去年广东县域商品房销售量价齐升 房价最贵县超8000元/平

网易房产讯 3月22日至3月23日，由广东省房协主办，珠海华发股份实业有限公司承办的广东省房地产行业协会2017年度会员大会暨第三届中国（广东）县域房地产发展论坛在珠海举行。会上，广东省房协会长王韶对《2017广东省县域房地产发展研究报告》进行了分析解读。

县域商品房销售量价齐升

增速高于全省总体水平

值得注意的是，这是广东省房协继2013年和2014年后，第三次发布《广东省县域房地产发展研究报告》。

数据显示，2017年广东省县域商品房销售创下历史新高。销售面积和销售金额分别为3378万平方米和1856亿元，同比分别增长28.7%和48.6%，增速分别比全省高出19.5个百分点和32.7个百分点。销售均价为5494元/平方米，同比增长15.4%，增速高出全省9.3个百分点。

王韶用“涨、好、多、降”概括了广东县域房地产市场的四大特征。他表示，2017年县域商品房销售面积和销售金额增速均高于全省总体水平。

王韶认为，主要是由于县域房地产基数比较低，再加上很多大型的房企规模扩张，加大了对县域的投资或发展。总体来讲，广东县域房地产发展平稳，但它的涨跌可能会滞后整个广东房地产市场3个月到半年时间。

房价方面，县域商品房销售均价从2009年相当于全省平均水平的38.5%，增长2017年为46.7%，但仍不及全省水平的一半。

值得注意的是，2017年广东省各县市商品房销售差别巨大。

其中，惠东县和博罗县商品房销售量遥遥领先，销售面积分别达258.63万平方米和218.71万平方米，这跟其毗邻深圳的独特地理位置密切相关。四会市、台山市、开平市、英德市及鹤山市五市销售面积在100-150万平方米之间，处于第二梯队。东源县等22个县的销售面积在50-100万平方米；惠来县等23个县处于10-50万平方米，个数合计占全省县域的78.9%。此外，销售面积不足10万平方米的有雷州市、陆河县、连山县、连南县和封开县等5个县。

惠东县、龙门县房价超8000元/平方米

为广东县域最高水平

2017年广东省县域商品住宅的销售均价为5405元/平方米，同比增涨15.7%。

其中，惠东县和龙门县均价超过8000元/平方米，为县域中最高水平；鹤山市、博罗县、南澳县和四会市排名3-6位，均价在6000-8000元/平方米之间；均价处于4000-6000元/平方米之间共38个，占全省的66.7%；全省仅连山县均价在3000元/平方米以下。

从商品住宅均价涨幅看，普宁市同比增长51.5%，涨幅位居榜首；兴宁市、连南县、鹤山市、博罗县、翁源县、蕉岭县、化州市、怀集县、封开县等9县/市同比涨幅超过了30%；全省仅徐闻县、新丰县和揭西县3县商品住宅均价为负增长。

值得注意的是，2017年广东省县域房地产呈现出投资涨、土地购置涨、经济势头好等特点。

投资走势方面，数据显示，2017县域完成房地产投资额1300.79亿元，同比增长34.9%，增速高于全省总体水平17.7个百分点，连续两年大幅提升，这与过去两年县域商品房去库存效果显著有关。

土地购置方面，2017年县域土地成交均价的大幅上涨，表象上体现了土地资源流通价值的上升，本质上则反映出了行业市场正由城市向县域渗透的趋势，未来以城市群为单元的土地价值也将趋于扁平化。

2009-2016年，县域GDP总量由5251.64亿元增至12210.18亿元，占全省GDP比重由13.3%升至15.4%，提高2.1个百分点。从GDP名义增速看，县域总体上高于全省整体水平，2009～2016年的年均名义增速为12.8%，比全省高2.3个百分点。年均增速为9.9%，比全省增速高1.3个百分点，经济增速有所减缓，由高速增长转为中高速增长。

此外，居民的收入也比以往有所增加，提高11.6%。2016年广东省县域单位在岗职工年平均工资为52614元，同期商品住宅销售均价为5405元/平方米，收入房价比为9.73，县域职工收入相对房价的购买力比全省平均水平高出46.1%。

碧桂园进驻全省34个县/市

接近全省县域城市总量的六成

据不完全统计，碧桂园在广东省县域57个县/市中已进驻34个，接近全省县域城市总量的六成。其他品牌房企也在县域开疆拓土多年，恒大、富力、保利、奥园、融创、方圆、绿地、颐和、云星、时代、深业、山湖海、雅居乐、金融街、佳兆业、海伦堡、珠江投资、珠光集团等品牌房企已在广东多个县/市开发项目。

截至2017年末，县域商品房待售面积1061.18万平方米，同比减少40.12万平方米，降幅为3.6%，库存下降幅度缓慢。其中，得益于过去两年的去库存政策，2017年末商品住宅待售面积629.76万平方米，较上年末减少120.70万平方米，库存量连续两年下降，但16.1%的降幅仍比全省低5.6个百分点。

数据显示，2008-2016年，广东省县域商品房累计新开工面积1.84亿平方米；2009-2017年，县域累计销售面积1.65亿平方米，累计去化率为89.4%，处于历年最高水平。总体而言，县域商品房市场供求关系基本平衡。

会上，王韶还总结了广东县域房地产存在的问题，包括区域发展不均衡、住宅主导业态单一、发展粗放、品牌意识弱、“流动性”差、企业实力不强等。他指出，随着县域跟大城市时空距离的不断缩小，县域房地产的发展存在机遇。一方面要关注集体土地、新兴业态和三次产业融合，另一方面要关注城镇化和逆城镇化协调发展。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，在广东地区城市化率基本超过70%、粤港澳大湾区规划即将公布的背景下，企业要重点思考怎样迎合国家乡村振兴的发展战略，找到未来房地产的发展空间。律房律地顾问律师龚军伟对未来房企发展县域房地产的努力方向上提出两方面的建议，一是向旧城区进军，二是向新农村进军。正确的思路应该是综合开发振兴乡村，慢工出细活，以产业为先导。此外，本次会议还针对发展县域的商业综合体、田园综合体和特色小镇模式方面邀请嘉宾进行了探讨。