首次超过10万亿。

但此次加息背景,加之国内房地产政策持续收紧的情况下,房地产市场走势如何?

张大伟认为,中国的货币投放方式主要有两种:外汇占款(美元换人民币)、逆回购和MLF(国债换人民币)。2015年开始,前者的比重正在下降,而后者比重在增加,这样一来逆回购和MLF利率的重要性越来越大。在过去1年时间里,事实上中国已经多次加息,但对于存量来说,短期加息可能性也会出现。

张大伟注意到,2007-2008年美国实施量化宽松的货币政策,增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥,美元贬值,创造了大宗商品的牛市。美元加息,必然会导致资金回流美国,带来大宗商品陷入熊市,全球出现通缩迹象,多数货币出现贬值。

美联储加息犹如一柄“达摩克利斯之剑”,悬于全球金融市场之上,人民币也不例外。资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中,资金的投资方向发生转移,极有可能导致中国楼市及股市的动荡。

另外,张大伟认为,整体资金价格上行趋势还在持续。2008年经济危机后,美联储每25个基点的降息操作,大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗,房产变现能力偏低,买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。

张波也认为,受美国金融市场影响,中国加息的预期不断提升。一方面美国自身加息预期在强化,在美国税改刺激、需求扩张的大背景下,美国近期开始实施的贸易战一定程序上会加速美国本土的通胀效应,从而进一步推升联储货币收紧的速度以及加息预期;另一方面中国和美国加息往往密切相关,美国2015年底开始加息后,中国在2016年开始同步进入加息通道,中美的加息周期呈现一定的同向性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,加息本身是一个信号,可能意味着后续全球加息周期的加快到来,对于中国货币政策等都会有影响。当然必须承认,中国市场的加息也会积极考虑通货膨胀等因素,所以货币政策的稳健性特点也会决定此类加息政策的推迟出现。所以预计短期内还不能说有加息政策,但市场预期会综合考虑此类因素,所以对于资金成本提高的市场预期和判断肯定会形成。

不过,从楼市角度看,严跃进认为,当前如上海等都有类似二季度减少折扣等做法,类似房贷政策微调,也体现了银根收紧的导向。同时从实际情况看,当前楼市潜在的供求关系和矛盾没有实质性改变,所以不能说房价真的会受类似加息预期等影响,因为大趋势还是要看新型城镇化的指标。而对于类似贷款政策,反过来可能会鞭策部分购房者加快入市,因为潜在成本还会提高,所以可能预计部分营销领域人员会不断强调类似加息、加成本、需要加快入市等营销宣传内容。

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